▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시재생 뉴딜사업은 “구도심과 노후 주거지를 대상으로 해당 지역의 특성과 주민들의 의견을 반영하여 상황에 맞게 진행되는 사업”이라 할 수 있다. 정부는 도시재생 뉴딜사업을 통해 구도심과 노후 주거지를 정비하려 하면서 사업을 우리 동네 살리기, 주거정비지원형, 일반근린형, 중심시가지형 및 경제기반형으로 구분하여 진행할 계획을 세운 후 5년 동안 총 50조 원을 투입할 예정이라고 한다.

국토교통부가 올해에 도시재생 뉴딜사업지로 110곳 이상을 지정하고, 매년 신규 사업지를 추가로 선정할 방침을 발표하였다. 올해 선정되는 사업지는 지자체가 70%를 선정하다보니 벌써부터 사업을 선점하기 위해 움직이는 지자체가 나타나고 있으며, 서울시와 대구시는 ‘지방분권형 도시재생 뉴딜정책’ 추진을 위한 업무협약까지 체결하였다.

하지만 사업 초기 단계부터 우려의 목소리가 나오기 시작하면서 가장 중요하게 다루어져야 하는 것이 부동산시장 과열과 젠트리피케이션이라 할 수 있다. 부동산시장 과열은 과거 정부(지자체 포함)가 무분별하게 정비기본계획을 수립하여 과다한 도시정비사업지를 양산해 종국에는 매몰비용을 부담하는 지경에 이르렀고, 지금도 골머리를 앓고 있는 상황이다. 따라서 부동산시장 과열 현상은 정부 정책의 부재에서 비롯된 문제로 향후 현 정부에서 우선적으로 시장 안정화를 가져와야 할 사항이라 할 수 있다.

그런데 정부는 부동산시장의 과열을 추가로 야기시킬 수 있는 도시재생 뉴딜사업을 추진하면서 그 사업에 5년 동안 총 50조 원을 쏟아 붓겠다 하니 심히 우려스러울 수밖에 없다. 그래도 현 정부는 부동산시장 안정화를 위한 정책을 강구하고 있기 때문에 여기서는 젠트리피케이션에 대해서만 다루고자 한다.

젠트리피케이션의 사전적 의미는 “구도심이 번성하면서 임대료가 오르고 원주민이 내쫓기는 현상 또는 빈민가가 고급 주택지화 되는 현상”이라 할 수 있다. 현 정부가 의도하는 바와 같이 도시재생 뉴딜사업을 통해 주거환경이 개선되고, 중심시가지형 사업과 같이 일자리 창출은 될지 모르나 젠트리피케이션은 막을 수 없다할 것이다. 기존 도시정비사업지에서 대두되었던 가장 중요한 이슈는 ‘실수요자를 위한 도시정비사업’이었고, 원주민들의 주거 안정 및 부동산시장 과열의 최소화에 주안점을 두어왔다 할 수 있다.

그러나 기존 도시정비사업지에 저가 주택을 소유한 소유자는 사업이 진행됨에 따라 추가적인 부담금을 납부할 수 있는 상황이 되지 않아 분양 신청을 포기하고, 결국에는 열악한 지역으로 이주를 할 수밖에 없는 것이다. 그런데도 정부는 재건축사업과 같은 경우에 정비기반시설의 설치를 위한 토지의 기부채납 및 설치비용의 부담, 그리고 초과이익까지 환수해 가고 있는 실정이다. 그런 상황에서 부담은 늘어나 원주민은 내쫓길 수밖에 없고, 다시 사업지로 돌아오고 싶어도 높은 부담금이나 임대료로 인해 돌아올 수도 없는 것이다. 그런데 현 정부는 정부가 막대한 자금을 투입하여 구도심과 노후 주거지 등을 개발한다하니 사업에서 야기되는 문제점에 대해 얼마나 고심을 하였는지 의문을 가질 수밖에 없는 것이다.

따라서 도시재생 뉴딜사업은 태생적으로 몇 가지 문제점을 안고 있다 할 것이다. 하나는 기존 도시정비사업지와의 중복이고, 또 하나는 구도심이 번성하면서 지가의 상승 등으로 인하여 사업 본연의 목적이 퇴색된다는 것이다. 

도시재생 뉴딜사업이 실질적으로 성공하기 위해서는 원주민의 입주, 지가와 임대료의 인상, 사업지 여건 및 개발 후의 파급효과에 대한 분석이 선행돼야 한다는 것이다. 넓은 의미에서 대부분의 원주민은 토지 등을 소유하거나 임차인으로서 사업지 내에 거주하고 있고, 임차인 같은 경우에는 사업이 진행되면 사업지를 이전하거나 사업지를 잃게 되고, 사업이 끝난 후에는 높은 임대료로 입주가 불가능할 수 있는 상황이 도래할 수 있다. 그리고 토지등소유자도 토지에 대한 지분이 낮은 경우 높은 부담금으로 인하여 입주가 불가능할 수 있다. 결국 도시재생 뉴딜사업도 원주민들의 요구를 전적으로 충족시키지 못한다는 것이다. 따라서 도시재생 뉴딜사업도 도시환경을 개선하고 일자리 창출 등의 효과는 거둘 수 있으나 또 다른 희생자를 잉태하는 양면성을 갖고 있다할 것이다.

다음은 지가와 임대료의 상승이다. 사업지로 선정이 되면 사업지를 포함한 주변 지가가 올라갈 것이고, 새로운 자금이 유입되어 신축 후 고급 주택화 등이 될 것이다. 토지 등을 소유하고 있는 사람은 변두리의 저가주택으로 이주를 하고, 임대료는 상승할 것이며, 주택절벽현상은 지속적으로 유지될 것이다. 따라서 도시재생 뉴딜사업은 임대주택사업과 연계해서 진행되어야 한다. 다만, 기존 도시정비사업과의 형평성에 있어 문제가 될 수 있으므로 기존 정비사업지에 대한 규제의 완화 및 폐지도 선행되어져야 한다고 본다.

또 다른 문제는 사업지 여건 및 파급효과라 할 수 있다. 사업지 여건은 파급효과와 맞물려 개발 후에 문제가 될 수 있으므로 선정에 있어 신중을 기해야 한다. 구도심이나 노후 주거지 등을 개발한다는 당위성을 갖고 있다 하더라도 개발 후 주변 지역과의 관계에서 효과가 확산되지 못한다면 개발의 의미는 퇴색되기 마련이다. 따라서 사업 유형의 목적에 맞는 효과가 나타나도록 해야 한다.

도시재생 뉴딜사업이 추진되면 대한민국은 도시재생사업 공화국이 될 수도 있다. 이에 기존 정비사업지의 정리 및 순환사업 방식의 도입 등이 필요하고, 정부가 주도하는 도시재생 뉴딜사업은 기존 도시정비사업과의 사업지나 시기가 중복되지 않도록 하여야 한다. 그리고 사업 유형을 5가지로 나누어 무분별하게 진행하기 보다는 주변 지역으로의 확산 효과를 고려하여 지역별로 세분화하여 중심축을 형성할 수 있는 사업지를 선정하고 선정 사업지의 수는 최소한에 그쳐야 한다. 또한 정부가 투입하는 자금은 최소화해야 한다. 도시재생 뉴딜사업에 정부의 자금이 과다하게 투입이 된다면, 그 사업은 정비기반기설과 같은 기반시설 구축사업에 그쳐야 하고, 사업에 따른 이익은 반드시 환수되어야 하는 것이다.

결론적으로 정부의 도시재생 뉴딜사업은 정부의 시장 안정화 대책과 부조화를 보이는 바, 젠트리피케이션 현상의 저감 대책 강구가 우선되어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>