▲ 임차보증금이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 전후로 나눠 지급됐어도 임대차계약서에 확정일자를 갖췄다면 우선변제권이 인정된다는 판결이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 임차보증금이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 전후로 나눠 지급된 경우 우선변제권의 기준 시점과 범위를 명확히 하라는 판결이 나와 이목이 집중된다.

지난달(8월) 29일 대법원 제3부는 임대차계약 당시 임차보증금의 일부만을 지급하고 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 할 경우 임차보증금 전액에 대한 우선변제권이 있다는 이유로 우선변제권이 없다는 부분을 파기환송 하고 사건을 원심(광주지방법원)으로 돌려보냈다.

이 사건 원고들은 부부 사이로 2012년 7월 16일 광주 광산구 신축 건물인 3층 단독주택(이하 이 사건 주택)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014년 8월 15일까지로 정해 임차(이하 이 사건 임대차계약)해 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하고 나머지 6000만 원은 2012년 8월 16일에 지급하기로 약정했다. 

원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의했는데 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어있던 이 사건 주택 1010호의 현관 자동문 비밀번호를 알려줬다. 원고들은 2012년 7월 16일 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012년 7월 17일 2.5톤 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다.

원고 A는 그 때부터 2012년 8월 17일까지 평일에는 근처 직장의 출퇴근 편의를 위해 이 사건 주택 101호에 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고 주말에는 원고 B와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 

원고 B는 2012년 8월 17일 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 임차보증금 6000만 원을 지급하고 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 A와 함께 이 사건 주택 101호에서 생활했다.

피고는 2012년 7월 30일 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고 2012년 8월 2일 이 사건 주택에 관해 전세금 6500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다. 소외 1은 2012년 8월 21일 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도했다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014년 5월 26일 이 사건 주택과 대지에 관한 강제 경매를 신청해 경매 절차가 진행됐다.

2015년 7월 1일 광주지방법원은 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 해 잔여액 6029만5651원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다.

이에 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고 2015년 7월 8일 이 사건 배당이의의 소를 제기했다.

이에 대해 광주지방법원은 “원고 B가 2012년 8월 17일까지 이 사건 아파트에서 생활했고 2012년 7월 17일 이사할 때 사용했던 2.5톤 트럭이 보통 사람에 비해 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다”며 “원고들이 2012년 7월 16일께 이 사건 주택 101호의 점유를 이전 받은 것으로 볼 수 없다”고 판단했다.

하지만 대법 재판부는 “이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어있었고 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려줬으며 원고들은 2012년 7월 17일 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨놨기 때문에 늦어도 2012년 7월 17일에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 봐야한다”며 “이 사건 우선변제권의 기준 시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012년 7월 18일이기 때문에 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대해 피고에 우선해 변제받을 권리가 있다”고 판시했다.

재판부는 이를 토대로 “원심에 판단에는 「주택임대차보호법」 제3조제1항, 제3조의2제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 결론 내렸다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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