▲ 공정거래위원회는 주택도시보증공사(HUG)가 독점하고 있던 분양보증 권한을 경쟁 체제로 전환할 계획이라고 지난달(7월) 28일 밝혔다. 분양보증 독점권이 깨질 것으로 예상되면서 추후 시장에 어떤 변화가 일어나게 될 것인지 귀추가 주목되고 있다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=민수진 기자] “강남 재건축 단지 분양가 5000만 원 시대 도래 한다”

이는 서울 성동구에 들어서는 ‘아크로서울포레스트’ 분양가가 3.3㎡당 4750만 원의 고분양가를 기록한 시점과 맞물려 주택도시보증공사(HUG)가 꽉 붙들고 있던 분양보증 독점 체제가 풀리면서 부동산시장 한쪽에서 들려오는 말이다.

무엇보다 HUG의 분양보증 독점권이 없어질 예정이라 한시름 덜었다는 한 건설업계 관계자는 그 이유에 대해 “분양보증 심사에서 통과돼야 건설사들이 지자체의 분양 승인을 받을 수 있기 때문에 한동안 HUG는 업계를 좌지우지했다”며 “분양보증은 분양 사업자가 파산 등의 사유로 분양 계약을 이행할 수 없게 되는 경우 이미 납부한 분양 대금(계약금ㆍ중도금 등)의 환급을 책임지는 제도다. 현행법 「주택공급에 관한 규칙」 제15조제1항제2호가목에 의거 HUG가 독점 시행하고 있다”고 말했다.

이에 본보는 HUG의 분양보증 독점을 저지시킨 배경과 원인을 살펴보고, 추후 부작용 논란 및 전망 등을 중점적으로 파악해봤다.

칼자루 쥐었던 HUG, 고분양가 소탕 작전 펼쳤었지?
개포주공3단지ㆍ과천주공1단지, HUG 갑질에 ‘휘청’

민간 아파트 분양가는 건설사에서 자율적으로 정하는 것이며, 수요와 공급에 의해 적정 수준인지 결정되는 부분이지만 논란이 심했던 재건축 고분양가의 콧대를 꺾기 위해 정부는 HUG의 손에 ‘분양보증 심사 강화’란 칼을 쥐어줬다.

대표적으로 그 당시 HUG의 레이더망에는 ‘개포주공3단지’가 포착됐다. 초기 ‘디에이치아너힐즈’의 최고 분양가는 3.3㎡당 5166만8000원으로 책정됐으나 행정 당국과 여론 등에서 재건축 아파트 고분양가에 대한 우려를 표해 5000만 원을 넘기지 않기로 했다는 게 지난해 6월 개포주공3단지 재건축 조합(조합장 장영수)의 설명이다.

그러나 그해 7월 조합 측은 “HUG에서 분양보증 신청에 대한 승인을 불허했다”며 울분을 터뜨렸다. 이에 대해 HUG 측은 최근 분양이 이뤄진 인근 아파트 분양가 대비 10%를 초과하는 경우에 해당돼 ‘고분양가’로 판단된다고 답했다.

그 뒤로 이 단지는 5번째 분양 신청에서 3.3㎡당 평균 분양가 ‘4137만 원’으로 최종 책정됐다. 이때 조합 관계자는 “개포동에서 가장 최근 분양된 ‘래미안블래스티지(개포주공2단지 재건축)’의 3.3㎡당 평균 분양가 3762만 원의 10%를 넘기지 않으려면 4138만2000원 이하가 돼야 한다. 이에 1% 범위의 가격 조정권을 갖고 있던 장 조합장이 이를 행사, 분양보증을 받는 데 걸림돌이 됐던 요인을 제거하고자 ‘4137만 원’으로 책정해 심사를 신청했다”고 말한바 있다.

이 같은 HUG의 분양가 압박은 사실상 폐지된 ‘분양가상한제’를 적용한 것이나 다름없다는 지적이 제기됐다. 한 업계 전문가는 “정부는 HUG에게 쥐어준 칼로 선을 긋고 고분양가 재건축 단지들의 분양가 인하를 강요한 셈이다. 하지만 정부의 취지와는 달리 분양 과열의 ‘촉매’ 역할을 하며 ‘디에이치아너힐즈’에는 투자자가 몰렸다”며 “정부의 지나친 개입은 수차례의 논란과 건설업계ㆍ재건축 조합ㆍ여론ㆍHUG 등 사이에 마찰을 발생시켰다. 이는 결과적으로 HUG의 ‘갑질’로 평가되기에 이르렀다”고 평가절하 했다.

▲ 고분양가 논란에 휩싸였던 개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치아너힐즈’ 조감도. <출처=해당 단지 분양 홈페이지>

경기 과천시 과천주공1단지의 경우도 마찬가지다. 이곳 재건축 조합 역시 3.3㎡당 3313만 원으로 분양가를 책정했지만 분양보증 심사 가이드라인을 충족시키지 못한다는 HUG의 판단 하에 2번이나 거절당했다.

지난 3월 한 HUG 담당자는 “지난해 5월 인근에서 분양한 ‘래미안과천센트럴스위트(과천주공7-2단지 재건축)’ 3.3㎡당 분양가가 2700만 원대에 형성됐다”며 “이곳 대비 과천주공1단지 분양가는 20% 이상 높아 분양보증 심의를 통과할 수 없는 수준”이라고 선을 그었다.

이는 앞서 그달 HUG 측이 서울 강남구ㆍ서초구, 경기 과천시를 고분양가에 따른 보증 리스크 관리가 필요한 지역에 포함시켜 재건축 단지 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나, 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가ㆍ최고 분양가를 초과할 경우 보증을 불허한다고 입장을 밝힌 데 따른 후속 조치다.

과천시 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 당시 HUG의 분양보증에 대해 “형평성에 문제가 있다”면서 “주변 재건축 단지들이 분양에 나선다고 해도 단지마다 사업성과 입지 등 사정이 다른 점을 고려해야 한다. 분양보증 심사는 HUG의 ‘자의적 잣대’라고 해도 무방하다”고 비난했다.

▲ 분양보증 형평성 문제를 심화시킨 과천주공1단지(재건축)의 모습. <사진=민수진 기자>

독불장군 HUG?!… 정부 부동산 대책 발표마다 분양보증 ‘중단’

분양보증 심사 권한을 가진 HUG의 남용은 나날이 심해졌다는 전언이다. 정부의 부동산 대책 발표를 앞둔 시점에선 매번 전국 아파트 분양 현장의 분양보증서 발급을 일시적으로 중단하는 등 ‘일방통행’을 이어갔기 때문이다.

지난 6월 HUG 측은 “전국 모든 아파트 분양 현장의 분양보증 발급 절차를 중단한다”며 “6ㆍ19 부동산 대책에서 청약 규제 대상에 포함되지 않는 곳은 즉시 보증서 발급을 실시하고, 청약 규제를 추가로 받는 곳은 「주택법 시행령」 및 동법 시행규칙이 개정되는 시점까지 분양보증서 발급을 중단할 방침”이라고 밝혔다.

그달 건설업계에 따르면 보증 절차를 밟고 있던 건설사들과는 사전 조율 작업 없이 보증 발급이 중단됐다. 정부의 부동산 대책 발표 전후로 일부 단지에 ‘청약 쏠림 현상’을 미리 방지하기 위한 조치였다는 게 HUG 측의 해명이었다.

앞서 지난해 11ㆍ3 부동산 대책 발표 직전에도 이러한 HUG의 돌발행동이 펼쳐져 주위를 놀라게 했다. 건설업계에서는 HUG의 행동을 ‘권한 남용ㆍ혼란 가중’이라고 요약했다.

한 업계 전문가는 분양보증이 중단됐던 당시를 회상하며 “별도의 공지 없이 일방적으로 분양보증서 발급을 통제하는 것은 문제가 있다. 아파트 분양 일정과 금융비용 조정 여부 등 건설사들의 사정을 충분히 고려하지 않았다. 갑질 논란과 더불어 예고 없는 분양보증 중단으로 시장 혼란까지 야기함으로써 시장 안정화와 소비자 보호를 위한 목적으로 설립된 HUG의 존재 이유에 의구심이 제기됐다”면서 “그 독단적인 행위에 다수 전문가들은 중ㆍ단기적으로 주택금융공사 등의 기관이 분양보증 권한을 나눠 갖고 장기적으로는 민간업체도 분양보증서를 발급할 수 있도록 개편하는 방향에 힘을 실어줬다”고 제언했다.

공정위 “2020년까지 주택 분양보증 수행기관 추가 지정”
건설업계ㆍ재건축 현장 ‘대환영’… HUG 측 “로드맵에 불과”

이처럼 계속되는 갑질 논란에 휩싸였던 HUG의 외길에도 제동이 걸렸다. 분양보증 독점권이 사라질 것으로 예정돼서다.

지난달(7월) 26일 공정거래위원회(이하 공정위)는 ‘2017년 상반기 경쟁 제한적 규제 개선 과제’를 통해 현재 HUG가 독점하고 있는 주택 분양보증 업무 수행 기관을 2020년까지 추가 지정해 주택 분양보증시장에 경쟁 원리를 도입하기로 했다고 밝혔다.

이에 따르면 공정위는 HUG의 독점 이윤 획득이 보증료 상승 및 분양가 상승으로 이어지고 있기 때문이라고 도입 취지를 설명하며, 경쟁 촉진에 따라 1차적으로는 분양보증료 인하, 2차적으로는 인하된 보증료만큼 분양가 산정에 반영될 것으로 기대했다.

앞서 공정위는 HUG의 분양보증 독점을 해지하기 위해 시장 개방을 검토했으며, 지난 2월 한국주택협회가 공정위에 분양보증 기능 업무를 다른 기관으로 확대해줄 것을 본격 건의했다고 알려졌다.

건설업계 및 재건축 현장도 이를 반기는 분위기다. 건설업계 한쪽에서는 분양보증 경쟁 체제로 전환된다면 그동안의 문제들이 점차 해소될 것으로 보이며, ‘정부ㆍHUG 눈치 보기’를 매듭지을 수 있을 것으로 내다봤다.

한 대형 건설사 관계자는 “HUG가 민간주택 분양가를 과도하게 통제했다는 것에 동의하며, 공정위에서 HUG 업무 독점에 대한 개선에 나서면서 숨통이 트일 것”이라면서 “HUG의 분양보증 독점권 위축에 대한 건설업계 및 재건축 조합들의 반응은 전반적으로 긍정적이다. 사전 계획대로 빠르게 분양 절차를 진행할 수 있기 때문”이라고 강조했다.

이에 HUG 측의 한 관계자는 “공정위가 내놓은 개선 과제는 로드맵에 불과한 것 같다”면서 “앞전에도 이를 두고 찬반 논란이 있었다. 현재 공정위나 정부 측과 상황을 공유하지 않았기 때문에 추후 검토에 나선다는 구상”이라고 말을 아꼈다.

이 소식을 접한 국토교통부(이하 국토부) 측은 현재 주택 공급량을 조절할 수 있는 유일한 수단은 HUG의 분양보증 심사이기에 시장 안정을 도모하기 위해서라도 경쟁 체제 도입은 좀 더 지켜봐야 할 과제라고 판단한 것으로 전해졌다.

또한 “분양보증은 공적 기능을 수행하기에 전면 개방이 어려운 점이 있다. 시장이 안정되면 분양보증 기관 추가 지정을 심도 있게 논의할 계획”이라고 국토부의 입장을 밝혔다.

분양보증 경쟁 체제 놓고 분양가 ‘인상’ vs ‘인하’ 논란
업계 “고분양가 문제의식 가져야… ‘도돌이표 규제’ 막자”

‘분양보증 경쟁 체제’에 대한 의견이 엇갈린 상황에서 이 체제의 도입을 둘러싼 분양가 논란까지 일어났다. 업계 일각에서는 2020년 이후 경쟁 체제로 전환될 시 공정위의 기대에 부응해 보증수수료 및 분양가가 인하할 것이란 의견과, 그동안 분양보증 심사 권한을 독점해 고분양가 억제를 막고 공급 속도를 조절했던 역할이 확대 시행되면서 되레 분양가 인상을 야기할 것이란 의견이 첨예하게 대립하고 있다.

경쟁 체제 도입에 찬성하는 측은 HUG의 분양보증 독점권 개선을 예고한 공정위의 기대가 현실화할 가능성이 크다고 주장한다. 분양보증 기관이 추가적으로 늘어나면서 사업이 훨씬 수월해져 보증수수료 및 분양가가 적정하게 줄어들며, 낮은 분양가로 책정됐던 이전 분양권처럼 덕지덕지 웃돈이 붙을 일도 없을 것이란 분석이다.

반대로 치솟는 고분양가를 억제하지 못할 것이란 의견도 제기된다. 이들은 “분양보증을 받기 위해선 HUG의 규정을 반드시 따라야해 가격 통제가 가능하지만 경쟁 체제에선 통제 능력이 현저히 떨어질 수밖에 없다”며 “하나의 규정을 만들어 다수의 기관이 고분양가를 통제하는 것도 하나의 방안이지만 여러 기관 중 언제, 어디서 방패가 뚫릴지 예측 불가한 사안”이라고 피력했다.

이 사안들 모두 종합적으로 고려했을 때 실수요자 및 투자자, 재건축 현장, 건설업계 등이 어느 정도 고분양가에 대한 문제의식을 갖고 분양 절차에 임하면 시장의 빠른 변화 속에서도 다시 HUG의 분양보증 심사처럼 억압된 분위기로 되돌아가지 않을 것이며, 각 재건축 등 아파트 단지마다 가이드라인을 설정해 고분양가를 자율적으로 피하는 것도 앞으로 분양보증 규제가 개선되는 데 한몫을 할 것이란 게 업계 진단이다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>