▲ 부동산 시장에 ‘유령’이 떠돌고 있다. 이 유령의 정체는 ‘부동산 폭락론’으로 주로 강남3구에 적을 두고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 부동산 시장에 ‘유령’이 떠돌고 있다. ‘유령’은 시간을 정해놓고 나타나는 것은 아니지만 반복적으로 모습을 드러낸다. 길게는 십 몇 년 전, 짧게는 수년 전에 등장했다가 사라지곤 했다. 이 유령의 정체는 ‘부동산 폭락론’으로 주로 강남3구에 적을 두고 있다.

과거 노무현 정부 시절 전국에 수백조 원이 풀리면서 이 유령이 나타날 조짐이 보였다. 세종시를 건설하면서 일대 토지 가격이 10배 이상 껑충 뛰었고, 한국토지공사(현 LH)는 지방중소도시에 돈을 쏟아 혁신도시와 기업도시를 지었다. 이로 인해 주변 땅값이 급등했고, 강남 등지로 돈이 몰리면서 아파트값이 천정부지로 치솟아 일명 ‘버블세븐’ 현상이 나타났다.

하지만 정부는 집값 폭등의 주범이 되는 것을 외면하며 책임을 시장에 전가했다. 종합부동산세 도입, LTV(주택담보대출비율) 강화, DTI(총부채상환비율) 도입, 재건축 초과이익환수제 실시, 민간주택 분양가상한제 도입 등 고강도 부동산 규제를 단행했다.

정부 관계자는 집값이 폭락할 것이라며 앞장서 ‘폭락론’이라는 유령을 퍼트렸지만 아파트값은 잡히지 않았고 되레 끝없이 올라 떨어질 줄을 몰랐다. 유령을 믿고 집을 사지 않은 사람들만 애꿎은 피해를 입었다.

근데 정부만이 유령 추종자가 아니었다. 선대인경제연구소의 선대인 소장은 줄기차게 폭망론을 주장하며 그 근거로 가계부채 상승과 생산 인구의 고령화, 출산율 저하 등을 제시했다. 하지만 유령은 실체가 없었고 믿은 사람들만 너덜너덜 해졌다.

정말 유령이 존재할까?

한국은행은 ‘유령’은 존재하지 않다고 단언했다. 한국은행이 지난달 27일 발간한 ‘인구고령화가 주택시장에 미치는 영향’이란 보고서를 보면 ‘우리나라는 일본처럼 인구 고령화로 주택가격이 급락할 가능성이 제한적’이라고 분석했다.

1991∼1992년 당시 일본은 부동산가격 버블 붕괴 이후 생산가능인구 비중 하락 전환과 2000년 후반 베이비붐 세대인 ‘단카이 세대’의 은퇴 등으로 주택매매가격이 장기 하락세를 보이며 2016년까지의 주택가격 누적 하락률이 약 53%에 육박했다. 귀신이 자주 출몰하는 나라답게 일본은 유령의 실체가 존재했다.

하지만 우리나라는 일본과 다르다. 적어도 3가지 면에서.

첫째, 우리나라는 자산가격 상승률이 낮다. 일본은 금리인하 등으로 경제가 호조를 보이며 1986∼90년 당시 도쿄 등 6개 대도시의 주택지가 상승률이 연평균 22.1%에 달할 정도로 버블이 형성된 반면 우리나라는 저금리 기조에 따라 가계대출이 빠르게 증가했지만 자산가격 상승률이 일본에 비해 상대적으로 낮다. 더불어 정부도 택지공급 조절, LTVㆍDTI 규제 등을 통해 주택시장 안정화에 노력하고 있다.

둘째, 주택공급방식의 차이로 일본은 버블붕괴 이후 1990년대 중반까지 자가 착공 및 임대주택 공급 증가 등으로 인해 주택매매시장이 침체에 빠졌지만 우리나라는 대규모 택지개발보다는 기존 주거지 정비사업(재건축ㆍ재개발) 위주이기 때문에 공급과잉이 장기화될 가능성은 적다.

마지막으로 우리나라는 일본과 달리 아파트 비중이 높다는 것이다. 일본은 단독주택 등의 비중이 높아 주택매매거래가 활성화되지 않은 측면이 있지만 우리나라는 비교적 표준화ㆍ규격화된 아파트 비중이 높아 상대적으로 거래가 활발하다.

이에 대해 한국은행 관계자 역시 “우리나라도 인구 고령화에 따라 중장기적으로 주택 수요 증가가 둔해질 것으로 예상되지만 아파트 비중이 높고 거래도 활발한 편이라 그 정도는 매우 완만할 것으로 예상된다”고 전망했다.

이런 근거를 비춰볼 때, 또 실물 경제를 이끌어가는 한국은행의 예상을 참고해볼 때, 이번에도 ‘유령’은 실체를 드러내지 못할 가능성이 농후하다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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