[아유경제=서승아 기자] 토지등소유자가 아닌 제3자가 토지등소유자의 사용 승낙을 받아 개발행위허가를 받은 후 경매로 토지등소유자가 변경된 경우, 새로운 토지등소유자가 개발행위명의 변경허가를 신청할 때 기존 개발행위허가를 받은 자의 동의서를 첨부해야하는 지에 대한 명확한 기준이 나와 이목이 집중된다.

지난 2일 법제처는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙(이하 국토계획법 시행규칙)」등에 따라 이같이 해석했다고 밝혔다.

이는 민원인이 토지등소유자가 아닌 제3자가 토지등소유자의 사용 승낙을 받아 개발행위허가를 받은 후 경매로 토지등소유자가 변경된 경우, 새로운 토지등소유자가 개발행위명의 변경허가를 신청할 때 기존 개발행위허가를 받은 자의 동의서를 첨부해야하는지 문의한 데 따른 답변이다.

법제처는 “국토계획법 시행규칙 제9조제1항에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법」 제57조제1항에 따라 개발행위를 하려는 자는 개발행위허가 신청서에 ‘토지의 소유권 또는 사용권 등 신청인이 해당 토지에 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류’ 등을 첨부해 개발행위 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있다”며 “이 사안에서 기존 개발행위허가를 받은 자의 동의서를 제출해야하는지 여부는 경매로 인한 토지소유권의 변동으로 기존 개발행위허가를 받은 자의 토지사용권이 소멸되는지 여부에 따라 달라질 것이다”고 답했다.

아울러 법제처는 토지사용권이 소멸됐음을 증명하는 서류(동의서 등)를 내지 않아도 되는 경우와 내야하는 경우를 명확히 했다.

먼저 토지사용권이 소멸됐음을 증명하는 서류를 내지 않아도 되는 경우에 대해 법제처는 “기존 개발행위허가를 받은 자의 토지사용권이 토지의 임차권에 근거한 것인 경우, 일반적으로 토지에 대한 임차권은 임대인과의 관계에서만 주장할 수 있는 권리고 토지임대차에 대해서는 「주택임대차보호법」, 「상가건물 임대차보호법」 등과 같이 별도로 이를 보호하기 위한 법률이 마련돼 있지 않아 경매 시 임차권은 경락인에게 대항할 수 있는 권리가 없어 경매로 인해 개발행위허가의 대상이 되는 토지의 소유권에 변동이 생겼다면 임차권에 기반한 토지사용권은 소멸된다”며 “이런 경우는 경매로 토지소유권을 새로 취득한 자는 토지사용권이 있으므로 새로운 토지소유자가 개발행위명의 변경허가 신청 시 기존 개발행위허가를 받은 자의 토지사용권이 소멸됐음을 증명하는 서류(동의서 등)를 제출할 필요가 없다”고 설명했다.

이어 법제처는 “「민사집행법」 제91조제2항에서는 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하면서 같은 조 제3항에서는 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정하고 있고 같은 법 제91조제4항에서는 같은 조 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수하되 그 중 전세권의 경우에는 전세권자, 같은 법 제88조에 따라 배당 요구를 하면 매각으로 서면된다고 규정하고 있어 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권이 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권보다 시간적으로 앞서 등기돼 선순위 권리인 경우에는 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권(배당요구를 하지 않은 경우로 한정됨) 및 등기된 임차권은 경매로 인해 소멸되지 않는다”며 “이러한 권리에 기반한 토지사용권은 경매로 토지소유권이 변동된 이후에도 계속 유지된다”고 토지사용권이 소멸됐음을 증명하는 서류를 내야 하는 경우를 명확히 했다. 

이에 따라 법제처는 “토지등소유자 외의 사람이 토지등소유자의 사용 승낙을 받아 개발행위허가를 받은 후 경매로 토지등소유자가 변경된 경우, 새로운 토지등소유자가 개발행위명의 변경허가를 신청할 때, 경매로 인한 토지소유권 변동으로 기존 토지사용권이 소멸됐다면 기존 개발행위허가를 받은 자의 동의서를 첨부하지 않아도 되지만 경매로 인한 토지소유권 변동으로 기존 토지사용권이 소멸되지 않았다면 기존 개발행위허가를 받은 자의 동의서를 첨부해야한다”고 결론 내렸다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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