▲ 도시정비법에 손질이 가해진 가운데, 이 개정안이 도시정비사업에 시름을 덜어줄지 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 도시정비사업을 진행함에 있어 기본 틀로 작용하는 「도시 및 주거환경정비법」에 최근 손질이 가해졌다. 본보는 이를 토대로 도시정비사업 현장에서 여전히 지적되고 있는 문제점들의 실마리가 풀릴 수 있을지에 대해 짚어봤다.

신탁방식 도시정비사업도 1세대 1주택 ‘적용’… 업계 “신탁방식 도입 줄어들 수 있어”

지난 18일 열린 국회 본회의에서 주회영 의원, 곽상도 의원, 김도읍 의원, 박주민 의원, 김현아 의원이 각각 대표발의 한 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」개정안이 국토교통위원장의 대안으로 통과됐다.

먼저 대안에는 최근 늘어나고 있는 신탁방식 도시정비사업도 1세대 1주택 분양 원칙을 적용하도록 했다. 「소득세법」에 규정된 1세대 1주택은 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내의 주택을 소유하고 1년 이상 거주하는 것을 말한다.

이는 최근 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 재건축 사업지를 중심으로 신탁방식이 늘어남에 따라 신탁방식을 도입하지 않은 도시정비사업지와의 규제 차익이 발생하는 것을 방지하기 위해 이 같은 내용을 대안에 담은 것으로 이는 분양권 형평성 상승 효과를 기대한 것이다.

현행 도시정비법상 신탁방식 도시정비사업은 조합설립인가를 받지 않아도 사업 추진을 할 수 있어서 신탁사는 사실상 조합원임에도 정부 규제 틀에서 벗어났다.

정부는 앞서 6ㆍ19 부동산 대책을 통해 과밀억제권역의 재건축 조합원은 가구당 분양주택을 최대 3가구에서 1가구까지 소형면적의 경우 2가구까지만 소유할 수 있도록 기준을 강화했다. 최근 재건축 사업지들은 올해 유예가 막내리는 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 신탁방식을 도입하는 경우가 늘어나고 있다.

지난 19일 방배13구역 재건축 조합에 따르면 방배13구역 재건축사업은 지난 5월 29일 사업시행인가를 신청해 지난 6월 22일 사업시행인가를 위한 공람ㆍ공고를 마쳤다. 이와 동시에 조합은 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 입찰도 진행하고 있다. 지난 6월 열린 현장설명회(이하 현설)에 14개 사가 참여함에 따라 오는 8월 10일 입찰을 마감할 계획이다.

같은 날 방배14구역 재건축 조합에 따르면 방배14구역 재건축사업은 지난 2월 23일 사업시행인가 신청을 해 지난 6월 22일 사업시행인가를 받았다. 이어 지난 6월 17일 임시총회에서 공동사업시행 건설업자로 롯데건설을 선정한바 있다.

이어서 신반포13차 재건축 조합에 따르면 신반포13차 재건축사업은 지난 3월 31일 사업시행총회를 개최해 지난 4월 7일 사업시행인가를 신청했다. 이어 조합은 지난 6월 24일 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 입찰공고를 냈고 지난 3일 현설을 개최한 결과, 9개 건설사가 참여해 오는 8월 18일에 입찰을 마감할 계획이다.

이달 19일 신반포14차 재건축 조합에 따르면 조합은 지난 4월 18일 건축심의를 매듭짓고 지난 6월 22일 사업시행총회를 성황리에 마쳐 지난 6월 26일 사업시행인가를 관할구청에 신청했다. 아울러 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 입찰공고를 지난 6월 7일에 내고 같은 달 15일 현설을 개최한 결과, 10개 사가 참여해 오는 31일에 입찰을 마감한다는 구상이다.

반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합도 공동사업시행 방식 도입 절차에 박차를 가하고 있다. 조합은 이달 20일 오후 2시 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 현설을 개최한 결과, 9개 사가 참여해 오는 8월 5일 사업시행총회 개최, 오는 9월 4일 입찰 마감을 진행해 입찰이 성사될 경우 그달 25일 제1차 합동홍보설명회, 28일 제2차 합동홍보설명회 및 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 조합원총회 개최 등의 일정을 소화할 예정이다.

이처럼 재건축 단지들의 발걸음이 빨라지고 있는 가운데, 이번 대안에 담긴 1세대 1주택이 이 단지들에 적용될 경우 신탁방식 도입 시 이점으로 작용했던 요소가 사라지기 때문에 신탁방식 도시정비사업이 위축될 수밖에 없을 것이라는 업계의 전망이 이어지고 있다.

한 업계 관계자는 “신탁방식에도 1세대 1주택이 적용될 경우 분양의 형평성에는 도움이 되겠지만 신탁방식 도입 시 이점으로 작용했던 점이 사라지는 것이기 때문에 신탁방식 도입을 망설이는 단지들이 늘어날 수 있다”며 “아울러 내년 재건축초과이익환수제도가 시행될 경우 점입가경으로 신탁방식 도시정비사업에 대해 기피하는 분위기가 형성될 것이다”고 우려를 표했다.

관리처분인가 단계 타당성 검증 ‘의무화’… 업계 “부담금 둘러싼 갈등 줄어들 것”

아울러 이번 대안에는 도시정비사업 사업시행자가 관리처분인가를 신청할 때 사업시행인가 단계보다 조합원의 부담이 과도하게 증가한 경우 시장이나 군수가 해당 계획에 대한 타당성 검증을 의무적으로 하게하는 내용을 신설했다.

관리처분계획 수립 단계는 도시정비사업에서 기존 주거지의 소유권 등이 새로 조성되는 주거지에 대한 권리로 변환하는 것으로 조합원 본인의 보상 금액 등이 구체적으로 나오기 때문에 이 보상 금액이 현저히 적다는 조합원들의 반발의 목소리가 커져 사업 지연이 빚어지는 등 현장의 어려움이 다수 있다.

단적인 예로 최근 한 재개발 구역은 관리처분계획 수립 단계에서 일부 조합원들이 감정평가액이 터무니없다며 조합 집행부의 전원 사퇴를 요구하고 나서 사업 진행이 지연됨에 따라 추가 공사 비용이 발생해 조합원들이 추가분담금을 내야하는 상황에 놓였다. 게다가 일반 분양 시기를 놓쳐 미분양 사태까지 이르게 되면서 금융권 및 시공비 정산 등에서 발생하는 이자를 조합원들이 부담해야 해 사업자체가 좌초될 우려가 커지고 있다.

특히 한번 감정평가를 받은 곳은 최소 2년 이상 재감정을 받을 수 없는 데다 조합 집행부 교체를 추진할 경우 조합 임원 선거와 조합원총회 개최를 위해 엄청난 예산과 시간이 필요해 ‘시간’과 ‘금전’을 모두 잡지 못한다는 점에서 관리처분계획 수립 단계는 도시정비사업에서 가장 큰 난관으로 작용해왔다.

하지만 이번 대안에 담긴 내용이 시행에 돌입할 경우, 이 같은 난항들에 대한 실마리가 풀릴 수 있을 것이라고 업계는 한 목소리를 내고 있다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “관리처분계획 수립 단계에서 감정평가 금액에 대한 문제를 제기하는 조합원들이 늘어나 사업 지연으로 이어지는 경우 감정평가를 받은 곳은 2년 이상 재감정을 할 수 없어 어려움을 겪었던 사업지들이 많다”며 “하지만 이번 대안을 적용할 경우 감정평가를 진행했어도 사업시행인가 때보다 조합원 부담이 과하게 증가할 경우 시장이나 군수가 타당성 검증을 다시 할 수 있기 때문에 이 같은 어려움이 개선될 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

모든 용역 일반경쟁입찰 방식 ‘의무화’… 업계 “지방 사업지들 시공자 선정 어려워질 것”

특히 이번 대안에는 도시정비사업을 둘러싼 비리를 벗겨내기 위한 내용을 담았다.

조합에서 발주하는 모든 용역을 원칙적으로 일반경쟁입찰 방식으로 선정하도록 하고 투명한 입찰 과정을 위해 일정 규모 이상 계약은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 특별법」에 따라 전자조달시스템을 통해 입찰을 진행하도록 의무화했다.

특히 모든 용역은 일반경쟁입찰 방식으로만 선정할 수 있으며 예외로 금액이 적거나 재난 등 긴급한 경우에만 지명경쟁입찰 방식이나 수의계약 방식이 허용된다.

아울러 금품이나 향응 등의 수수행위를 신고한 자에 대한 신고포상금을 지급하고 금품 또는 향응을 제공하거나 수수한 자가 자진 신고한 경우 형벌을 감경하거나 면제하도록 했다.

이는 최근 검찰이 대형 건설사들의 압수수색을 실시해 강남 재건축 조합과 비리가 있었는지 수사에 돌입함에 따라 이 같은 비리들을 사전에 차단해 투명성을 높이기 위해 마련됐다.

하지만 수의계약 방식으로 입찰을 진행하지 못할 경우, 건설사들의 입찰 참여가 저조한 지방 사업지들은 대부분 시공자 선정에 어려움을 겪어 사업 지연 등을 빚을 수도 있어 업계의 우려가 커지고 있다.

한 업계 관계자는 “최근 시공자 입찰이 진행되고 있는 곳 추이만 보더라도 첫 번째 입찰에서 바로 성사가 이뤄져 시공자 선정으로 이뤄지는 곳은 대부분 강남 재건축 단지고 세 번째까지 입찰을 진행해도 시공자 선정을 이루지 못하는 경우는 대부분 지방 도시정비사업지다”며 “이번 대안이 시행될 경우 지방 도시정비사업지는 더욱 어려움을 겪을 수밖에 없을 것이다”고 지적했다.

이처럼 도시정비법에 손질이 가해지면서 이를 둘러싼 업계의 우려와 기대가 쌓이고 있는 가운데, 이에 따라 도시정비사업의 흐름이 어떻게 변할지 앞으로의 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>