▲ 지난달(7월) 마지막 주에는 서울 지역 아파트 값이 올해 들어 주간 변동률로는 최고치인 0.57%로 상승했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 김현미 국토교통부 장관이 취임한지 한 달이 넘었다. 김 장관은 강남 다주택자들을 집값 급등의 원흉으로 보고 이들과의 전쟁을 선포했다.

하지만 안타깝게도 김 장관의 포부와 달리 전국 아파트 값은 매주 고공비행을 하고 있고 심지어 지난달(7월) 마지막 주에는 서울 지역 아파트 값이 올해 들어 주간 변동률로는 최고치인 0.57%로 상승했다.

이처럼 정부의 ‘집값 잡기’가 맥을 못 추고 있는 가운데 정부는 오는 2일 다주택자를 주요 타겟으로 한 고강도 부동산대책을 내놓을 예정이다. 하지만 전문가들은 최근 서울 내 집값 상승의 근본 원인으로 꼽히는 강남권의 공급부족 현상부터 해결해야 한다고 입을 모으고 있다. 단순히 투자 수요 억제를 목적으로 접근해서는 안 된다는 것이다.

이를 해결하지 못하면 서울 집값은 상승세를 유지할 것이라는 입장이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 1일 “최근 서울의 가파른 집값 상승의 근본적인 원인은 강남권의 주택 공급이 수요에 비해 턱 없이 부족한 데 있다”면서 “단순한 수요 억제 정책은 일시적으로 효과가 있을 수 있지만, 결국 집값 상승은 해결할 수 없을 것”이라고 강조했다.

정부가 지난해 내놓은 ‘11·3 부동산대책’과 올해 발표한 ‘6·19 부동산대책’ 모두 수요 억제에만 초점이 맞춰져 있어 강남권 등에서 입주물량 부족으로 발생한 현재의 서울 집값 상승 분위기를 잠재울 수 없다는 지적인 것이다.

심 교수는 이어 “강남권은 추가적인 주택 개발 및 공급이 어려워 강남 인근의 그린벨트 등을 해제해 보금자리와 같은 미니 신도시를 개발, 공급부족을 해결하는 장기적인 방안을 고민해야 한다”고 주장했다.

일부 전문가들은 정부가 내놓을 이번 대책에서 투기과열지구 지정 등으로 강남 재건축을 통한 주택 공급을 막기보다 투자 세력을 억제하면서도 과감한 규제 완화를 통해 공공주택 등 공급을 늘려야 한다고 조언했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “이번 대책에서 강남 재건축 관련 규제가 보다 강화될 것으로 보이는 데, 이는 오히려 강남권 주택 공급 부족 현상을 가중시킬 우려가 있다”면서 “공급을 늘리기 위해 강남권 정비 사업을 활성화하면서도 과도한 투자 유입을 막는 정책으로 가야 한다”고 주장했다.

이어 그는 “과거 위례신도시 등 강남 주변에 신도시를 개발해 수요를 분산시키려는 정부 정책은 제대로 된 효과를 가져오지 못했다”며 “강남권 주택 공급 부족 현상은 결국 강남권에서 풀어야 한다는 얘기”라고 덧붙였다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “시장에서 서울 내 주택 공급이 부족하다고 느끼는 만큼, 기본적으로 강남 재건축 사업장 등의 용적률과 층고규제 등을 완화해 주택 공급을 늘리는 방안을 검토해야 한다”면서 “건축 규제 등 인센티브를 주는 대신 이 과정에서 공공주택 등을 함께 늘려 기본적인 공급 부족 문제를 해결해야 할 것”이라고 언급했다.

반면, 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “강남 인근 신규택지 지정이나, 정비사업 확대에는 한계가 있는 만큼, 철도 부지와 도로 상부공간 등 공유지와 국유지 등을 적극 활용해 임대주택을 공급해야 한다”며 “아파트 위주로만 공급에 초점을 맞출 것이 아니라, 도시재생 등을 통해 단독주택과 다가구주택 등 리모델링 및 증축도 적절하게 병행할 필요가 있다”고 대안을 제시했다.

그렇다면 현재 부동산 시장은 과열 시장일까? 이에 대해 전문가들의 의견은 나뉜다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “서울ㆍ부산ㆍ세종 등은 이상할 정도로 투자 수요가 몰리고 있다”고 진단했고 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장도 “서울 강남 재건축 시장 등에서 과열 양상을 보이는 건 사실”이라면서도 “시중에 있는 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 부동산으로 몰려 벌어진 현상”이라고 말했다.

반면 김광석 리얼투데이 이사는 “과열은 아니다”라면서 “공급이 줄어들면서 희소성이 높아지고, 가격이 따라 오를 거라는 판단에 실수요자들이 부동산 매매에 나서는 것”이라고 말했다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원 역시 “서울 강남권 재건축 아파트들은 일반 분양 물량이 적기 때문에 경쟁률이 높아지는 ‘착시효과’가 나타난 것일 뿐 과열은 아니다”라고 단정지었다.

현재 한 달만 놓고 보면 과거 참여정부의 모습이 떠오른다. 당시 정부는 투기세력을 잡겠다며 수요를 옥좼다. 이에 공급 심리까지 위축되면서 자연적으로 새 집이 부족해졌고 결국 집값 상승은 더 심해졌다. 현재 저금리로 시중에 돈이 넘쳐나고 있다. 물론 전보다 국내시장이 성숙했고 정책도 선진화됐지만 지금의 모습 속에서 과거의 모습이 ‘오버랩’ 되는 것은 사실이다.

결국 자본주의 사회에서 주택을 포함한 모든 재화의 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 업계나 시장 전문가들은 서울 집값이 오르는 이유가 공급 부족이라고 주장하는 반면, 정부는 투기세력만 없다면 지금의 서울 주택 공급은 적정 수준이라고 반박한다. 어느 쪽 주장이 맞을지는 공급 확대가 본격화하는 올 하반기가 되면 자연스레 알게 될 것이다.

문제는 지금까지의 시장 인식이 잘못됐다고 판단되면 그때부터라도 변화해야 한다는 것이다. 지금은 누가 맞고 틀리냐가 중요한 것이 아니다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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