[아유경제=지선화 기자] 중층 아파트 재건축 대안으로 리모델링이 부각되는 추세이다. 정부가 추진하는 도시재생에 포함돼 더욱 주목 받고 있다.

최근 업계에 따르면 1신기 신도시인 분당신도시 A아파트는 깔끔한 외관과 달리 주거환경은 다소 열악한 편이다. 부족한 주차 공간 때문에 늦은 시간에 퇴근하면 단지 밖 불법 주차를 해야 하며, 낡은 수도 배관을 통해 나오는 물에선 비릿한 냄새까지 난다고 한다. 이는 A아파트에만 국한된 문제가 아니다. 입주 20년을 훌쩍 넘겨 노후화가 상당히 진행된 1기 신도시 대다수 아파트들의 공통된 문제이다.

1기 신도시 아파트들은 5년 남짓 지나면 재건축 연한에 도달한다. 그럼에도 불구하고 재건축사업은 현실적으로 쉽지 않다. 대부분 10층 이상의 중층 아파트이기 때문에 재건축에 따른 개발이익이 현저히 떨어진다.

통상적으로 재건축은 기존 단지 용적률이 180% 이하여야 사업성이 있다. 하지만 경기개발연구원의 ‘1기 신도시 리모델링의 쟁점과 정책방향’ 보고서에 따르면 1기 신도시 아파트단지의 현재 용적률은 185~216%로 조사돼 재건축 시 수익성 확보가 어렵다고 본다. 또한 여기에 내년 부활하는 초과이익환수제도도 재건축사업의 걸림돌로 작용한다.

따라서 1기 신도시 중층 아파트 단지들을 중심으로 리모델링 사업이 재건축의 대안으로 부각되며, 리모델링 사업은 전면 철거 후 신축하는 재건축과는 달리 골조를 유지하면서 증축하는 식으로 진행된다. 현 정부의 핵심 부동산대책인 도시재생에 속해 최근 주목을 받고 있다.

업계에 따르면 현재 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 40여 곳에 달한다고 한다.

리모델링 사업은 크게 수평증축, 수직증축으로 구분되며 수평증축 리모델링은 기존 건물을 옆으로 늘리는 방식으로 전용면적을 넓게 쓸 수 있는 장점이 있다. 하지만 최근엔 소형 선호가 뚜렷해 다소 매력도가 떨어진다. 게다가 리모델링 비용을 직접 부담해야 하는 점도 단점도 있다.

반면 기존 건물 위로 최대 3개 층을 올리는 수직증축 리모델링의 경우, 일반분양분이 증가해 수익성이 우수한 장점이 있다. 2014년 4월 허용된 후 옥수 극동아파트, 강남 대치2단지, 대청아파트 등지에서 수직증축을 추진하고 있으나 아직까지 완공 사례가 없어 이 사업은 향후 귀추가 주목된다.

한편 앞으로는 수평 혹은 수직 증축 외에 세대분리형 리모델링 사업도 늘어날 전망이며, 1~2인가구를 중심으로 소형주택 선호가 늘면서 정부가 기존 중대형 아파트를 소형 2가구로 쪼개 임대주택으로 활용하는 방안도 검토할 계획이다.

실제로 강남구 ‘도곡쌍용예가클래식’ 전용 132㎡는 세대분리형 리모델링 사업을 통해 부모와 자녀세대가 한 집에서 거주가 가능해 졌다. 이 단지는 리모델링 후 평균 분담금 1억8900만원 을 제하고도 3000만 원 남짓 시세차익까지 얻었다.

다만 리모델링 사업이 활성화되려면 넘어야 하는 산이 많다. 가장 큰 문제점은 내력벽(건물의 하중을 견디기 위해 만든 벽) 철거가 허용되지 않아 자유로운 평면설계가 불가능하다. 만약 내력벽을 철거하지 않으면 베이(아파트 전면부 공간, 전면부에 거실과 안방이 각 한 개씩 있으면 2베이 구조) 수를 늘리기 어렵기 때문에 1베이나 2베이로 구성된 기존 아파트들은 4베이인 새 아파트에 비해 경쟁력이 떨어지게 된다. 또한 조합원들에게 부과되는 높은 분담금 때문에 사업이 지지부진해진다.

상황이 이렇다 보니 대형 건설사들은 리모델링 사업보다 재개발ㆍ재건축 사업에 치중한다. 대형 건설사들 중 리모델링 사업 조직이 독립부서로 존재하는 업체는 포스코건설이 유일하다.

아울러 리모델링 사업이 난항에 빠지면 가장 문제가 되는 곳은 노후화된 중층 아파트 단지이다. 이 단지들의 주거환경이 악화되면 도시 슬럼화ㆍ양극화가 나타날 가능성이 크다.

이를 막기 위해서는 우선 내력벽 철거, 수직증축 리모델링의 안정성을 검토할 필요가 있다. 또 개발 시기가 비슷한 1기 신도시들은 전세난 발생을 막기 위해 단계적, 점진적 사업 추진을 유도해야 한다.

마지막으로 전반적인 리모델링 사업 관련 법과 제도를 현실에 맞게 과감히 개편해 나가는 노력이 선행돼야 한다. 과감한 제도 개편으로 리모델링 사업이 재개발ㆍ재건축의 좋은 대안이 될지 관심이 집중된다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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