[아유경제=조현우 기자] 오늘(2일) ‘주택시장 안정화 방안’이 발표됨에 따라 이와 관련한 국민들의 관심이 높아지고 있다. 이에 본보는 ‘8ㆍ2 부동산 대책’에 대한 이해를 돕고자 Q&A 형식으로 관련 내용을 구성해 봤다. - 편집자 주

Q. 대책 추진 배경은?

A. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화ㆍ확산되고 있다. 정부는 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하고 세제ㆍ금융ㆍ청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도하고자 한다.

Q. 이번 대책으로 충분한 시장 안정 효과가 기대되는지?

A. 최근 주택시장 불안은 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 먼저 시장불안지역에 대해서는 2012년 이후 모두 해제된 투기과열지구ㆍ투기지역을 지정해, 법령 개정 등의 조치 없이도 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 즉각 강화함으로써 투기목적 수요를 차단한다.

또한, 투기 수요에 의해 고질적인 집값 불안을 보였던 재건축ㆍ재개발사업에 대해 ▲조합원 분양권 전매제한 ▲재당첨 금지 ▲임대주택 의무 확대 등 종합적인 규제 정비방안을 마련함으로써, 과도한 초과이익을 차단하고 실수요 중심의 정상적인 사업추진 기반을 구축한다.

시세차익을 노리는 다주택자 등의 단기 투기수요를 억제하기 위한 세제ㆍ금융상의 근본적 제도개선 방안도 포함시켰다. 다주택자에 대한 양도세 가산세, 장기보유특별공제 배제를 통해 기대수익률을 대폭 낮추고 갭투자를 어렵게 하는 것은 물론, 다주택자의 주택담보대출에 대해 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI)을 최저 30%까지 낮춰 과도한 차입에 의한 투기행위를 차단할 계획이다.

Q. 지난해 11ㆍ3 대책, 올해 6ㆍ19 대책과 이번 대책의 차이점은?

A. 11ㆍ3, 6ㆍ19 대책은 조정대상지역 도입을 통한 신규 아파트 청약시장 중심의 대책이었다. 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자ㆍ투기 수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고, 세제ㆍ금융ㆍ청약ㆍ분양제도ㆍ투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 종합적인 방안이다.

또한, 투기 수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 도시정비사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는 데 중점을 뒀다.

아울러 정부는 향후에도 노후주택 개량, 공공택지 추가 확보, 신혼부부 희망 타운(가칭) 조성 등으로, 실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급해 수급안정을 도모한다는 구상이다.

Q. 투기과열지구 선정 기준은?

A. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정한다. 구체적으로는 ▲직전 2개월 청약경쟁률이 5:1 초과 ▲주택분양계획 전월대비 30%이상 감소 ▲주택사업계획 승인ㆍ주택건축허가 실적 전년대비 급격히 감소 ▲주택보급률 등 전국평균 이하ㆍ공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해, 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정한다.

Q. 투기지역 선정 기준은?

A. 투기지역은 직전 월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%보다 높은 지역으로서, ▲직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 클 경우 ▲직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우 등 정량적 요건을 갖추고, 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우다. 이러한 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정할 방침이다.

Q. 이번 대책으로 투기과열지구내 도시정비사업 규제는 어떻게 달라지는지?

A. 투기과열지구 내 규제 유형별 적용 대상

단, 소규모 재건축은 일반 재건축과 모든 규제가 동일하게 적용되나, 가로주택정비사업은 규제 대상이 아니다.

Q. 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

A. 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만 사업 지연 등으로 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우(오는 9월까지 시행령 개정을 통해 기준 강화 예정 2년→3년)는 예외로 둔다.

Q. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?

A. 투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.

Q. 2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한지?

A. 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과규정의 요건(2003년 12월 31일 이전 조합설립 + 2003년 12월 31일 이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다.

Q. 투기과열지구 내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지? 예외사유는 없는지?

A. 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에, 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정 사항으로, 법 개정안을 오는 9월 중 발의해 올해 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다. 또한, 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월께부터 적용할 것이다.

한편, 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토한다.

Q. 법 개정 이전부터 정비사업 구역 내 소유하고 있던 주택에 대해도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지?

A. 이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도시정비법 개정 이전부터 투기과열지구 내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 조합원 분양이 제한된다.

구체적인 사례로 2016년 8월 A 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)한 경우, 2017년 12월 도시정비법 개정ㆍ시행→2018년 1월 B 재건축아파트 취득→2018년 2월 B 재건축아파트 관리처분인가→2023년 2월까지 A 재건축아파트 조합원 분양신청 불가하다.

Q. 자금조달계획 신고시 제출 서류와 절차는?

A. 투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이다. 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시ㆍ군ㆍ구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재해 제출하면 된다.

Q. 자금조달계획 신고와 부동산거래신고를 동시에 해야 하는 것인지?

A. 자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다.

Q. 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?

A. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다.

상기 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 「소득세법」 개정사항으로 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

Q. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지?

A. 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간(2년 이상) 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않고, 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도 시 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 적용을 받는다.

Q. LTVㆍDTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?

A. 주택담보대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는, 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인 분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전, 대출승인 분까지는 종전 기준을 적용한다.

아울러 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는, 대책발표 이후(오는 3일) 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>