[아유경제=조현우 기자] 정부가 이달 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안(이하 8ㆍ2 부동산 대책)’ 시행 첫날인 지난 3일 부동산시장은 큰 충격에 빠졌다.

정부는 지난 3일부터 서울 25개구 전 지역과 과천ㆍ세종시를 투기과열지구로 지정했다. 또 강남구와 서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서구 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정했다.

서울 전 지역 재건축 조합들 ‘패닉’… “생각보다 강하다”

서울 강남 일대 재건축 조합들은 혼란에 빠진 형국이다. ▲반포주공1단지 ▲개포주공1~4단지 ▲개포시영 등 이미 조합설립인가를 받은 5만5655가구는 당장 3일부터 조합원 지위양도 금지 조항이 적용됐기 때문이다. 이에 따라 조합원 지위를 매도할 수 있어도 이를 산 사람은 조합원 지위를 얻지 못하고 향후 현금청산(아파트 대신 현금으로 돌려받는 것) 대상자가 된다.

반포주공1단지 인근 공인중개사사무소 관계자는 “대책이 발표된 날 당일 계약서를 쓰는 조건으로 1억 원 정도 싸게 급매물이 나오기도 했다”면서 “집주인들이 대책이 이 정도로 강력할 줄은 몰랐다며 관망세로 돌아서고 있다. 현금청산 대상 아파트를 사려는 사람이 없어 사실상 매매가 힘들어졌다”고 말했다.

강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)와 함께 투기지역으로 중복 지정된 용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서구도 사정은 마찬가지다.

해당 지역 공인중개사사무소 한 관계자는 “강남4구도 아니고 서울에서도 그나마 집값이 가장 저렴한 곳인데 강남 집값 잡겠다고 강북까지 규제를 하다니 어처구니가 없다”며 “당장 거래가 뚝 끊겼고 ‘집을 싸게 내놓아야 하느냐’는 집주인들의 문의 전화만 종종 걸려온다”고 설명했다.

부동산 대책으로 달라진 청약제도 ‘눈길’

이번 대책으로 투기과열지구에서는 청약 조건이 강화돼 청약 1순위 자격을 얻으려면 ‘청약통장 2년간 보유ㆍ24회 이상 납입’ 등이 요구된다. 아울러 전용면적 85㎡ 이하 아파트 청약에선 추첨 없이 100% 가점제를 적용한다. 무(無)주택 기간과 부양가족 수 등을 따져 내 집 마련이 꼭 필요한 순서대로 분양하겠다는 것이다.

또 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하는 75%, 전용 85㎡ 초과는 30%를 가점제로 뽑아야 한다. 부적격 당첨자로 인한 예비 입주자 선정에서도 가점제를 적용한다. 만약 가점제로 당첨된 사람과 그 가족(세대원)은 2년간 어느 곳에서도 다시 가점제로 청약을 받을 수 없도록 다음 달(9월) 중 청약 제도를 개편한다.

어려워진 은행 문턱…주택담보대출 등 대폭 축소

투기ㆍ투기과열지구로 지정된 지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화된다. 이들 지역은 3일 이후 입주자 모집공고가 되는 사업장에서의 아파트 중도금대출과 잔금대출 역시 LTVㆍDTI를 일괄 40% 적용받는다.

정부는 투기지역 내에서의 주택담보대출도 세대 당 2건에서 세대 당 1건으로 제한하기로 했다. 중도금대출이나 잔금대출 등 집단대출도 해당된다. 투기지역 내에 주택을 1채 보유하고 있으면 대출을 받아서 분양을 받거나 추가로 주택을 사는 길이 막히는 것이다. 아울러 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대가 추가로 대출을 받을 때는 LTV와 DTI가 10%포인트씩 하락해 30%만 적용받는다.

다만 정부는 ▲무주택 세대주 ▲부부 합산 연소득 6000만 원(생애 최초는 7000만 원) 이하 등은 서민과 실수요자로 구분했다. 이들은 투기ㆍ투기과열지구 6억 원 이하, 조정대상지역 5억 원 이하 주택에 한해 LTVㆍDTI 규제를 각각 10%포인트 완화해 준다.

예를 들어 서울 서초구의 5억9000만 원짜리 아파트를 구매할 때 서초구는 투기지역(LTVㆍDTI 40%)이지만 서민ㆍ실수요자는 대출규제가 10%p 완화돼 주택가격의 50%에 해당하는 2억9500만 원까지 대출받을 수 있다.

반면 일반 가구는 40%를 그대로 적용받아 2억3600만 원만 대출받을 수 있다. 하지만 주택담보대출이 1건이라도 있는 세대는 이 아파트를 살 경우 LTV가 30%만 적용돼 대출액은 1억7700만 원으로 줄어든다.

다주택자 정조준 ‘양도소득세’… 2주택자(10%p)ㆍ3주택자 이상(20%p) 세금 폭탄

양도세 세율의 경우 2주택자는 기본 세율이 10%p 높아지고, 3주택자는 20%p 높아진다. 이와 더불어 지금까지 1주택자는 '2년 보유'였던 면세 요건(9억 원 이하)이 '2년 거주'로 바뀌고 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있었던 장기보유특별공제 혜택도 없앴다. 이 제도는 법 개정을 거쳐 내년 4월 시행할 방침이다.

한 부동산 전문가는 “정부가 양도세 중과 시점을 내년 4월 1일로 정한 것은 다주택자에게 8개월 안에 집을 팔고 시장을 떠나라는 사인을 보낸 것”이라며 “하지만 팔려고 내놓는다 해도 사려는 사람이 없어 거래 절벽이 올 가능성이 있다”고 말했다.

이어서 그는 “이번 대책은 노무현 정부 시절 ‘8ㆍ31 대책’과 닮은꼴인데 당시 대책이 시행된 이후 강남이나 목동 등 서울 인기지역은 청약경쟁률이나 집값이 점차 다시 올랐다”며 “지금은 그 때와 달리 입주물량이 증가하는 등 변수가 많지만 서울은 여전히 공급이 부족한 상황이어서 이러한 현상이 오래가지는 않을 것”이라고 덧붙였다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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