▲ 이달 25일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(사진 가운데)이 정부서울청사에서 열린 경제정책 방향 합동브리핑에 참석해, 발표문을 낭독하고 있다. <제공=기획재정부>

[아유경제=조현우 기자] 문재인 정부가 출범 직후 맞춤형 핀셋 규제라는 ‘6ㆍ19 부동산 대책’을 발표한 이후, 재개발ㆍ재건축 아파트의 입주권 가격이 치솟고 있는 등 열기가 다시 뜨거워지고 있다.

지난 6ㆍ19 대책은 ▲청약 조정대상지역 추가(부산 기장군ㆍ부산진구ㆍ경기 광명시 등 3곳) 지정 ▲강남 4개구 외 서울 21개구 전매제한 기한 강화 및 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 강화 ▲재건축 조합원 분양 주택 제한 등의 내용을 골자로 한바 있다.

이와 관련해 지난 18일 김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관이 과열 지역을 청약 조정대상지역으로 지정할 수 있도록 한 「주택법」 일부 개정안도 국회 본회의를 통과했다. 지역별 시장 상황(과열ㆍ위축)에 따라 규제 및 지원 제도를 탄력적으로 적용할 수 있게 된 것이다.

게다가 이달 25일 새 정부는 ‘하반기 경제정책 방향’을 발표했다. 부동산시장 안정을 위해 지역별 맞춤형 대응 전략을 펴겠다는 방안으로 특정 지역의 집값이 급등락 할 경우 현재 관련 법령을 수정해야 했지만 앞으로는 심의회를 거쳐 바로 필요한 조치를 취할 수 있게 하는 것이 주요 내용이다.

하지만 시장은 별다른 반응을 보이지 않고 있다. 대부분이 지난해 11ㆍ3 대책, 올해 6ㆍ19 대책에도 포함됐던 사항이었고, 직접적인 규제보다는 실수요자 위주로의 시장 재편을 목적으로 한다는 포부를 밝히는 데 그쳤을 뿐 시장 전반에 영향을 주는 강력한 대책은 일단 빠졌다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

대책 발표 후 한 달, 시장은 오히려 ‘반대로’

실제로 주택시장의 반응 또한 새 정부의 규제가 예상보다 강력하지 않다는 판단을 하고 있는 듯 보인다. 이를 반영하듯 6ㆍ19 대책 발표 뒤 잠시 주춤했던 서울 아파트값은 다시 질주하며 43개월 동안 상승세를 이어갔다.

지난 24일 업계 소식통 등에 따르면 이달 서울 아파트값은 0.41% 오르며 3주 연속 상승폭을 키웠다. 정부의 합동단속이 시작되기 직전인 지난달(6월) 9일 주간 상승률(0.45%)에 육박한 수준이다. 아울러 지난 대책 발표 이후 한 달 간 서울 아파트값 누적 상승률은 1.26%로 대책 발표 직전 한 달(1.7%)에 비해 다소 둔화했지만 여전히 상승세다. 한국감정원 조사에서도 지난주 서울 아파트값은 0.17% 올라 이달 들어 3주 연속 상승 폭이 커졌다.

집값의 상승 흐름은 여전히 현재진행형이며 안정되기는커녕 강남 재건축 단지에서 시작된 가격 오름세는 강남 지역 일반 아파트→재건축이 활발한 강동→성동ㆍ노원ㆍ목동ㆍ마포 등 강북→과천ㆍ분당ㆍ일산 등 1기 신도시로 확산되는 형국이다.

특히 정부의 부동산 대책 발표 이후에도 가격 오름세를 이어가자 집을 사려는 심리가 더욱 강하게 작용하고 있다는 분석이 나온다. 다음 달(8월) 정부의 종합 대책 이전, 가계부채 대책이 강화되기 이전에 집을 사려는 수요자들이 움직이면서 호가가 상승하고 있다.

올해 말로 유예가 끝나는 재건축초과이익환수제도의 부활도 부동산시장에서는 역반응으로 나타났다. 재건축 투자 수요를 억제해 시장을 안정시키겠다는 취지지만, 시장에서는 재건축사업 추진이 어려워져 신규 아파트 공급이 경색될 것으로 보고 있다.

한 부동산 전문가는 “재건축사업이 지지부진해지면 새 아파트 공급이 끊기고, 기존 집값도 오를 것이라는 기대 심리가 작용하고 있다”며 “가수요를 차단할 수 있는 강력한 대책이나 공급 확대 의지가 수요 심리를 따라가지 못해 집값이 쉽게 잡히지 않는 것 같다”고 진단했다.

이에 대해 부동산업계는 규제 사각지대를 찾아 수요가 몰리는 ‘풍선효과(한 곳이 눌리면 다른 곳이 팽창되는 것)’가 나타나고 있다는 분석과 다음 달 정부가 더 강력한 대책을 내놓을 것이란 전망이 나오고 있다.

고강도 부동산 규제가 답?… 정부의 다양한 고민↑
업계, 오는 8월 종합 대책 향방에 ‘눈길’

주택시장의 오름세가 확대될 조짐을 보이면서 추가적인 대책을 어떻게 내놓을지 관심이 쏠리는 가운데 정부가 투기 수요 차단을 위해 더 강력한 부동산 규제 가능성을 거듭 밝힌 만큼 그 강도는 ‘중상’ 정도의 대책이 나올 수 있다고 전문가들은 입을 모은다.

먼저 최근 김 장관이 기자간담회에서 밝힌 ▲청약 1순위 요건 강화 ▲청약가점제 비율 확대 등이 꼽힌다.

청약 1순위 요건 강화 방식은 2014년 9ㆍ1 대책에서 청약 1순위 획득 소요기간을 수도권은 2년→1년, 지방은 1년→6개월로 완화한 바 있으나 이를 환원할 가능성이 제기되고 있다. 또 조정대상지역 내 가점제 비율을 높이는 방안이 거론되고 있으며 중장기적으로 항목별 가점 부여 체계도 무주택ㆍ다가족 세대에 유리한 방향으로 조정할 방침이다.

또한 업계 일각에서는 LTVㆍDTI 규제를 강화한다면 투자 수요가 줄어들어 집값이 떨어지고, 주택 거래량도 줄어들 수 있다는 지적이 나온다. 이와 더불어 오는 8월 금융당국이 내놓을 새로운 대출 규제 정책인 총부채원리금상환비율(DSR)과 새로운 DTI 산정에 관한 로드맵 제시도 예상된다.

세제 개편 카드도 도마 위에 올랐다. 주택임대사업 투명성 확보, 보유세 강화 등의 조치가 나오면 즉각 집값 하락과 주택 거래량 감소로 이어질 수 있다는 주장이 이어진다.

도시정비업계에선 ▲투기과열지구 지정 가능성을 우려하고 있다. 분양권 전매 제한ㆍ재건축 조합원 지위 양도 금지ㆍ대출 규제 강화 등의 조치가 한꺼번에 가능하기 때문이다. 이와 더불어 주택거래신고제ㆍ분양가상한제 부활도 조심스럽게 점쳐지고 있는 등 정부의 추가 대책에 관심이 집중되고 있다.

이에 대해 한 업계 관계자는 “강남 지역은 지난 정부의 부동산 부양책, 저금리, 풍부한 자금 유동성, 우수한 교육ㆍ주거 환경 등 다양한 요인 때문에 웬만한 대책에는 수요가 억제되지 않던 곳”이라며 “수요와 공급의 불일치로 기존 아파트는 물론 웃돈을 주더라도 재건축 아파트 입주권ㆍ분양권을 사겠다는 수요가 끊이지 않아 집값을 잡기 위한 정부 대책이 필요하다”고 분석했다.

반면 업계 일각에서는 정부가 집값을 잡으려다 되레 부작용을 낳을 수 있다고 주장한다. 한 도시정비업계 전문가는 “정부가 일각에서 거론되고 있는 고강도 대책을 내놓을 경우 이런 규제는 자칫 시장에 큰 혼란을 가져올 수 있다”며 “그뿐만 아니라 투기과열지구를 지정하게 되면 10여 개의 고강도 규제가 한꺼번에 적용되기 때문에 자칫 부동산시장의 경착륙을 야기할 수도 있다”고 말했다.

그는 이어서 “집값을 안정시키기 위해 우선 정부는 주택 공급이 안정적으로 지속될 것이라는 시그널을 주는 것이 중요하다”면서 “따라서 서울의 경우 재개발ㆍ재건축 외에는 신규 공급이 사실상 불가능하기 때문에 재개발ㆍ재건축사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 제도적 장치의 마련이 필요하다”고 조언했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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