[아유경제=지선화 기자] 부동산 계약 시 겉으로 보면 누가 점유하고 누가 소유하고 있는지 알기 쉽지 않다. 그래서 부동산 계약하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 한다.

먼저 등기부등본에 대해 알아보면 등기부등본은 등기와 관련된 원본을 등사해 작성한 문서이고 등본은 다양한 주제에 따라 작성될 수 있다. 등기는 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재해 일반 사람들도 쉽게 볼 수 있게 한 것이다.

등기부등본은 공인중개사를 통해 확인하는 방법과 직접 인터넷 등기소 홈페이지에 들어가 확인하는 방법이 있다. 핸드폰 앱을 통해서도 확인인 가능하다. 

직접 확인 한다면 인터넷 등기소 홈페이지에 들어가 화면에 있는 등기 열람/발급을 누르고 부동산 구분(집합건물ㆍ토지ㆍ건물)을 선택한 후 지역과 주소를 입력하면 된다. 열람 수수료 비용은 700원, 발급 수수료 비용은 1000원이다.

등기부등본은 해당 부동산의 건축연도, 면적, 권리관계의 이동 등 부동산에 관련한 내용들이 함축돼 있다. 즉 부동산의 신분증이라고 할 수 있다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구로 구성돼 있으며 부동산 계약 시 꼭 확인해야 하는 부분들이다.

표제부는 부동산의 외관을 표시하며 토지, 건물의 표시 등의 변경사항이 기재되고 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적, 구조, 층수, 용도 등이 표시돼 있다. 아파트 등 집합건물은 동 전체에 대한 표제부와 개별가구에 대한 표제부로 구분된다. 등기부등본을 봤을 때 내가 원하는 부동산이 맞는지 확인해야 한다. 또 표제부에 기재된 방의 개수, 구조가 실제 방의 개수, 구조와 같은지 확인하고 다르게 기재돼 있으면 무허가로 방을 분할한 것으로 이 경우 계약을 하지 않는 것이 좋다. 하지만 계약을 해야만 한다면 집 주인과 책임 소재를 분명히 하는 것이 좋다.

갑구는 소유권과 관계있는 사항이 기록돼 있다. 순위 번호, 등기 목적, 접수일 등기를 한 이유, 권리자 등이 나오며 등기한 순서대로 나오기 때문에 마지막 부분을 보면 현재 부동산의 주인을 알 수 있다. 또한 갑구에는 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매 등이 표시되며 이런 권리관계의 변경 및 소멸에 대한 내용도 기록된다. 이를 통해 소유권 문제가 있는 부동산인지 확인 가능하다. 만약 소유권 변동이 최근에 자주 발생했거나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우에 등기부상의 소유자라고 해도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 한다. 즉 변동 사항이 많지 않고 깨끗할수록 좋은 부동산이라는 증거이다.

을구는 소유권 이외 권리가 기록돼 있다. 즉 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시된다는 것이다. 통상 은행에서 주택 담보 대출을 받는 경우가 많아 을구에는 은행의 근저당이 설정되는 경우가 많다. 예를 들면 을구 등기목적란에 근저당권설정이라고 표시돼 있고 권리자 및 기타사항에 채권 최고액 2억2000만 원을 설정했다면, 실제 채권액은 대략 2억 원 정도라고 보면 된다. 그 이유는 채권 최고액에는 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다. 여기서 위와 같이 근저당이 설정돼 있다면 부동산 소유자가 은행에서 빌린 돈을 갚지 못해 해당 부동산이 제3자 혹은 근저당권자의 부동산 경매 시 낙찰 예상 금액을 따져서 전세 계약을 체결해도 안전한지 확인해야 한다. 이를 위해서는 인터넷이나 부동산 관련 언론매체를 통한 비슷한 건물의 감정가나 낙찰가율을 찾아 봐야 한다.

등기부등본상 권리 순위는 등기부에는 등기한 순서대로 순위번호 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 우열이 가려지며 부기등기(순위번호가 1-1 또는 2-1 등으로 기재된 겨우)의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순의는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순의를 가린다.

등기부등본 외에 건축물대장도 필수로 확인하는 것이 좋으며 건축물대장에는 건축물 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황 관련 사항이 등록돼 있다. 각 층의 면적과 주차장 정보, 엘리베이터 정보 등 건축에 대한 모든 상황이 정리돼 있어 상세한 내용을 확인할 수 있다.

더불어 토지나 아파트ㆍ연립주택 같은 집합건물의 등기부등본은 부동산의 소재 지번, 집합건물의 동ㆍ호수를 입력하시면 바로 발급이 가능하고 권리분석은 등기부등본으로도 할 수 있지만, 단독주택일 경우에는 건물등기부등본 외에 토지등기부등본도 같이 발급을 받아야 한다. 그 이유는 토지 위에 어떤 권리관계가 설정돼 있는지가 확실하지 않아 나중에 예기치 못한 피해를 당할 수 있다.

부동산 업계 한 관계자는 “등기부등본은 쉽게 위조가 가능하기에 직접 열람/발급하는 것이 안전하다”면서 “등기부등본의 내용은 계속 바뀔 수 있기 때문에 1번 봤다고 안심하는 것은 금물이다. 부동산 계약 직전에 다시 한 번 확인해야 한다”라고 말했다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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