▲ 강남 재건축이 재건축초과이익환수제도에 8ㆍ2 부동산 대책까지 잇따른 악재가 이어져 발 빠른 사업 진행이 어려워지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 8ㆍ2 부동산 대책을 통해 강남 재건축에 규제를 집중시켜 각 조합들의 우려가 커지고 있는 가운데, 재건축초과이익환수제도와 기부채납 등에 대한 위험까지 도사리고 있어 강남 일대 재건축 사업지들의 시름이 불어나고 있다. 이에 본보는 강남 재건축 사업지들이 겪고 있는 어려움에 대해 짚어봤다.

강남 재건축 겨눈 8ㆍ2 부동산 대책으로 ‘거래 절벽’ 현실화
업계 “매도자와 매수자 간 줄다리기 계속될 것”

정부가 고강도 규제를 담은 8ㆍ2 부동산 대책을 발표함에 따라 중심 타깃이 된 강남 재건축의 거래절벽이 현실화되고 있다.

당장 거래할 수 있는 물건 자체가 급감한 상황에서 일부 규제를 피해간 단지를 중심으로 호가를 낮춘 급매물들이 속출하고 있지만 실제 거래로는 이어지지 못하고 있어 매수자와 매도자 모두 눈치 보기 게임에 접어드는 분위기가 형성되고 있다.

최근 부동산 114에 따르면 이번 8ㆍ2 부동산 대책에 따라 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 금지됨에 따라 조합원 분양권 및 입주권 거래가 금지된 가구는 5만5766가구다.

사업시행인가를 향한 발 빠른 행보를 보이고 있는 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축사업은 2년 동안 사업시행인가 신청이 이뤄지지 않아 조합원 지위 양도를 예외적으로 적용 받았다. 그러나 전용면적 84㎡ 급매물이 25억 원대에 여러 건 올라왔다. 8ㆍ2 부동산 대책이 나오기 전 28억 원까지 치솟았던 매매가가 발표 후 2억~3억가량 떨어진 것이다. 게다가 이달 2일부터 9일까지 이뤄진 거래는 5건 정도로 전용면적 84㎡ 기준 26억5000만~26억7000만 원의 가격을 보였다.

반포동 A 공인중개사사무소 관계자는 “앞으로 이보다 더 가격이 떨어진 매물이 나올 수도 있지만 매수자들의 문의가 없어 거래가 이뤄지기는 힘들 것이다”고 말했다.

아직 사업시행인가를 받지 못한 잠실주공5단지와 조합설립인가를 받지 않은 은마아파트도 거래가 가능하다. 하지만 호가가 약 1억 원 가까이 떨어졌음에도 거래가 이뤄지지 못하고 있다. 매수자는 가격이 떨어지길 기다리고 매도자는 버티고 있는 ‘줄다리기’ 분위기가 형성되고 있기 때문이다.

규제를 피해간 강남 재건축 분양권도 역효과가 날 것이라는 전망과 달리 거래 자체가 소강상태에 접어들었다. 지난해 분양된 강남 개포동 ‘래미안블레스티지(개포주공1단지)’나 ‘래미안루체하임(일원현대)’은 강남4구의 분양권 전매가 제한된 6ㆍ19 부동산 대책 이전 분양돼 분양권 전매가 자유롭다. 실제 거래를 할 수 있는 강남권 분양권이 대폭 줄어든 상황에서 희소성이 부각될 것이란 기대감이 형성되면서 이들 단지 분양권은 8ㆍ2 부동산 대책 이후 소폭 가격이 올랐다. 하지만 이처럼 가격이 오른 것은 호가일 뿐 실질적인 거래로 이어지지 못하고 있다.

개포동 B 공인중개사사무소 관계자는 “매수자는 강화된 대출 규제를 적용받는 데다 매도자 역시 내년부터 분양권 전매 시 양도소득세 50%를 적용받기 때문에 올해 내로 팔려고 하는 매수자들이 나와 매도자와 매수자 간 줄다리기가 이어질 것이다”고 조언했다.

재건축초과이익환수제도 유예 향해 잰걸음 치던 강남 재건축, 서울시에 ‘발목’
서울시 여름철 고려해 도시계획위원회 월 한 차례로 ‘단축’… 조합들 발만 동동

특히 내년 다시 시행되는 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 강남 재건축 사업지들이 발걸음을 재촉하고 있는 가운데, 학교 부지 등의 문제를 해결할 수 있는 서울시 도시계획위원회 일정이 불투명해 잠실주공5단지와 은마아파트는 골머리를 앓고 있다.

먼저 송파구 잠실주공5단지는 신설 초등학교 부지 문제가 변수로 떠올랐다. 조합이 제출한 정비계획에 따르면 잠실주공5단지는 현재 일반 주거지역인 잠실역 근처 부지를 준주거지역으로 상향해 최고 50층짜리 주상복합 6개동과 호텔ㆍ오피스텔로 구성된 40층짜리 건물 1개동 등 초고층 건물 7개동 7000여 가구 등을 짓기로 했다. 기부채납 비율은 3종 일반주거지역에는 15%, 준주거지역은 15%다.

또한 조합은 재건축 단지 내 기부채납으로 중학교 1곳과 초등학교 2곳을 제공하려했지만 서울시는 초등학교를 1곳으로 줄이라고 권고하며 학교 부지 기부채납 비율이 높아 임대주택 및 도시기반시설 등이 축소될 수 있다고 설명했다. 이 같은 계획에 대해 교육청은 불가하다는 입장을 밝힌 상황이다.

지난 8일 잠실주공5단지 재건축 조합 관계자는 “서울시의 안건 심의를 기다리고 있는 상황으로 아직 구체적인 일정은 나오지 않았다”고 말했다.

은마아파트 재건축사업도 최고 층수와 관련해 어려움을 겪고 있어 재건축초과이익환수제도 유예에 대한 꿈은 멀어져갔다. 서울시가 최고 층수 35층 규제를 고수하고 있는 가운데 은마아파트 재건축사업은 최고 층수 49층 건립을 주장하고 있기 때문이다.

조합이 세운 사업계획에 따르면 제3종 일반주거지역에 속한 은마아파트 정비구역 중 학여울역 인근 1만 ㎡를 준주거지역으로 용도 변경을 추진하고 있다. 이를 통해 전체 30개동(유치원ㆍ어린이집 각 1개동) 중 35층을 초과하는 동수는 16개동(49층 4개동), 35층 이하는 12개동을 짓는다는 계획이다. 기부채납 비율은 7.6%이다.

이 같은 상황 속에서 서울시는 여름 휴가철을 고려해 월 2회 열리던 도시계획위원회와 도시건축공동위원회를 각각 단 한차례 열기로 해 이곳 사업지들의 발 빠른 사업 진행은 더욱 어려워질 전망이다.

이달 8일 서울시 도시계획과 관계자는 “오는 16일 열리는 도시계획위원회에 잠실주공5단지와 은마아파트와 관련된 안건이 상정될지 말지 결정된다”며 “아직은 정확한 일정이 나오지 않아 불투명한 상태다”고 밝혔다.

이에 대해 한 강남 재건축 조합 관계자는 “안 그래도 재건축초과이익환수제도 시행 시기가 다가오면서 조바심이 커지고 있는데 서울시는 느긋한 태도로 사업 지연을 더욱 부추기는 것 같아 답답해 죽겠다”고 말했다.

재건축초과이익환수제도 피하자!… 사업시행인가ㆍ공동사업시행 동시 ‘돌입’
업계 “그럼에도 부동산 대책과 더해져 피해 불어날 것”

이 같은 상황에 놓인 가운데 강남 재건축 사업지 중 공동사업시행 방식을 도입과 사업시행인가 업무를 동시에 진행해 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있는 가능성이 커지고 있는 사업지가 있어 이목이 집중된다.

대표적인 해당 사업지는 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축사업과 한신4지구 재건축사업이다.

먼저 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축사업은 이달 9일, 10일 중 사업시행인가를 신청해 사업 일정에 속도를 붙인다는 구상이다. 이는 이달 5일 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합이 오후 2시 세화여자고등학교에서 사업시행인가를 위한 임시총회를 개최해 상정된 11개 안건이 모두 원안대로 가결됨에 따른 후속 조치다. 특히 이날 총회에 상정된 사업시행인가 신청 관련 안건에 대한 찬성표는 91%를 보여 원활한 사업 진행이 예고됐다.

아울러 이곳은 공동사업시행 건설업자 선정도 순항하고 있어 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있는 활로가 열렸다. 조합은 지난달(7월) 20일 오후 2시 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 현장설명회를 개최한 결과, ▲현대엔지니어링 ▲포스코건설 ▲대우건설 ▲SK건설 ▲현대건설 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲현대산업개발 ▲대림산업 등 9개 사가 참해 조합은 오는 9월 4일 오후 4시 조합 사무실에서 입찰을 마감한다는 구상이다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축사업은 서초구 신반포로 45(반포동) 일대 25만3350㎡에 지하 4층~지상 35층 규모의 공동주택 5335가구 및 주구 중심 등을 공급하는 것을 주요 골자로 한다.

지난 4일 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합 관계자는 “연내 관리처분인가 신청을 위해 공동사업시행 건설업자 선정과 사업시행인가를 향한 절차를 동시에 진행하고 있다”며 “공동사업시행 건설업자 선정을 위한 입찰을 마감해 좋은 결과가 이어질 경우 오는 9월 25일 제1차 합동홍보설명회, 같은 달 28일 제2차 합동홍보설명회 및 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 조합원총회를 개최해 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있도록 최선을 다할 것이다”고 말했다.

한편 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축사업은 이번 8ㆍ2 부동산 대책에 따라 조합설립인가를 받았기 때문에 사업시행인가 전까지만 매매를 통해 조합원 지위 양도가 가능해진다. 이달 9~10일 중 조합이 사업시행인가를 신청할 경우, 매매가 금지되는 것이다. 하지만 조합은 매매금지보다 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 발 빠른 사업 진행을 하는 것이 낫다는 판단에 따라 사업시행인가 관련 절차를 진행하고 있다.

한신4지구 재건축 조합도 공동사업시행 건설업자 선정과 사업시행인가 업무를 동시에 진행해 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있는 가능성이 커지고 있다.

조합은 지난 7월 8일 사업시행총회를 성공적으로 마친데 이어 이달 4일 오후 2시 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 현장설명회를 개최한 결과, 9개 사가 참여해 오는 9월 19일 오후 2시 입찰을 마감한다.

사업시행총회에서 결의된 사업시행계획에 따르면 이 사업은 서초구 나루터로4길 28(잠원동) 일대 15만8555.8㎡에 공동주택 3685가구 등을 신축할 계획이다.

지난 8일 한신4지구 재건축 김학규 조합장은 “발 빠른 사업 진행을 계속해서 이어나가 오는 12월 28일께 관리처분총회를 개최하고 같은 달 29일에 관리처분인가 신청을 해 재건축초과이익환수제도를 피할 것이다”고 힘줘 말했다.

하지만 이를 두고 업계 전문가들은 빨리 가는 것은 좋지만 이번 8ㆍ2 부동산 대책과 더불어 강남 재건축 사업지들이 근본적으로 사업성 저하가 이뤄져 부동산시장 전반에 리스크로 작용할 가능성이 크다고 경고했다.

한 도시정비업계 전문가는 “재건축초과이익환수제도를 피해야 하는 큰 과제를 떠안은 강남 재건축 사업지들에게 8ㆍ2 부동산 대책이라는 고강도 규제는 이미 양쪽 어깨가 무거운 사람에게 큰 짐을 더 얹어 주는 격이다”며 “정부는 강남 재건축 열기를 식히려다가 되레 아예 꺼트릴 수 있다”고 지적했다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “8ㆍ2 부동산 대책은 규제를 피해 인근 지역으로 부동산시장의 관심축이 이동하는 풍선효과를 불러올 수 있다”고 꼬집었다.

이처럼 강남 재건축 사업지들의 어려움이 늘어가고 있는 가운데, 돌파구가 마련돼 원활한 사업 진행이 이뤄질 수 있을지 아니면 이대로 강남 재건축 사업지들의 족쇄가 풀리지 못할지 앞으로의 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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