▲ 성남 분당 아파트 매매가격 변동률. <제공=국토부>

▲ 대구 수성 아파트 매매가격 변동률. <제공=국토부>

[아유경제=지선화 기자] 정부가 강력한 8ㆍ2 부동산 정책을 내놓은 지 한 달여 만에 경기 성남시 분당구와 대구 수성구 등 2곳을 투기과열지구로 추가했다. 이로써 투기과열지구는 서울 25개구와 과천시, 세종시를 포함해 전국 29곳으로 늘어났다. 또 민각택지 분양가 상한제의 적용 요건을 대폭 개선하기로 했다. 앞으로 강남권을 비롯한 서울 지역 신규 아파트에 적용될 가능성이 높아졌다.

국토부 “성남시 분당구ㆍ대구시 수성구 투기과열지구로 추가 지정”
투기과열지구 추가 지정… ‘풍선효과’ 막기 위해?

국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 지난 5일 “8ㆍ2 부동산 정책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되고 있으나, 성남시 분당구와 대구시 수성구에서 국지적인 가격불안이 지속됨에 따라 주거정책심의위원회의 심의(지난 1~4일)를 거쳐 이 두곳의 지역을 투기과열지구로 지정했다. 지정 효력은 오늘(6일)부터 발생된다. 또 2015년 4월 이후 적용사례가 없는 민간택지 분양가 상한제의 적용기준도 개선하기로 했다”고 밝혔다.

더불어 국토부는 이번에 투기과열지구로 지정하지는 않지만, 인천 연수구ㆍ부평구, 안양 만안구ㆍ동안구, 성남 수정구ㆍ중원구, 고양 일산동구ㆍ서구, 부산(조정대상지역 6개구/1개군, 서구 등) 등을 ‘집중 모니터링 지역’으로 선정했다. 이 지역들은 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역으로 주택 매매가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링 및 정밀분석하고, 이를 토대로 시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기과열지구 지정 등의 조치를 즉각 취할 계획이다.

이번에 추가 투기과열지구로 지정된 성남 분당구와 대구 수성구는 금융규제 강화로 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 적용된다. 기존 주택담보대출이 있는 사람은 10% 더 강화돼 30%가 적용되고, 실수요자(부부합산 연소득 7000만 원 이하, 6억 원 이하 주택을 구매하는 무주택 세대)는 LTVㆍDTI 10% 완화돼 LTVㆍDTI 50%가 적용된다. 또 재건축 조합원 지위양도금지, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등을 적용받게 된다. 분양권 전매는 소유권 이전 등기 때까지로 제한된다.

정부가 8ㆍ2 정책 발표 한달 만에 두 곳을 투기과열지구로 추가 지정한 것은 8ㆍ2 부동산 정책 이후 투기 수요가 규제 틈새를 찾아가 옮겨가는 ‘풍선효과’를 차단하기 위한 것으로 보이며, 끝없이 상승하던 서울과 수도권 집값은 8ㆍ2 정책 이후 진정세로 들어섰지만 유독 분당구와 수성구는 시장 과열이 지속됐다. 이 두 곳의 집값 상승폭은 오히려 커졌으며, 두 지역 나란히 지난달(8월) 주택매매가격 상승률 1,2위를 기록했다.

정부 “민간택지 분양가 상한제 부활시켰다”
분양가 상한제 부활로 강남4구 ‘설상가상’

정부는 투기과열지구를 추가하는 것에 끝내지 않고 분양가 상한제 적용 요건을 개선했다. 즉, 민간택지에서의 분양가 상한제를 부활시켰다는 것이다. 2015년 4월 민간택지에서의 분양가 상한제가 ‘탄력적용제’로 개편된 후에는 그 적용요건이 까다로워 한 번도 정량요건을 충족시킨 지역이 없어 사실상 없어도 되는 제도가 됐다.

정부는 8ㆍ2 정책에서 분양가 상한제 적용요건을 개선해 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가 상한제 적용지역으로 선정하기로 하면서, 현행 민간택지에서의 분양가 상한제 적용요건이 과도하게 엄격해 사실상 제도적용이 어려운 점을 고려해 분양가 상한제 적용기준상의 요건을 합리적으로 개선한다.

이에 따라 앞으로는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서, ▲최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우 ▲3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우 등 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용하기로 했다.

특히 정부는 분양가 상한제 적용요건 개선안을 담은 「주택법 시행령」 개정안은 이달 8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)할 예정이며, 이후 시장상황을 모니터링해 필요시 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등을 검토할 계획이다.

이번 조치로 강남권을 비롯한 서울 주요 지역이 분양가 상한제 사정권에 들어갔다는 분석이 나오고 있다. 통계청에 따르면 최근 3개월(지난 6월~8월)간 소비자물가지수는 0.7% 상승했다. 이렇게 물가상승률이 이어진다면 특정 지역의 지난 8월~오는 10월 3달간 집값이 물가상승률 2배인 1.4% 이상 오를 경우 오는 11월부터 상한제 적용 기본요건을 충족하게 된다. 최근 한국감정원의 ‘8월 주택가격동향’ 조사에서 매매가격 상승률이 비교적 높았던 서울 ▲강남구(0.67%) ▲송파구(0.71%) ▲동작구(0.74%) ▲마포구(0.45%) ▲강동구(0.59%) 등이 적용 대상 후보군에 근접했다고 보여 진다.

한편 분양가 상한제 적용 가능성이 커진 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 등) 재건축 추진 단지 조합들은 비상이 걸렸다. 재건축사업 구조상 일반 분양가가 낮아지면 조합원 수익이 줄고 그만큼 분담금이 늘어나기 때문이다.

특히 상당수 재건축 조합들은 내년부터 부활하는 ‘재건축초과이익환수제’를 피하기 위해 연말까지 관리처분인가를 신청할 계획이었지만 분양가 상한제 부활로 엎친 데 덮친 격이 돼 버렸다. 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해서는 오는 11월께로 예상되는 상한제 시행 이전에 관리처분인가를 서둘러 신청해야 된다.

국토부 관계자는 “주택시장의 안정기조가 정착될 수 있도록 8ㆍ2 정책의 후속 입법조치를 조속히 완료하는 한편, 강화된 수준의 시장 모니터링도 지속해 투기수요 유입 등으로 시장 불안을 나타나는 지역은 투기과열지구 등으로 추가 지정할 계획”이며 “국세청ㆍ경찰청 등과 협력해 불법ㆍ탈법 주택(분양권) 거래 의심사례에 대한 강도 높은 조사와 점검을 계속 실시할 것”이라고 전했다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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