신반포13차, 14차 중견 건설사 열기 “뜨겁다고”… 하지만 효성 ‘들러리 입찰’ 가능성 ‘활활’

▲ 신반포13차 재건축 조감도. <출처=신화공인중개사사무소 블로그>

[아유경제=조현우 기자] 정부의 8ㆍ2 부동산 대책이 시행된 지 한 달이 지났다. 과열된 부동산시장 진화를 위해 ‘규제’라는 정책 기조가 지속될 것으로 예상되는 가운데, 올해 하반기 7조 원에 달하는 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업이 쏟아져 나오면서 각 조합과 건설사들의 발걸음이 분주하다.

당장 서초구 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(공사비 2조6411억 원 추정), 신반포4차(5160억 원), 신반포13차(899억 원), 신반포14차(719억 원), 신반포15차(2089억 원), 신반포22차(512억 원), 반포현대(261억 원), 한신4지구(9354억 원), 서신동아(3233억 원), 방배5구역(7492억 원), 방배13구역(5753억 원), 일원대우(530억 원), 신천미성아파트-크로바맨션(4700억 원), 문정동 136 일대 재건축(2462억 원) 등이 발주 예정돼 있어, 강남3구에서 올해 하반기만 총 14곳의 재건축 단지가 쏟아진다.

이 중 신반포13차, 신반포14차, 신반포15차의 경우 다음 달(9월) 9일 일제히 시공자선정총회를 개최할 것으로 예정돼 업계의 눈과 귀가 집중되고 있다.

현재 신반포13차에서는 효성이, 신반포14차에서는 동부건설이 각각 롯데건설과 수주전을 벌이고 있지만, 업계는 롯데건설의 우세를 점치고 있다. 아울러 신반포15차의 경우 대우건설과 롯데건설의 2파전이 벌어질 것으로 예상된다.

한 건설업계 관계자는 “강남권 정비사업 조합들은 미래 가치로 브랜드 인지도를 1순위로 꼽으며 시공 능력이 우수한 중견 건설사조차 외면 받기 일쑤”라며 “컨소시엄으로 시공 능력을 쌓을 수 있는 기회마저 잃게 돼 더욱 설자리가 없어졌다”고 우려했다.

신반포13차 재건축, 속도전 ‘눈길’… 공동사업시행 건설업자 선정으로 가속도?
업계 “맞장ㆍ정면승부 나선 효성, ‘판짜기 식 입찰’ 가능성 우려↑”

이런 상황 속에서 업계의 이목은 빠른 사업 진행을 위해 속도전을 펼치고 있는 신반포13차 재건축사업으로 몰리고 있다.

신반포13차 재건축 조합(조합장 윤형중)은 지난 7월 4일 시공자 현장설명회를 개최한 뒤 9개 사가 참여해 입찰마감에 대한 조합원들의 기대가 높았으나, 지난 18일 입찰마감에 롯데건설과 효성 2개 사가 참여하는 데 그쳐 기대와 사뭇 다른 ‘2파전’이 치러지게 됐다. 이곳의 공사비 예가 899여 억 원, 346가구로 조성 예정이다.

최근 효성은 언론매체 등을 통해 오는 9일 신반포13차 시공자선정총회를 앞두고 롯데건설과의 2파전을 위해 승부수를 던지겠다고 발표했다. 대부분의 중견사가 브랜드 파워로 대형 건설사와 맞대결하기 어려운 상황에서 효성은 ‘용산효성해링턴스퀘어’의 성공을 바탕으로 강남 재건축 수주를 위해 노력하고 있다는 것이다.

아울러 효성은 일반 아파트 브랜드인 ‘해링턴플레이스’의 강남권 진출에 최선을 다하겠다고 밝히며, 이를 위해 강남 거주민의 경우 고급 브랜드 아파트를 선호하는 만큼 효성은 기존 ‘용산효성해링턴스퀘어’ 등에 적용된 고급 호텔급의 마감재와 조경 등보다도 높은 수준의 아파트를 제공하겠다는 포부도 드러냈다.

효성 관계자는 “현재 적극적으로 강남권 수주를 위해 노력하고 있다”며 “강남 재건축시장은 대형 건설사간 경쟁도 치열하기에 공략이 쉽지는 않지만, 브랜드 가치를 높이고 합리적인 분담금을 제시해 사업성이 높은 지역에 집중할 예정”이라고 말했다.

그러나 이에 대한 업계 관계자들의 반응은 냉담하다. ‘다윗과 골리앗’ 형태의 공정한 대결이라기보다는 ‘들러리 입찰 담합’ 등의 가능성을 더 높게 점치고 있기 때문이다.

도시정비업계 한 전문가는 “효성은 최근 도시정비사업을 적극적으로 확대해 나가고 있다곤 하지만 롯데건설과 비교했을 때 상대적으로 브랜드 파워도 약하고, 가장 중요한 사업 조건을 보면 비슷하게 구색을 맞추는 데 그쳤다는 평가가 대다수 조합원들의 중론이다”며 “최근 공정거래위원회(위원장 김상조ㆍ이하 공정위)가 도시정비사업 시공자 선정 과정의 입찰 담합 의혹에 촉각을 곤두세우고 있다는 점에서 조합원들의 근심도 커지고 있는 형국이다. 일부 조합원 사이에서 입찰 담합에 대해 공정위에 신고해야 한다는 주장도 속속 나오고 있다”고 말했다.

그는 이어서 “특히 관련 조합원들이 탄원서를 걷자는 여론까지 높아지고 있어 이목이 집중되고 있다”며 “공정위 뿐만 아니라 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부) 또한 올해 초 재개발ㆍ재건축 등 도시정비시장에서 벌어지는 과도한 수주 경쟁을 지양하도록 올해 대형 건설사 임원들과 비공개 면담을 진행했다. 국토부의 이 같은 조치는 도시정비사업 수주 과정에서 과도한 경쟁이 일어나고 있다는 판단에 근거한다는 게 업계의 분석이다. 아울러 국토부가 과다 경쟁 자제를 주문한 데는 도시정비사업 수주전 과정에서 발생할 수 있는 ‘입찰 담합’ 등을 차단하는 목적도 있다”고 덧붙였다.

아울러 정부의 8ㆍ2 부동산 대책으로 규제가 강화되는 가운데, 재건축 비리와 연루된 건설사들은 수주에서 불이익을 당할 가능성이 높고, 실적에도 악영향을 끼칠 수 있다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

여기에 정부가 강남권 부동산 투기를 잡겠다고 공언하면서 ‘재건축 비리’ 등에 대한 감시와 강도 높은 조사를 시작할 것으로 보인다. 실제로 지난 6월 감사원은 수도권 일대 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 추진 실태에 대한 실지 감사에 착수해 지난 7월 21일까지 진행했으며 지속적으로 확대ㆍ실시한다는 구상이다.

이에 대해 업계 전문가들은 정부의 이런 움직임에도 불구하고 중견 건설사들이 정부의 가이드라인을 넘어 과도하고 치열한 수주 경쟁을 야기하고 있다고 우려의 목소리를 높이고 있다. 아울러 특정구역 등을 나눠 입찰 담합을 주도하며 짬짬이 입찰이 빈번히 이뤄지고 있다는 게 다수 관계자들의 중론이다.

효성, 입찰 담합 의혹에 ‘부실시공’ 논란까지 ‘첩첩산중’
하자 투성이 ‘해링턴’ 브랜드로 강남 진출?

앞선 업계의 우려와 더불어 효성과 계열사인 진흥기업이 경기 남양주시 별내지구 B2블록에 짓고 있는 테라스하우스 ‘별내효성해링턴코트’를 둘러싸고 부실시공 및 하자 논란이 불거져 이목이 쏠리고 있다.

이 단지는 지하 1층~지상 4층 아파트 18개동으로 전용면적 84㎡ 8가지 타입 307가구로 지어질 예정이다.

그런데 최근 해당 단지 입주예정자들에 따르면, 시공자인 효성과 진흥기업은 공사 당시 입주일을 맞추기 위한다며 겨울철에 영상 5도 이하에서 건물 외벽에 석재 뿜칠(스프레이) 공사를 강행했으나, 관리 소홀로 인해 도색작업 한 달도 안 돼 뿜칠 부분이 벗겨지거나 색이 변하는 문제가 발생해 논란이 제기됐다.

게다가 입주예정자들은 지하주차장과 가구 내 곳곳에서도 누수가 발생해 건설사가 부실시공을 한 게 아니냐는 의혹까지 제기되는 형국이다.

이 같은 다양한 하자 문제가 불거지자 급기야 ‘별내효성해링턴코트’ 입주예정자들이 적극 항의에 나서 이 단지 앞에서 ‘이름만 대기업! 자재는 삼류기업’, ‘주민 얼굴에 뿜칠, 효성 얼굴에 똥칠’ 등의 현수막과 피켓을 들고 거리시위를 벌인바 있다.

도시정비업계 한 관계자는 “효성이 지은 아파트 입주예정자들은 본사 측과 만나 하자 문제 등을 논의한 것으로 알려졌다. 시공사 측 입장에 변화가 없다면 추후 항의 집회를 열 계획인 것으로 전해졌다”며 “지하주차장을 비롯해 가구 내에서도 누수문제가 발생했다. 다수의 입주예정자들이 사전점검을 했지만 상태가 엉망이었다고 말해 하자부분을 개선해 사전점검을 다시 개최하라고 효성에 요구한 것으로 알려졌다”고 전했다.

그는 이어서 “이와 관련해 업계 일각에서는 재개발ㆍ재건축사업은 과정이 복잡할뿐더러 조합원들과의 이해관계가 사업에 중대한 영향을 미치는 곳이기도 하다. 조합원의 마음을 얻어 시공자로 선정되기까지도 우여곡절이 많지만, 시공자로 선정된 후에도 다양한 형태의 갈등이 빈번히 발생하고 있다. 하자 문제로 입주민들과 분쟁이 계속되고 있는 효성이 조합원들과의 관계를 잘 풀어 나갈 수 있을지 의문스럽다”며 우려를 표했다.

입주민과의 갈등으로 논란의 중심에 선 효성이 수주 능력에 의심을 받으면서 과연 강남 일대 재건축시장에 안정적으로 진입할 수 있을지 관심이 모아진다.

신반포 일대 재건축 ‘물타기’ 수주전 경보… 업계 “신반포15차 시공권 대결 그 결과는?”

이처럼 효성의 시공권 후보 자격 논란이 거세짐에 따라 신반포 일대 조합원들을 비롯해 업계 전문가들은 신반포13차와 신반포14차의 물타기 시공자 선정에 실망하며 신반포15차의 시공권 대결에 더 큰 관심을 보이고 있다.

신반포15차 재건축 정비사업조합(조합장 김종일ㆍ이하 조합)은 지난 6월 23일 시공자 선정 입찰공고를 내고 지난 7월 3일 조합 사무실에서 시공자 선정을 위한 현설도 성황리에 개최했다. 이날 현설에는 ▲롯데건설 ▲대우건설 ▲대림산업 ▲한신공영 ▲현대건설 ▲동부건설 ▲현대엔지니어링 ▲KCC ▲SK건설 ▲호반건설 ▲현대산업개발 ▲포스코건설 ▲우미건설 등 13개 건설사가 참여했다.

조합은 예정대로 지난 18일 현설과 같은 장소에서 입찰을 마감해 ‘대우건설’ VS ‘롯데건설’의 2파전 진검 승부가 펼쳐지게 됐다. 따라서 신반포15차 조합 역시 오는 9월 9일 조합원 총회를 개최해 최종 시공자를 선정할 계획이다.

업계 소식통 등에 따르면 먼저 대우건설은 신반포15차에 혁신적인 설계를 바탕으로 한 다양한 특화제안을 내놓으면서 아파트 고급화의 새로운 역사를 쓰고 있다.

대우건설은 세계적인 디자인그룹 SMDP와 손잡고 외관 설계의 개성을 살리면서 기능성도 월등한 하이브리드 커튼월 시스템을 도입했다.

대우건설이 신반포15차에 적용한 하이브리드 커튼월 시스템은 기존 커튼월의 미려함과 내부에서의 개방감은 그대로 유지하면서 일반 아파트 이중창이 가지고 있는 단열, 환기 성능을 모두 확보했다는 평가를 받고 있다.

아울러 업계의 주목을 받는 점으로 하이브리드 커튼월 시스템 외에도 대한민국 최초로 아파트 3개동 상부를 연결하는 140m 길이의 스카이브릿지, 로비층과 지상 1층을 통합해 만든 9.5m 높이의 통합형 복층 라운지, 각 세대 엘리베이터 홀을 전용으로 이용 가능한 세대전용 엘리베이터, 호텔식 드롭오프 존 등 기존 아파트에서 볼 수 없었던 각종 아이템이 있다.

또, 국내 최고의 인테리어 작가인 최시영, 장순각씨와 콜라보를 통해 각종 특화평면과 세대 맞춤형 인테리어, 업계최초 단계별 미세먼지 차단 시스템과 종합 재난대비 시스템, 그리고 7성급 호텔 컨시어지 서비스도 준비돼 있다.

대우건설 관계자는 “스카이브릿지와 스카이휘트니스가 시공된 ‘서초써밋’의 사례에서만 봐도 비슷한 입지에 들어서는 아파트 간에도 외관과 공용시설 수준에 따라 집값의 차이를 보인다”며 “반포의 중심에 들어서는 신반포15차에 걸맞는 최고 수준의 특화를 준비했다”고 설명했다.

이에 맞서는 롯데건설은 대우건설과의 수주전을 위해 신반포15차에 세계적인 건축가 마크맥을 비롯, 아트디렉터 김백선, 조경 분야의 세계적 권위자 니얼 커크우드 교수 등과의 협업으로 최고급 아파트에 걸맞는 외관과 인테리어, 조경시설을 선보일 예정이라고 밝혔다.

롯데건설 관계자는 “최근 국내 몇몇 아파트들이 유명 건축가나 디자이너와의 협업을 통해 수요자들의 높은 호평은 물론 입주 후 높은 미래가치까지 누리고 있는 것으로 나타나고 있다”며 “이번 신반포15차의 경우 국내 최고가 반열에 올라서는 고급 주택인 만큼 국ㆍ내외 최정상의 아티스트들과의 협업을 통해 최상의 외관ㆍ인테리어ㆍ조경시설을 선보일 예정이다”고 말했다.

롯데건설은 이와 함께 신반포15차에 기존의 브랜드인 ‘롯데캐슬’이 아닌 ‘하이엔드(high end)’란 브랜드를 적용할 예정이다.

건설업계 한 전문가는 “2개 사 모두 신반포15차를 위해 최고의 조건을 준비했다고 주장한다. 하지만 신반포15차만의 고유화를 살리고 고급화를 내세운 대우건설의 특화조건이 한 수 위라는 게 업계의 전반적인 분석이다. 특히 롯데건설의 새로운 브랜드 ‘하이엔드’에 대한 인식도 회의적이다”며 “유관 업계의 신반포15차 수주전의 결과를 바라보는 시각은 다양하다. 하지만 신반포13차와 14차의 시공권 경쟁에서 ‘들러리 입찰’ 의혹으로 연일 이슈화되며 방배14구역, 안산 등지에서도 각종 악재를 맞고 있는 롯데건설이 각종 어려움 속에 신반포15차의 수주전에서는 웃을 수 있을지에 대해 의문이 많다. 힘겨운 싸움이 될 수도 있다”고 분석했다.

이처럼 대우건설의 우세가 점쳐지는 가운데 이슈메이커 롯데건설과 맞붙는 신반포15차의 다음 달(9월) 9일 시공자선정총회로 업계의 이목이 쏠리며, 최종 승자가 누가 될지 귀추가 주목된다.

한편 롯데건설은 잠실 미성크로바 재건축 단지에서 롯데월드타워, 부산투어 등을 통해 금품ㆍ향응 등으로 구설수에 오르며 이중고에 시달리고 있다.

조현우 기자 koreaareyou@naver.com

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