▲ 김현미 국토교통부 장관(가운데)이 지난 2일 정부서울청사에서 8ㆍ2 부동산 대책을 발표하고 있다. <제공=국토교통부>

[아유경제=김진원 기자] 지난 2일 정부의 부동산 대책 발표 이후 조합설립인가를 받거나 이미 인가를 받은 단지들의 조합원 지위 양도가 금지되면서, 강남권의 상당수 재건축 단지들의 거래가 위축될 것으로 예상된다.

이번 조치로 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권 거래마저 차단되면서 재개발시장도 타격이 불가피하게 됐다. 재건축 조합들은 “과거 참여정부 때보다 더 강력한 조치”라며 “이번 8ㆍ2 부동산 대책이 재건축사업 추진에 큰 걸림돌로 작용할 것”이라고 우려했다.

사업 지연 등으로 규제 피한 조합 ‘풍선효과’ 기대 

하지만 이와 달리 사업 진행이 지나치게 늦어지는 경우는 예외가 적용돼 해당 사업지는 조심스레 반기는 모습이다. 일반적으로 재건축은 사업 진척이 호재였지만 현재는 사업 지연이 오히려 ‘득’으로 작용한 것이다.

사업이 지연돼 단지 조합 설립도 못한 곳들이 그 주인공이다. 지난 3일부터 조합설립인가를 받은 재건축 추진 단지의 경우 소유권 이전 등기 전까지 분양권 전매가 불가능해졌지만 이제 막 재건축 사업 논의를 시작한 사업 초기 단지에선 조합원 지위양도제한 규제를 받지 않기 때문이다. 

이와 더불어 조합이 설립된 곳 중에서도 조합원 지위 양도가 가능한 경우가 있다. 조합 설립 후 2년 이상 사업시행인가를 못 받거나, 사업시행인가 후 2년 이상 착공에 들어가지 못한 곳에 투자해 2년 이상 소유한 곳들이다. 내달 관련 시행령이 개정되면 이마저도 각각 3년 이상으로 늘어난다.

예를 들면, 2013년 조합이 설립된 후 아직 사업시행인가가 안 난 잠실주공5단지의 경우 재건축초과이익환수제도는 적용될 것으로 보이지만 아직 조합원 지위 양도는 가능하다.

지난 4일 서울시 재개발ㆍ재건축 클린업 시스템과 관련 업계 등에 따르면 서울 도시정비사업이 진행 중인 단지 가운데 추진위가 구성됐거나 추진 주체 구성 전인 단지는 총 200여 개로 이 가운데 추진위가 구성된 단지는 150여 개로 나타났다.

추진위 설립도 못한 강남 압구정 현대아파트나 10년 이상 추진위에만 머물러 있는 대치동 은마아파트, 양천구 목동 일대 아파트가 대표적인 예로 목동의 경우 이제야 재건축사업 논의를 시작해 조합설립인가가 된 곳이 거의 없다. 

이에 대해 전문가들은 8ㆍ2 부동산 대책이 서울 전체를 투기과열지구로 지정해 재건축 아파트 분양권 시세는 단기적으로 상승세가 꺾일 것으로 전망하며, 조합원 지위 양도 규제는 피했지만 양도세 비과세 요건 강화, 금융 규제 강화 등과 같은 규제는 적용되므로 시세조정이 끝난 뒤 투자를 고려하는 것이 낫다고 조언했다.

인기 없던 인천ㆍ김포ㆍ안양ㆍ수원 등 수도권 비조정지역 가치↑… 일부 수요 몰릴 듯 

이런 상황과 맞물려 투자자들의 시선이 인천ㆍ김포ㆍ수원ㆍ안양 등 수도권 비조정 지역으로 옮겨가는 모습도 나오고 있다. 그동안 규제 지역들에 밀려 비인기 지역으로 꼽혔던 곳이 온갖 규제에서 제외돼 상대적으로 가치가 오른 것이다. 정부가 이른바 ‘풍선효과’를 원천 차단하겠다며 전방위적인 고강도 부동산 대책을 내놨지만 시장의 관심은 여전히 대책 사각지대를 찾고 있다는 방증이다.

이들 지역은 서울과 인접해 있거나 거리가 가까워 서울 출퇴근 수요가 대거 거주하고 있다. 특히 1990년대 5대 신도시 개발사업 이후 아파트 단지로 탈바꿈한 상태로 지하철 및 도로 교통을 비롯한 각종 주거편의성도 높은 곳으로 꼽히고 있다.

이미 인천경제자유구역의 경우 6ㆍ19 규제에서 제외된 뒤 수요자들의 관심을 얻으면서 지난달(7월) 청약을 접수한 청라 ‘한신더휴’ 아파트가 14.4:1의 높은 경쟁률로 1순위를 마감했고 ‘송도랜드마크시티센트러더샵’도 평균 7.33:1의 경쟁률로 1순위 청약을 마감하는 등 수혜를 누리고 있다.

최근 아파트 매매가격도 계속 오르고 있다. 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 안양 0.25%(평촌 0.19%), 의왕 0.13%, 구리 0.11%, 인천 0.10%, 수원 0.06%(광교 0.27%), 부천 0.04%(중동 0.06%) 수준으로 아파트 단지 매매가격이 올랐다.

이들 지역이 성남, 하남, 광명, 남양주 등과 달리 조정대상지역으로 지정되지 않은 가장 큰 이유는 신규 분양 물량이 없기 때문이지만 신규 분양 주택에 대한 청약 열기와 분양가 책정도 높은 편이다.

한 업계 관계자는 “저금리로 마땅한 투자처가 없는 상황에서 투자자들은 비조정지역 등 대안 투자처를 계속해 찾아 나설 것”이라며 “안양, 평촌, 의왕, 수원 같은 곳처럼 일부 대기수요가 있고 정부의 집중적인 규제지구로 지정되지 않은 지역에 일부 투자수요가 몰릴 수 있다”고 전망했다.

한편 정부는 이번 대책 이후에도 ‘풍선효과’가 발생할 시 즉각적인 피드백에 들어가겠다는 입장이다.

김현미 국토교통부 장관은 8ㆍ2 부동산 대책 발표 후, 가진 기자들과의 질의응답에서 “풍선효과에 대해서는 추가적인 투기과열지구 등을 지정해 즉각적으로 대응할 계획이다”고 강경한 입장을 밝혔다.

더불어민주당 김태년 정책위의장 역시 지난 8일 국회에서 열린 원내대책회의에서 “이번 부동산 대책 대상에 포함이 안 된 지역에 과열 조짐이 보이면 즉각적으로 추가 조치를 취할 것”이라며 “부동산 거래 현황을 실시간으로 모니터링해 풍선효과가 생기지 않도록 만전을 기할 것”이라고 말했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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