▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

현 정부의 핵심 공약 중 하나인 도시재생 뉴딜사업(이하 도시재생사업)은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 사업 방식(제2조제2호)과 맞물려 심각한 논란이 야기될 수 있는 사안이다. 이에 도시정비법의 사업 방식과 도시재생사업과의 차이 및 도시재생사업의 추진방향에 대해 살펴보고자 한다.

도시정비법은 보완을 통해 기존의 사업 방식에 주거환경관리사업과 가로주택정비사업을 추가해 단독주택 및 다세대주택 등이나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에 소규모로 도시정비사업을 추진할 수 있는 활로를 모색하게 만들어줬다. 그리고 도시재생사업은 “구도심과 노후 주거지를 대상으로 해당 지역의 특성과 주민들의 의견을 반영해 상황에 맞게 진행되는 사업”이라 할 수 있다.

그런 가운데 현 정부는 구도심과 노후 주거지를 대상으로 한 ‘도시재생사업’을 추진한다 발표했고, 그 골자는 정부가 직접 개입한다는 것이다. 따라서 문제점으로 대두되는 것은 사업지의 난립이다. 그동안 정부는 도시정비법에 따라 도시주거환경정비기본계획을 수립해 수많은 사업지를 양산해 냈다. 그로 인해 피해는 국민의 몫이 돼버렸고, 정부는 주택시장의 불황을 도외시 한 채 주민 간 갈등을 주요인으로 삼아 정비사업지의 추진위원회나 조합의 설립을 취소하고 일정 부분 매몰비용을 부담하고 있다. 그런데도 구도심과 노후 주거지를 개발한다는 미명하에 도시재생사업을 추진함은 사업지 난립 및 정책의 중복으로 인하여 국민의 혼란만 가중시킨다는 것이다. 이에 우선적으로 선행돼야 하는 것은 기존 도시정비사업지에 대한 정리이며, 주민 간의 갈등이나 사업성의 낙후로 사업이 정상적으로 진행될 수 없는 사업지는 정부가 나서 정비구역 등의 해제를 해야 한다.

결론적으로 도시재생사업이 성공하기 위해서는 사업 방식의 재정립이 필요하고, 기존에 도시정비법에 따라 지정된 사업지를 정리 또는 순차적 사업 방식으로 전환해 주택시장이 경기 변동에 민감하게 반응하는 것을 차단해야 한다. 만약 도시정비법에 의한 기존 사업지를 유지한 채로 도시재생 사업지를 별도로 지정한다면, 대한민국은 도시정비사업 공화국이 될 수도 있으며, 기존에 반복된 주택시장의 악순환은 지속적으로 유지될 수밖에 없을 것이다.

다음은 정부 지원의 부당성이다. 일반 도시정비사업에 있어 법에서 임의규정을 강행규정화해 집행하고 있는 점을 논외로 한다면, 최근 일부 공공이 정비기반시설의 설치비용을 지원하는 곳도 있으나 보편적으로 정부가 지원하는 것은 매몰비용이 유일하다 할 것이다. 그런데 정부는 2015년 법 개정을 통해 가로주택사업과 주거환경관리사업을 도입해 정부의 지원 범위를 확대했다.

최근 자주 회자되는 도시재생사업은 정부의 지원 범위를 더욱 확대할 것으로 예상되며, 현 정부는 5년 동안 총 50조 원을 투입해 도시재생사업을 지원한다 하니 그 규모는 방대하리라 예상된다. 그런 의미에서 도시재생사업은 정부에 의해 추진되는 것이고, 주민들의 의견은 요식행위에 불과하다 할 것이다. 그런데 도시재생사업은 주민들의 의견을 반영해 사업을 추진하는 것이 장점이라 하니 의아해 할 수밖에 없다. 일반 도시정비사업에 있어 사업시행자는 사업 단계마다 주민들의 의견을 물어야 하고, 주민들의 의견이 하나로 취합되지 못하는 경우 사업이 정상적으로 진행되지 못한다.

최근 김현미 국토교통부 장관은 천안 도시재생 사업지를 방문해“낡고 쇠퇴한 도시를 되살리는 것은 시대적 과제”라고 선언했다. 하지만 정부가 배포한 자료를 봤을 때, 사업의 주체는 정부이며, 정부가 구도심에 민자를 유치한다 하나 실질적으로 정부가 자금을 투입해 사업을 진행하는 것이라 할 수 있다. 이는 기존 도시정비사업과는 근본적으로 차이가 있으며, 정부의 사업으로 구도심의 주거지역을 중심으로 한 사업과 동떨어지게 추진되면 괴리 현상으로 인해 도시재생사업은 실패할 수도 있다는 생각이 든다.

도시재생사업은 공적 사업으로 진행되는 것으로 추정할 수 있는 대목이 정부가 제시한 천안 도시재생 사업지라 할 수 있는 점을 고려할 때, 정부는 기존의 도시정비사업을 방관한 채 새롭게 도시재생사업을 추진하려 한다고 판단되고 도시재생사업은 또 다른 사업을 잉태하는 것이라 할 수 있다.

그리고 정부는 도시재생사업을 추진해 주택을 확보하기보다는 청년창업 및 문화ㆍ예술 공간 등을 확보해 일자리 창출 및 공동체 활성화 등을 도모하려 한다. 그런데 과거의 도시재생은 정비사업을 중심으로 주거와 상업지역에서 이루어졌다 할 수 있으며, 새로운 고용 창출이나 국민들의 편익을 위한 환경을 조성하는데 한계가 있었음은 분명하다.

결론적으로 도시재생사업은 지역의 특성과 주민들의 의견이 반드시 반영돼야 하는데, 정부가 제시한 사업지는 민간투자사업으로 진행되고, 그 해당 지역이 민간택지가 아니라는 점이다. 하지만 도시재생 사업지가 민간의 상업 및 주거지역인 경우에는 추진 단계에서부터 주민들과의 관계에서 갈등이 발생할 수 있다. 지금처럼 정부가 주도한다면 토지등소유자는 일정 이익의 보장을 요구할 것이고, 정부는 이익을 보장하기 위해 과다한 비용을 들여 토지 등을 매입할 것이며, 시설을 이용하는 사람은 비용을 지불해야 하는 상황이 도래할 수도 있는 바, 사업이 잘못 추진되는 경우 국민의 세금만 낭비하는 상황이 발생할 수 있다.

따라서 도시재생사업은 도시정비법에서 정하는 사업 방식과 조화를 이뤄야 하고, 새롭게 정해지는 도시재생 사업지는 기존의 도시정비사업지와 겹친다거나 재 지정되는 것은 최대한 없어야 한다. 만약 그렇게 되면 정부의 정책에 일관성이 없을 뿐만 아니라 부메랑이 돼 세금만을 낭비하는 형국이 돼버릴 수도 있기 때문이다. 그리고 더욱 중요한 것은 정부의 지원을 최소화해야 한다는 것이다. 정부가 자금을 투입하는 사업은 성공 여부를 떠나 정상적으로 추진될 수밖에 없는 바, 도시재생사업으로 인해 또 다른 부동산 공화국이 되지 않을까 심히 걱정스러울 뿐이다. 이에 정부는 최소의 자금을 투입해 기존 자원을 최대한 활용하는 사업을 추진하도록 해야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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