▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

주택시장은 자유시장논리가 적용되기에는 한계를 가지고 있고, 정부는 시장의 균형을 맞추기 위해 불가피하게 시장에 개입하게 된다. 일반적으로 정부가 주택시장에 개입하는 방법은 신규주택의 공급 및 임대료의 규제라 할 수 있으며, 임대료는 정부가 개입하여 상한제 등을 운영하지 않는 한 시장논리에 따라 상승하게 되어 현재는 서민의 생활을 위협하는 수준에 이르렀다 할 수 있다. 하지만 임대료의 규제는 최근 정부에서 시행하고 있는 정책과는 괴리가 있어 여기에서는 제외하였으나, 임대료의 상승이 신규주택의 공급을 증가시킬 수도 있다는 논리가 왜곡되어 주택절벽현상을 지속시키는 주범이 되어 온 것은 간과할 수 없는 사실이다.

그런데 계속적인 임대료의 상승에도 신규주택의 공급가격이 안정되지 못하는 것은 주택정책에 근본적인 문제가 있다 할 수 있다.

일반적으로 주택시장은 균형가격이 형성되기 어렵다. 가장 큰 이유는 신규주택을 공급하기까지는 많은 시간이 소요된다는 것이다. 게다가 정부가 시장에 개입함에 있어 정책에 일관성이 없다 보니 신규주택의 공급은 한정되어 있는데 수요자는 과다하여 초과수요가 발생함으로써 신규주택의 분양가는 걷잡을 수 없이 상승하게 되었고, 이는 최근 주택시장의 일반적인 현상이 되어 버렸다.

그런데 정부는 시장에 개입하여 근본적인 문제를 해결하기보다는 일시적으로 문제를 봉합하기 위해 주택 공급을 단절시키는 정책을 지속적으로 시행하고 있다.

시장실패의 원인을 공급자 측면과 정책적 측면에서 찾을 수 있으나 지금까지의 일련의 주택정책을 분석하였을 때 정책적 측면에서 원인을 찾는 것이 훨씬 쉽다는데 문제가 있는 것이다. 이론상으로 시장 실패에 대해 정부가 개입하는 것이 순리이지만 정부는 고질적인 문제를 해결하기보다는 순간적인 위기를 모면하는 정책을 강구하였고, 그로 인한 시장 실패와 그에 따른 정부의 개입은 지속적으로 반복되고 있다 할 것이다.

도시정비사업에 있어 시장 실패의 첫 단추는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하고 있는 정비기본계획을 수립권자가 무분별하게 수립하였다는데 있다. 과거 대한민국은 도시정비사업공화국이라는 말이 나올 정도로 도시정비사업지가 난무하였고, 그 여파가 지금에까지 이르렀다 할 수 있다. 정부는 사업성이 낮거나 주민 간 갈등으로 인해 사업이 정상적으로 성사될 수 없는 사업지의 정비구역 지정을 해제하고, 조합 등의 설립 취소에 따른 매몰비용까지 일부 지원하고 있는 실정이다. 따라서 주택시장의 시장 실패는 무분별한 도시정비사업지의 양산에서 파생되었다 할 것이다.

더욱 문제가 되는 것은 정부 정책에서 초래된 시장 실패의 교훈을 무시하고 항상 새로운 정책을 추진한다는 것이다. 과거 행복주택이나 뉴스테이 그리고 최근 추진이 예상되는 도시재생 뉴딜사업은 도시정비사업지의 난무에도 불구하고 계속하여 새로운 도시정비사업 방식으로 정부가 추진하는 사업들이다. 정부가 새로운 사업을 추진하려면 기존에 계획된 도시정비사업지를 포함시켜 새로운 정비기본계획을 수립하여야 함에도 불구하고 정부는 새로운 사업을 추진하기 위해 기존 도시정비사업지를 고사시키는 정책인 8ㆍ2 부동산 대책을 발표ㆍ시행하였다.

따라서 정부의 시장 개입은 주택시장의 고질적인 문제 해결책을 찾지 못한 것임을 반증하는 것으로 정부의 새로운 정책은 오히려 기존 도시정비사업지를 고사시킬 뿐만 아니라, 풍선효과로 인해 주택시장의 악폐가 재현될 것으로 예상되는 바, 정부의 부동산 대책에서 개선되어야 할 부분을 짚어보는 것도 의미 있는 일이라 할 수 있다.

첫째, 조합원 지위 등에 대한 제한을 최소화하여야 한다. 정부는 이번 8ㆍ2 부동산 대책에서 투기과열지구에서의 재건축 조합원의 지위 양도를 금지하고, 조합원 분양권의 전매를 소유권이전등기 시까지로 제한하고 있다. 하지만 정부의 대책은 주택의 거래를 전면 단절시키는 정책이라 할 수 있고, 이는 시장 실패를 극복하는 것이 아니라 절벽 현상이 발생할 수 있는 토양을 조장하여 서민들의 주택 수요를 단절시킴으로써 전세가격만 상승하는 형국이 초래될 소지가 다분하다 할 것이다. 따라서 전매제한기간은 상한(1년 이내)을 정하여 운영하고, 불법 전매에 대한 처벌 규정 강화 및 높은 취득세 부과와 동시에 이에 대한 관리 감독을 철저하게 하는 것이어야 한다.

둘째, 재건축초과이익환수제도나 분양가상한제 그리고 도시정비사업에 대한 규제를 완화하여 사업이 정상적으로 진행될 수 있는 환경을 조성해 주어야 한다. 그런데도 주택이 부족한 서울시를 대상으로 향후 수년간 주택 거래를 단절시킬 수 있는 전매제한기간의 강화 정책을 시행한다는 것은 향후 몇 년 후 주택 가격의 상승을 충분히 예상할 수 있고, 결국 주택 가격의 상승으로 인하여 정부의 시장 개입이 또 실패로 끝날 수도 있다는 것이다. 따라서 도시정비사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 기존에 계획된 정비구역을 새로운 형태로 전환하고, 정부가 규제하고 있는 정책들은 완화하여야 한다.

셋째, 정부의 정책으로 인한 기득권의 보장을 최소화하여야 한다. 도시정비사업과 관련된 사항은 절차법에 따라 진행되고, 경과규정에 의해 과거 일정 요건을 구비한 사업지는 제한 규정이 적용되지 않다 보니 형평성에서 문제가 되는 것이다. 소위 ‘투기를 잘하면 돈을 벌 수 있다’는 정서를 정부가 조장하고 있다는 것이다. 따라서 정부는 기득권을 최소화할 수 있도록 균형적 정책을 추진하여야 하고, 초과이익에 대해서는 취득세 등의 세금으로 환수 조치하여야 한다.

결론적으로 시장 실패의 원인이 정부에 있다 할 수 있는 주택시장의 정책은 근본적인 해결방안을 찾지 못하는 한 반복적으로 문제를 노출시킬 것임은 자명한 사실이다. 이에 정부는 도시정비법이 적용되는 도시정비사업지에서 야기된 정책들의 문제점을 간과하지 말고 해결책을 찾아 나가야 한다. 우선적으로 도시정비사업에 대한 법적 규제를 완화하고, 시장의 왜곡을 가져올 수 있는 지엽적인 정책의 추진보다는 근본적인 문제를 해결할 수 있는 부분에 직접 개입한다. 그리고 금융정책 등 정부의 시장에 대한 간접적인 개입은 일시적인 시장 실패 그리고 임대료 상한제 등 국민의 생활여건을 개선할 수 있는 부분에 제한되어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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