[아유경제=지선화 기자] 정부가 주택시장 안정화 방안을 지난 2일에 발표 후 개정안 시행과 관련해 다양한 민원 내용 등을 반영한 FAQ를 작성해 은행 등에 배포했다.

8ㆍ2 부동산 대책은 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화돼 대출 규제가 적용된다는 것이 핵심이다. 투기지역 내에서는 주택담보대출을 기존 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한했으며, 주택담보대출을 1건 이상 보유한 가구는 추가로 주택담보대출을 받으려면 LTVㆍDTI 비율을 10% 포인트 추가로 낮춰 30%가 적용된다. 가구 기준으로 투기지역 내 주택담보대출이 1건 있으면 추가 대출은 불가능하다. 서민ㆍ실수요자 보호를 위해 ▲무주택가구 ▲연소득 6000만 원(생애최초구입자 7000만 원) 이하 ▲주택가격 6억 원 이하를 동시 충족하면 LTVㆍDTI 50%로 대출 규제가 적용된다.

하지만 사전에 예고 없이 정책이 발표돼 대출 규제가 즉시 시행되면서 대출 현장에선 혼란이 왔다.

지난 13일 금융당국은 이런 혼란을 막고자 8ㆍ2 정책 대출 규제의 중요한 원칙을 명확히 하기 위해 구체적인 가이드라인을 포함한 ‘주택시장 안정화 방안’ 관련 FAQ을 발표했다.

당국은 추가 정책 발표 이전에 부동산 매매 계약을 맺었으나 아직 대출을 받지 못해 한도가 줄게 된 경우 이전 LTV 60%대로 대출 받을 수 있게 구제 대상을 구체화했다. 감독규정 개정안 부칙에는 투기지역ㆍ투기과열지구 지정에 따라 발생할 수 있는 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해 세 가지 예외 사례를 규정했다. 투기지역ㆍ투기과열지구 지정 전 ▲대출 금액 신청 접수를 완료 ▲대출 만기 연장 통보를 받은 경우 ▲이에 준하는 차주 등에 대해서는 투기지역ㆍ투기과열지구 지정 효과를 배제한다.

당국 관계자는 “‘이에 준하는 차주’에 다주택가구의 추가 주택 매수 및 신규 분양 등은 대출 신청이 이미 접수된 경우 등 예외적인 사유를 제외하고는 이번 정책에서 보호하고자 하는 선의의 실수요로 보기 어려우며, 다주택가구는 기존 주택의 처분 등을 통해 부족한 대출 금액 충당이 가능할 수 있다는 점에서 예외를 인정하기 곤란하다”며 “다만 ‘일정 기한 내’ 처분조건부 1주택 가구인 차주는 무주택가구인 차주와 동일하게 예외를 인정하고, ‘일정 기한 내’의 기산일을 실제 차주가 기존 주택을 실질적으로 처분할 수 있는 시점으로 폭 넓게 제시하겠다”라고 설명했다.

일반대출은 기존에 1주택 보유가구가 신규 대출 취급 후 2년 이내 기존 주택 처분한 경우와 집단대출은 기존에 1주택 보유가구가 신규 주택 소유권 등기 후 2년 이내에 기존 주택 처분한 경우이다.

또 “사전 예고가 없었던 투기지역ㆍ투기과열지구 지정으로 지난 3일 이전에, 적극적 조치(계약금 납부, 청약 신청 등) 등을 통해 일정 수준의 대출 등이 가능하다는 기대이익이 있었으나, 투기지역 지정 등에 따른 대출 금액 축소 등으로 불가피한 계약금 포기, 청약 기회 상실 등 회복이 곤란한 기대이익 손실이 발생할 것으로 우려되는 경우에는 예외를 인정한다”고 덧붙였다.

다만, 당첨 이후 계약을 포기한 경우에는 당첨이 회복되는 것은 아니며 이미 포기된 계약은 효력 회복 불가하다.

지난 3일 이전에 아파트 분양에서 당첨됐지만 지금까지 시행사와 분양계약을 체결하지 않았더라도 무주택가구(처분 조건부 1주택 가구 포함)는 종전 대출 기준 LTV 60%ㆍDTI 50%를 적용한다. 만약 아직 계약이 미체결 상태로 계약금을 내지 않은 상황이라면 당시 정부의 8ㆍ2 정책 대출 규제 대상에 포함됐지만 ‘무주택가구인 차주(선의의 실수요자)’로 인정받게 된다는 것이다.

다만 2주택자 이상 등 다주택가구인 경우 기존 주택 처분으로 부족한 대출금을 충당할 수 있다는 점에서 ‘무주택가구인 차주(선의의 실수요자)’에서 배제하고 예외 없이 강화된 대출 규제를 적용한다.

아울러 당국은 우리나라의 가구당 연평균 소득, 정책모기지 자격 요건 등을 종합적으로 고려해 기존 서민ㆍ실수요자 소득 요건을 기존에 발표한 부부합산 연소득 6000만 원(생애최초구입자 7000만 원)이하에서 부부합산 연소득 7000만 원(생애최초구입자 8000만 원)이하로 완화할 계획이다.

예를 들어 부부합산 소득이 6500만 원인 차주가 지난 3일부터 감독규정 개정안 시행일 사이에 투기지역에서 LTV 40%인 아파트 담보대출을 승인 받은 경우에 개정안 시행일 이후 서민ㆍ실수요자 요건 충족을 입증해 무주택가구인 차주(선의의 실수요자), 부부합산연소득 7000만 원(생애최초구입자 8000만 원)이하, 주택가격 6억 원 이하이면 동일 물건으로 LTV 10% 포인트 추가대출 가능하다.

단, 투기지역에서 이미 승인받은 1건의 아파트 주택담보대출만 가지고 있는 경우이다.

한편 적용원칙, 일반적 사례 등이 포함된 FAQ가 배포됨에 따라 오늘(14일)부터는 은행창구 등에서 원활한 대출 상담 등이 이루어질 수 있을 것으로 기대한다. 개정의 경우 오늘(14일)부터 규제개혁위원회 심사가 끝나면, 임시 금융위원회를 개최해 즉시 의결ㆍ시행할 예정이다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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