▲ 지난 20일 서울 서초구 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합이 공동사업시행 건설업자 선정을 위해 현장설명회를 개최한 모습. <사진=서승아 기자>

[아유경제=민수진 기자] 공공관리제도 적용으로 사업시행인가 이후 시공자 선정 단계를 밟을 수 있던 서울시 재건축 조합들의 사업 단계가 건축심의를 통과한 뒤로 한 단계 앞당겨지는 진풍경이 펼쳐졌다. 이를 가능하게 해준 묘수는 ‘공동사업시행 방식’이다.

다수의 서울 재건축 조합들이 이 방식을 도입한 목적에는 건설사와 조합이 함께 사업을 시행해 다음 사업 절차의 속도를 올림으로써 올해 말까지 관리처분인가 신청, 즉 내년 부활 예정인 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)를 피하려는 의도가 담겨있다.

초과이익환수제 피할 제2의 ‘대안’?!
건축심의 통과 재건축 조합 ‘시공자 선정’ 착수

한동안 재건축 사업장을 떠들썩하게 만들었던 부동산신탁 방식의 뒤를 이어 전국에서 도시정비사업이 가장 활발한 서울 지역의 재건축 현장들은 이 방식이 새로운 바람을 몰고 올 것으로 기대하고 있다.

최근 강남권 등에 건축심의 문턱을 넘어선 조합들이 하나둘씩 ‘시공자 선정’ 준비에 박차를 가하고 있거나, 벌써 그 과정을 거치고 있는 것이 이를 방증한다.

강남권 최초로 공동사업시행 방식을 적용한 서초구 방배동 방배14구역 조합은 지난달(6월) 17일 임시총회에서 롯데건설을 공동사업시행 건설업자(이하 공동사업시행자)로 최종 선정했다. 공동사업시행자를 선정한 것은 이후 인허가 과정에서 건설사의 전문성을 활용해 초과이익환수제 유예 혜택을 목표로 사업을 진행하기 위함이란 게 조합의 설명이다.

옆 동네 방배13구역도 같은 목적으로 지난 3월 건축심의를 통과한 뒤 공동사업시행자 선정을 위해 발걸음을 재촉하고 있다. 이달 19일 공동사업시행자 선정을 위한 입찰을 마감할 예정이었으나 다음 달(8월) 10일로 일정이 변경된 것으로 파악됐다. 이는 서울시 및 각 구청에서 이 방식에 근거한 사업시행인가 절차에 대해 구체적인 기준을 마련하지 않아 조합 내부에선 심도 있는 논의가 필요한 데 대한 포석으로 해석된다.

잠원동 신반포13차, 14차, 22차도 공동사업시행 방식 대열에 합류했다.

신반포13차 조합은 사업시행인가를 신청한 뒤 약 2개월 만에 공동사업시행 방식으로 급선회했다. 인허가 과정으로 사업이 지연돼 초과이익환수제 적용을 못 피할 공산이 높다는 이유에서다. 이에 따라 조합은 공동사업시행자 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이후 지난 3일 열린 이곳 공동사업시행자 현장설명회(이하 현설)에 대형 건설사를 대거 포함한 9개 사가 참석했다. 이 입찰은 다음 달(8월) 18일 마감될 예정이다.

같은 목적을 가진 신반포14차 조합 역시 공동사업시행 방식을 택했다. 이에 이곳 조합이 지난달 14일 공동사업시행자 현설을 개최한 결과 10개 건설사가 참석했다. 업계의 기대가 쏟아지고 있는 가운데 조합은 이달 31일 이번 입찰을 마감한다는 구상이다.

‘나홀로 단지’ 신반포22차도 초과이익환수제 유예 혜택을 누리기 위해 박차를 가하고 있는 모양새다. 이달 21일 2차 현설을 개최했으나, 아쉽게 유찰돼 지난 22일 3차 시공자 입찰공고를 낸바 있다.

지난 20일 반포동 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구 조합 또한 사업 속도를 끌어올리기 위해 공동사업시행자 현설을 개최했다. 그 결과 ▲현대엔지니어링 ▲포스코건설 ▲대우건설 ▲SK건설 ▲현대건설 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲현대산업개발 ▲대림산업 등 9개 건설사가 참여해 업계의 관심을 한 몸에 받았다.

건설업계 “선 사례 없어 호언장담할 수 있는 사안 아냐”
성공할 수 있을까?… 공동사업시행에 기대ㆍ우려 교차

강남권 등 다수 재건축 사업장에 유행처럼 번지고 있는 공동사업시행 방식도 시행 초기에는 난항을 겪었다. 부동산신탁 방식보다 주목을 받지 못했기 때문이다. 조합은 재건축 이익을 건설사와 나누고, 건설사는 미분양, 금리 변동 등의 사업성 리스크를 함께 부담해야하는 이유에서다.

게다가 다수 건설업계 전문가들은 선 사례가 없고, 공동사업시행자를 선정하더라도 다음 절차에서 예상치 못한 변수가 생길 가능성도 배제할 수 없기 때문에 현재로선 ‘초과이익환수제를 피할 수 있다’고 장담하긴 어려운 상황이라고 입을 모았다.

이들과 의견이 일치한 재건축 조합도 있다. 최근 사업시행인가 신청을 마친 강남구 대치동 대치쌍용2차 조합의 경우 올해 초 공동사업시행 방식에 대해 검토ㆍ논의한 바 있으나, 이를 도입하지 않기로 결론 내렸다.

지난 21일 대치쌍용2차 안형태 조합장은 “공동사업시행 방식으로 사업을 진행해도 우리 조합은 초과이익환수제를 피할 가능성이 적고, 추후 실익을 따져봤을 때 손해를 보는 것 같아 이같이 결정했다”면서 “조합은 다음 달(8월) 초 사업시행인가를 받을 것으로 예상하고 있으며, 올해 안에 시공자선정총회까지 마친다는 구상”이라고 설명했다.

비슷한 맥락으로 반포동 반포주공1단지3주구 조합의 경우에도 공동사업시행 방식으로 전환할 수 있게 조합 정관 변경 작업을 했으나, 실질적으로 초과이익환수제를 피하기 힘들 것으로 판단해 이 방식을 택하지 않았다. 이곳 조합 관계자는 “대의원회의에서 공동사업시행 방식에 대한 반응이 애매해 이를 택하지 않게 됐다”고 전했다.

한 도시정비업계 전문가는 “부동산신탁 방식에 이어 초과이익환수제 대안으로 제시된 이 방식이 재건축 사업장들의 사업 의지를 높여주고 있는 반면 선 사례가 없어 각 지역 관할관청 조차 구체적인 체계 및 기준을 잡지 못하고 있는 상황이며, 사업성이 높은 특정 재건축 현장들만 시도해 볼 수 있다는 점도 향후 논란의 소지가 될 수 있다”며 “현재 재건축 현장에는 공동사업시행 방식에 대한 기대와 우려가 반반씩 엇갈린 상황”이라고 진단했다.

그에 따르면 공동사업시행 방식에 대한 회의(懷疑)가 끊임없이 발생하면서 업계는 앞으로의 전망에 대한 갈피를 잡지 못하고 있는 실정이다. 신속한 사업을 위해 공동사업시행 방식 카드를 꺼내 든 재건축 조합들이 초과이익환수제 유예 혜택을 거머쥘 수 있을지 업계의 눈과 귀가 주목되고 있다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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