▲ 업계 전문가들은 문재인 정부의 주택시장 및 경제상황과 고강도 부동산 대책을 참여 정부와 비교하며 당시 사례를 반면교사로 삼아 이번에는 실패를 막아야 한다고 입을 모은다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 문재인 정부가 발표한 8ㆍ2 부동산 대책이 연일 화제다.

이번에 발표된 여러 강한 규제 가운데 재건축 투자자에게 가장 부담을 주는 것은 바로 조합원 지위 양도 금지다. 이달 3일 서울ㆍ과천ㆍ세종 등 투기과열지구로 지정된 재건축 정비구역에서 조합설립인가 이후 주택을 매수한 경우 조합원 지위를 양수받을 수 없어 현금청산을 해야 하기 때문이다.

여기에 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도 양수를 허용하는 예외사유도 종전보다 강화됐고 보유 요건 역시 ▲조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 ▲사업시행인가 일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 등으로 2년 이상에서 3년 이상으로 강화됐다.

물론 ▲매도자와 세대원 전원이 다른 지역으로 이사하는 경우 ▲매도자와 세대원 전원이 다른 주택을 상속받아 그 곳으로 이사하는 경우 ▲매도자와 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우 등은 예외로 둔다.

조합원 지위 양도 금지는 8월 3일 이후 매매계약 체결 분부터 적용되며 조합원 양수양도 예외 사유 강화는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법」 시행령이 개정되는 오는 9월 이후 시행된다.

아울러 눈에 띄는 것은 투기과열지구 재개발 입주권 전매제한이다. 참여정부 때 없던 새로운 규제로 관리처분인가부터 소유권이전등기 시점까지 입주권 전매를 금지하는 것이다. 하지만 입주권 전매제한은 도시정비법이 개정될 오는 12월 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역부터 적용돼, 시행 전 사업시행인가 신청 단계까지 사업이 진행된 구역은 앞으로도 입주권 전매가 자유롭다.

투기과열지구 내 도시정비사업 재당첨 제한 역시 이번에 새롭게 도입된 규제책으로, 투기과열지구에서 도시정비사업 아파트를 당첨 받은 사람은 5년간 일반분양 분ㆍ조합원 분 모두 추가로 당첨 받을 수 없다. 재당첨 제한으로 자격이 없다면 조합원 분양신청을 포기하고 현금청산을 하거나 조합원 당첨시점인 관리처분인가 이전에 매도해야 한다.

또 투기과열지구 내 도시정비사업 주택을 소유하고 있었더라도 도시정비법 개정안 시행 이후 투기과열지구 내 도시정비사업 일반분양 분을 먼저 당첨 받거나 조합원 분양을 먼저 받은 경우 5년간 시행 전 소유한 투기과열지구 도시정비사업 주택을 통해 조합원 분양분을 당첨 받을 수 없다.   

다음은 부동산 투자자들이 가장 민감해하는 세금 규제로 세대를 기준으로 2주택(입주권 포함) 이상 다주택자가 청약조정대상지역내 주택을 양도할 때 양도세 중과가 적용된다.

2주택자의 양도세율은 기본세율(6~40%)에 10% 포인트 탄력 세율을 가산하고 3주택자 이상은 기본 세율에 20% 포인트 탄력 세율이 적용된다. 장기보유특별공제도 제외되며 2018년 4월 1일 이후 양도(잔금 기준)하는 주택부터 적용될 예정이다.

아울러 내년 1월 1일 이후 양도하는 조정지역내 분양권 양도세율을 50%로 강화하고 조정지역에서 8월 3일 이후 취득(잔금 기준)하는 주택부터 1세대 1주택 비과세 요건에서 2년 이상 거주요건도 추가됐다.

대출 규제 역시 강화됐다. 우선 지난 3일 투기지역으로 지정된 강남4구 등 서울 11개구와 세종시는 주택담보대출을 세대 당 1건으로 제한한다.

투기과열지구 및 투기지역은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 40%로 일괄 적용하기로 했다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 대출을 받을 경우 LTVㆍDTI를 30% 적용하고 조정대상지역은 물론 수도권 비조정대상지역도 10% 포인트씩 하향 조정된다.

금융위원회의 감독규정 개정을 거쳐 이르면 8월 중순 이후 대출승인 분부터 대출 규제가 적용되며 집단대출의 LTVㆍDTI 규제는 지난 8월 3일 이후 입주자 모집이 공고되는 사업장부터 이주비 및 중도금(DTI 적용 배제) 잔금대출에 적용된다.  

분양받을 때나 분양권 중도금 대출을 승계 받을 때 중도금 대출보증 건수도 9월 이후부턴 세대 당 2건(기존 1인당 2건)으로, 투기지역ㆍ투기과열지구 조정대상지역은 세대 당 1건으로 강화된다.  

하지만 일각에선 참여정부의 정책과 다를 바 없다는 지적이 나온다. 참여정부는 출범 직후 아파트가격 급등세를 잡기 위해 끊임없이 대책을 내놨다. 

참여정부의 첫 대책인 ‘5ㆍ23 대책’은 주택가격 안정 대책이라는 명칭으로 ▲수도권 전역 분양권 전매금지. 충청권 일부로 확대 ▲투기지역내 주상복합ㆍ조합 아파트 분양권 전매금지 ▲수도권 전역 투기과열지구 지정 등으로 ‘주택관계 장관회의’를 통해 확정했었다.

같은 해 ‘9ㆍ5대책’ 역시 주택가격 안정 대책으로 ▲재건축 조합원 지위 양도금지(2003년 12월 시행) ▲재건축 중소형 60% 건설 의무화 ▲1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화 등의 내용을 담았다.

이어 종합적인 집값 안정을 위해 ▲종합부동산세 2005년 도입 ▲1세대 3주택자 양도세 강화(60%) ▲투기지역 LTV 40% ▲투기과열지구 6대 광역시와 도청소재지로 확대, 분양권 전매금지 ▲재건축아파트 개발이익 환수(재건축초과이익환수제도 추진) ▲주택거래신고제 도입 등을 포함한 ‘10ㆍ29’ 주택시장 안정 종합 대책이 발표됐다.

참여정부는 2003년 10ㆍ29대책으로 급등하던 수도권 아파트시장에 ‘결정타’를 날렸다고 판단했다. 하지만 수도권 아파트시장은 강남 재건축시장을 중심으로 거래가 중단됐고 매매가는 약보합세로 돌아서는 등 청약경쟁률이 크게 하락하고 미분양이 늘어났다.

결국 이 수요 억제 드라이브 정책은 신규 주택 공급을 감소시켰다. 2002년 66만6000가구를 정점으로 2003년 58만5000가구, 2004년 46만3800가구 등 감소세로 돌아서 2008년에는 37만1000가구로 10년 만에 최저치를 기록했다.

참여정부의 규제책은 대부분 3개월 효과에 그치면서 계단식 상승이 지속됐고 규제책이 강남 재건축 단지로 집중되자 2007~2008년에는 풍선효과로 이른바 노도강(노원구ㆍ도봉구ㆍ강북구)이 폭등하다 2009년에는 폭락했다. 강남 재건축단지는 2008년 8ㆍ21대책으로 조합원 지위 양도금지가 폐지되면서 다시 상승했다.

수도권 아파트시장은 2008년 이후 잠실주공 1~4단지 등 재건축 아파트 입주물량이 늘어나고 글로벌 금융위기까지 겹치면서 2010년 이후 안정세로 돌아섰다.

앞에서 보듯, 참여정부와 문재인 정부는 주택공급 부족, 유동성 풍부 등 상황적으로 많이 닮았다. 참여정부 때는 택지개발, 문재인 정부는 재개발ㆍ재건축 지연 우려가 공급 부족으로 이어질 수도 있다는 전망이다.

이에 업계 전문가들은 문재인 정부의 주택시장 및 경제상황과 고강도 부동산 대책을 참여 정부와 비교하며 당시 사례를 반면교사로 삼아 이번에는 실패를 막아야 한다고 입을 모은다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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