[아유경제=민수진 기자] 전세보증금이나 대출금을 레버리지로 활용하는 투자수요를 일컫는 갭 투자자들을 겨냥한 ‘8ㆍ2 부동산 대책’에 투자자들이 위축되고 있다.

최근 업계에 따르면 투기수요의 주택시장 유입으로 집값이 뛰고 실수요자들의 내 집 마련 기회가 축소되자 정부는 초강력 규제인 8ㆍ2 대책 카드를 꺼냈다. 이에 따라 역대 최대 입주물량으로 인한 역전세난이 예상되고 있으며, 정부가 금리인상ㆍ보유세 등 추가 규제 카드까지 만지작거리고 있다는 점도 갭 투자자들을 위축시키고 있는 추세다.

일각에서는 갭 투자자 근절 대책이라고도 부르는 이 대책에는 ▲다주택자 양도소득세 중과 장기보유특별공제 대제(조정대상지역) ▲1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(조정대상지역) ▲다주택자의 임대사업자 등록 유도 ▲재개발ㆍ재건축 입주권 규제(투기과역지구) ▲공적임대주택 공급  통한 전세가격 하락 유도 등의 내용이 담겼다.

먼저 정부는 조정대상지역을 대상으로 지난 정부에서 여러 차례 유예를 거쳐 폐지 수순을 밟았던 다주택자 양도세 중과를 부활시켰다. 추가로 다주택자들에게 내년 4월 1일 이전에 집을 팔라고도 경고했다. 규제 시행 이후 주택을 매도하면 최대 62%의 세금 폭탄을 맞게 된다. 현재 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제에서도 배제돼 타격이 불가피한 상황이다.

이 규제에도 부동산시장의 열기가 식지 않을 경우 보유세 인상 등 8ㆍ2 대책의 후속 규제가 나올 가능성이 커져 사면초가에 놓이게 됐다.

다수 업계 전문가들은 이번 대책에 담긴 ‘1가구 1주택 양도세 비과세 요건’은 시장의 패러다임을 투자에서 실거주로 전환시키는 계기가 될 것이라고 전망했다. 현행 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하인 집을 매도할 경우 1가구 1주택자에 한해 양도세를 면제해주고 있는데, 이달 3일부터 조정대상지역의 경우 1주택 양도세 면제를 받으려면 2년 이상 거주해야 한다는 단서가 추가로 더 붙게 된다. 집이 여러 채인 경우 양도차익이 적은 집을 우선 매도하고, 차익이 크게 난 집으로 이사해 거주 요건을 채우려는 수요자가 늘어날 것으로 진단했다.

임대사업자 등록을 유도하고, 필요 시 등록 의무화 여부를 검토하겠다는 내용 포함됐다. 다주택을 보유한 갭 투자자들에게는 큰 압박이 되는 부분이란 게 업계 전문가들의 설명이다. 등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제 대상에서 제외되지만, 소득세가 부과되기 때문에 새로운 부담을 떠안게 된다. 정부가 주택임대시장의 안정을 위해 연간 2000만 원 이하 임대 소득에 대한 소득세 과세가 2019년부터 적용한다고 밝힌 만큼 임대사업자 등록이나 부담 증여가 늘어날 것으로 보고 있다.

재개발ㆍ재건축 단지가 다른 부동산 상품 대비 투자 안정성이 높고 돈이 된다는 인식에 올 상반기 조합원 분양권 거래량은 지난해보다 두 배가량 증가한바 있다. 특히 전세를 끼고 매입할 경우 자금 부담이 덜한 재개발에 갭 투자자들의 투자가 이어졌는데, 정부는 투기과열지구 내 재건축 조합원 자격 양도를 금지하고 관리처분인가가 떨어진 재개발사업의 조합원 분양권 전매를 소유권 이전 등기 시까지 불허해 투기수요를 사전에 차단한다는 계획이다. 

또한 갭 투자에서 집값 하락만큼 두려운 것이 전셋 값 하락인데, 이 자금이 부족할 경우 전세금을 돌려주지 못해 빚더미에 앉을 수 있게 된다. 정부는 서민들의 주거 안정과 투기수요 근절을 위해 8ㆍ2 대책 말미에 공적임대 공급 계획을 내놨다. 공적임대주택을 연간 17만 호 지어 이 중 60%를 수도권에 집중 공급하고, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운)도 신규 건설할 계획이다.

한 업계 전문가는 “자금 여력 및 지역 등에 따라 8ㆍ2 대책 규제의 충격파는 다르겠지만 갭 투자를 하기 어려운 것은 분명해 보인다. 이번 규제의 반대급부로 ‘거래절벽’에 따른 집값 상승이 나타나더라도 정부가 더 세게 고삐를 잡아당길 공산이 크기 때문이다”면서 “따라서 변화한 시장 상황에 맞춰 투자 체질의 개선이 요구되고 있다. 세금 부담이 덜한 주택을 우선 처분하고, 전세를 월세로 전환하는 것을 고려해볼 만하다. 철저한 임대 관리, 리모델링 투자를 통해 임대 수익을 개선하고, 임대사업자 등록도 또 하나의 방법이다. 당장 규제를 피했다 하더라도 시장 과열이 이어지면 6ㆍ19 대책에서 경기 광명시가 조정대상지역에 포함됐듯 시장 과열이 나타나면 언제든 규제가 가해질 수 있다. 갭 투자자들은 차익 실현보다 폭풍우를 피해ㆍ생존을 먼저 걱정해야 하는 처지다”라고 짚어냈다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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