▲ 재건축초과이익환수제도 유예 혜택을 위해 쉼없이 달리고 있는 재건축 조합 앞에 ‘교육환경영향평가’라는 새로운 걸림돌이 등장해 혼란을 빚고 있다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=민수진 기자] ‘교육환경영향평가’가 재건축 현장들의 ‘공공의 적’으로 꼽혔다. 이는 학교 인근에서 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따라 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 진행할 때 지상 최고 21층 이상 또는 연면적 10㎡ 이상의 건축물일 경우 시ㆍ도 교육청 내 교육환경보호위원회 심의를 받아야하기 때문이다.

재건축의 경우 사업시행인가 전 단계 사업장들은 모두 교육환경영향평가 대상이 됐다. 이에 2018년 시행을 예정한 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 달려온 재건축 현장들의 노고가 하루아침에 헛된 꿈으로 변해버렸다는 게 재건축 조합들의 전언이다.

교육환경평가 시행 8개월째, 통과 사업장 속속 포착돼

지난 2월 4일 도입된 ‘교육환경평가’가 시행된 지 8개월이 지났다. 일찍부터 심의 신청을 했던 몇몇 재건축 사업장들은 ‘통과’의 기쁨을 만끽하고 있다는 소식이 들린다.

최근 업계에 따르면 올해 서울 강남권 재건축 알짜 단지 가운데 서초구 신반포3차 통합재건축(신반포3차-반포경남-경남상가-신반포23차-우정에쉐르)과 송파구 신천동 진주아파트(이하 신천진주)가 지난달(8월) 21일 서울시교육청에서 이뤄진 교육환경평가 심의를 통과했다.

사업시행인가 단계 전인 재건축 현장들의 최대 난제로 꼽히고 있는 ‘교육환경평가’를 넘은 신반포3차 통합재건축(삼성물산)ㆍ신천진주 재건축(삼성물산-현대산업개발 컨소시엄) 조합은 재건축초과이익환수제도 유예 혜택을 얻는 데 초점을 맞춰 박차를 가한다는 구상이다.

이 두 조합은 시공자 선정을 마쳤기 때문에 이달 중 사업시행인가를 받게 되면 내년 시행 예정인 재건축초과이익환수제도를 피할 가능성이 높아졌다는 게 업계의 평가다. 이에 순차적으로 조합원 분양신청, 관리처분인가 단계를 거치는 데 통상적으로 3~4개월이 소요되는 것을 고려하면 또 다른 변수가 없을 경우 관리처분인가 신청을 할 수 있을 것으로 봤다.

신반포3차 통합재건축 조합 강용덕 조합장은 “사업시행인가 절차는 당초 계획대로 차질 없이 진행되고 있다. 지난 7월 13일 사업시행총회 다음 날 즉시 서초구에 사업시행인가를 신청하고 약 한 달가량 사업시행인가의 핵심 내용인 ‘교육환경평가 심의’ 등 준비에 매진한 결과 지난 8월 21일 통과함으로서 아무리 늦어도 오는 10일 이전에 사업시행인가를 받을 수 있게 됐다”며 “이에 따라 조합원 분양신청, 관리처분인가 신청을 연말까지 마무리함으로서 재건축초과이익환수제도를 100% 피할 수 있다고 확신한다. 조합장은 앞으로도 재건축 과정에서 발생이 우려되는 교육환경 악영향이 최소화하도록 노력함은 물론이고, 철거 및 공사 기간 동안 학교 측의 의견을 최대한 존중해 사업을 추진할 계획”이라고 설명했다.

같은 날 교육환경평가를 통과한 신천진주 재건축 조합 관계자는 “늦어도 이달 말 이전에는 송파구로부터 사업시행인가를 받을 수 있을 것”이라면서 “사업시행인가에서 관리처분인가 신청까지의 과정 중 가장 많은 시간이 소요되는 시공자 선정 단계를 건너뛸 수 있어서 시간이 단축됐다. 사업 진행이 착착 이뤄지고 있는 만큼 조합에서도 더욱 노력해 성공적인 재건축사업이 될 수 있도록 하겠다”고 강조했다.

한편 신반포3차 통합재건축 조합에 따르면 ▲신반포3차(통합재건축) ▲휘경3구역(재개발) ▲반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(재건축) ▲신반포14차(재건축) ▲신천진주(재건축) ▲화곡1구역(재건축) ▲한신4지구(재건축) ▲신반포22차(재건축) ▲반포주공1단지 3주구(재건축) ▲홍은2구역(재건축) ▲수서역세권 공공주택지구 ▲연희빌라(재건축) ▲독산동 기업형 임대주택 건설공사 ▲강남아파트(재건축) ▲개포택지개발지구 특별계획구역10(개포주공8단지) 역세권 장기전세주택사업 등이 지난 7~8월 교통환경평가 심의를 신청했다.

▲ 교육환경영향평가 접수 목록. <출처=신반포3차 조합 카페>

통과율 고작 68%?! 사업시행인가 전 재건축 조합 ‘진땀’
조합 내부 갈등도 고조… “빠른 진행” vs “신중한 논의”
업계 “미비한 교육환경평가 절차 법적 손질 필요한 시점”

통과하는 사업장이 모습을 드러낸 반면 재건축초과이익환수제도를 피하기 위한 ‘그들만의 리그’도 펼쳐졌다.

업계에 따르면 교육환경평가가 도입된 이후 총 41건의 신청 가운데 도시정비사업장에서만 30건이 들어왔으나, 최근 심의를 통과한 곳은 신반포3차 통합재건축, 신천진주를 포함해 18곳이다.

지난달 31일 기준 서울시교육청은 현재 교육환경평가 심의가 계류 중인 현장은 총 17곳에 달한다고 밝혔다. 여기에는 교육환경보호위원회에서 보완 지시를 받고 재심의를 기다리는 2곳도 포함됐다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합은 당초 지난 8월 9일 서초구에 사업시행인가를 신청, 오는 11일 예정된 교육환경평가 심의를 기다리고 있었으나, 지난 7월 말 학교 측에서 학교 신축 등의 내용을 담은 의견서를 교육청에 제출하면서 상황은 달라졌다고 한다. 이번 심의를 통과하지 못할 경우 이곳 조합은 재건축초과이익환수제도를 피할 수 없게 되기 때문이다.

실제로 오는 10월 초부터 최장 10일간 이어지는 추석 연휴로 인해 교육환경보호위원회는 그달 중순에 열릴 가능성이 커 교육환경평가를 통과하더라도 남은 절차를 연내에 마무리 짓기에는 조합의 부담이 커진다.

한신4지구 재건축 조합 관계자에 따르면 서초구에 교육환경평가 심의에 대해 민원을 제기하자 구는 “한신4지구 교육환경평가 심의 일정에 대해 담당 기관인 서울특별시강남서초교육지원청에 확인한 바, 이곳은 교육환경평가서가 제출돼 현재 교육환경보호지정기관에서 평가서를 검토 중이며, 심의 일정은 ‘미정’”이라며 “조합원들에게 충분한 정보 제공 없이 관리처분인가 신청 일정을 앞당기는 데에만 주력해 조합 내부적으로 분쟁이 발생하고 있는 사항에 대해 조합원들의 다양한 의견을 충분히 수렴해 특별 중재단 운영 등을 통해 행정지도 할 것”이라고 답했다.

평가 심의를 치르기 위한 도시정비사업 현장들의 치열한 신청 경쟁과 맞물려 특히 재건축초과이익환수제도를 피해야 하는 재건축 현장들이 무더기로 심의를 신청해 통과율이 저조하다는 게 서울시교육청 측의 입장이다.

앞서 그달 21일까지 서울시교육청 교육환경보호위원회는 7차례 개최됐다. 그러나 이 심의는 학교 예정지나 기존 학교 일대의 위치, 교통, 일조 등의 사항을 평가해 위해성을 조성하는 환경은 사전에 배제하거나 최소화하기 위한 것으로, 추후 아이들의 안전을 보장하기 위해 보완 조치를 취하는 경우도 상당하다.

시 교육청 관계자는 “교육환경평가는 교육개발원 1개월 검토, 지역교육청 및 학교를 거쳐 교육환경보호위원회 개최까지 2개월이 걸린다. 워낙 심의 신청 현장이 많다보니 사업 일정이 밀리는 경우도 많이 봤다”며 “교육청의 입장으로선 느슨한 검토가 이뤄질 수는 없는 사안이라 현장의 입장이 이해가 되면서도 꼼꼼한 검토는 포기할 수 없는 상황”이라고 주장했다.

이 사안에 대해 평가 심의를 신청하고 기다리고 있는 조합 내부에서도 의견이 엇갈려 골머리를 썩고 있다. 한 재건축 조합 관계자는 “조합과 교육청 간 문제에서 조합 내부로까지 갈등이 점화됐다”며 “조합원 부담금을 축소하기 위해 재건축초과이익환수제도를 먼저 피하고 보자며 빠른 사업을 원하는 쪽과 어차피 심의 과정이 2개월가량 걸리는 만큼 조합에서도 진중한 논의와 검토를 통해 아이들 안전부터 생각하자는 쪽의 의견이 첨예하게 갈렸다”고 전했다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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