[아유경제=김진원 기자] 정부의 8ㆍ2대책 이후 예고된 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 일부개정안에 따라 재건축ㆍ재개발 구역들의 머릿속이 복잡해졌다. 당장 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 면제 가능성이 있는 재건축 단지들은 관리처분인가를 신청하기 위해 사업의 고삐를 당기고 있고, 그렇지 않은 조합은 관망세로 돌아선 분위기이다. 조합설립인가를 받으면 조합원 지위양도 금지에 걸려 조합원의 아파트 전매 제약에 걸리기 때문이다.

특히 강남권 재건축 단지들의 경우 정부가 “초과이익환수제 추가 유예는 없다”고 밝힘에 따라 그야말로 좌불안석이다. 당장 내년 1월 1일부터 본격적으로 시행에 들어갈 것으로 보여 현재 상황을 봤을 때 면제 막차에 탈 수 있을지 장담할 수 없기 때문이다.

이에 결국 시공자 선정 단계에 있는 서초구 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구, 서초신동아, 송파구 미성ㆍ크로바 등 초과이익환수금액이 부담스러운 강남권은 면제를 위해 사업 진전에 총력을 기울이고 있다.

반면, 재건축 초기단계에 있는 강남권 단지는 급할 것이 없다는 입장이다. 오히려 시장 상황에 따라 사업추진을 늦추기도 하고 있다. 서울 전역이 투기과열지구로 지정됨에 따라 조합원 지위양도 금지를 피하기 위해 조합설립인가를 연기하고 있는 것이다.

실제 과천주공5단지의 경우 내달 중순 창립총회를 개최할 예정이지만, 조합설립인가 신청 일정 기간 미뤘다.

또 강남의 압구정 현대아파트나 잠실주공5단지 등도 주택 가격이 하락하고 있는데다, 어차피 초과이익환수제 적용을 피할 수 없게 된 만큼 유연성 있게 사업을 추진하겠다는 계획이다. 오히려 현 상황을 십분 활용해 층수제한이나 기반시설 기부채납 등의 문제를 해결해 사업성의 제고를 도모하고 있다.

하지만 조합을 이미 설립한 구역들은 무작정 사업을 늦출 수도 없는 노릇이다.

정부가 지난 17일 입법예고한 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 일부개정안으로 향후 사업시행인가를 신청하는 경우 조합원 분양권 전매제한을 적용받게 되기 때문이다. 이는 재건축은 물론 재개발, 도시환경정비사업도 해당되는 것으로 도시정비법 개정을 거쳐 사업시행인가를 신청한 조합부터 적용된다.

또 재개발 임대주택 최저비율 역시 사업시행인가를 신청한 조합에게 5~10%까지 상향 적용된다.

이와 더불어 재개발 임대주택 의무비율 정책도 시장 혼란에 한몫 하고 있다. 임대주택 의무비율은 지난 2015년 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’이 개정되면서 수도권의 경우 지자체의 예산을 감안, 상황에 따라 전체 세대수의 15% 이하, 수도권 외의 지역은 12% 이하를 건설하면 됐다.

이마저도 대부분의 지자체들은 예산난으로 한국토지주택공사(LH) 등에 인수 요청을 하는 경우가 많았고 결국 인천의 경우 임대주택 비율을 0%로 낮추는 등 각 지자체들은 대부분 임대주택 의무비율을 5% 내외로 완화하는 조례를 고시했다.

하지만 정부는 8ㆍ2 대책을 통해 재개발 임대주택 비율 강화 발표 후, 지난 17일 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’ 일부개정안이 내달 6일까지 행정예고에 들어간 상황으로 서울의 경우 10~15%, 경기도 및 인천은 5~15%, 비수도권은 5~12% 범위 내에서 임대주택 의무건설 비율을 고시하도록 개정한다.

이에 대해 한 업계 관계자는 “재개발 임대주택 의무비율이 완화된 지 불과 2년 만에 다시 상향됐다”면서 “정부의 일관성 없는 정책 변경으로 인해 사업추진에 어려움을 겪고 있다”고 불만을 제기했다.

그는 이어 “다만 이번 임대주택 비율 상향에도 각 지자체들이 아직까지 임대주택 인수를 위한 예산 마련이 쉽지 않다는 점을 감안하면 대부분의 지자체들은 임대주택 비율을 그대로 유지할 가능성이 높다”며 앞으로를 전망했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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