▲ 가을 이사철이 다가오며 서울 전세시장에 ‘전세대란’이 예고됐다. 앞서 정부가 발표한 8ㆍ2 부동산 정책으로 인해 매매가격은 하락하고 전세가격은 상승세를 보이고 있다. 또한 서울 강남권 재개발ㆍ재건축사업 중심으로 대규모 이주가 예정돼 있어 ‘전세대란’ 현실화 가능성이 커지며 우려의 목소리가 높아지고 있다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=지선화 기자] 정부가 강력한 8ㆍ2 부동산 정책을 발표하고 서울시, 경기 과천시, 세종시 등 투기성 거래가 심했던 지역은 강도 높은 규제들로 인해 끝없이 치솟던 집값이 안정세를 보이자 업계 일각에서는 투기 수요를 잠재우는 부동산 정책이 성공했다는 평가를 받고 있다. 하지만 가을 이사철이 다가오면서 서울 전세시장이 불안감에 휩싸이고 있는 형국이라 귀추가 주목된다.

8ㆍ2 부동산 정책 이후 ‘거래절벽’ 현실화?!
매매 ‘하락세’, 전세 ‘상승세’ 탔다!… 전세대란 ‘우려’

시장의 불안감을 조성한 가장 큰 원인은 문재인 정부의 6ㆍ19 부동산 정책에서 전세대란을 막을 수 있는 규제 등의 내용이 빠졌기 때문이다. 추가 정책인 8ㆍ2 부동산 정책 이후에도 ‘거래절벽’이 현실화 돼 우려의 목소리가 높아지고 있는 실정이다.

특히 다주택자 양도세 중과와 조합원 지위 양도 금지 등의 강력한 규제들을 담은 정책들로 강남권 재건축시장에서 효과가 뚜렷이 나타나고 있지만 재건축으로 인해 대규모 이주가 예정돼 전세시장에 폭풍전야의 긴장감이 돌고 있다는 평가가 우세하다. 이에 전문가들은 부동산시장 전망이 불확실하며 대출규제로 인해 내 집 마련 수요자들이 전세로 마음을 바꾸면서 ‘전세대란’의 우려가 현실이 될 가능성이 커지고 있다고 입을 모은다.

아울러 지난 6월 기준 경기 아파트 분양 물량이 올해 들어 최대치를 기록하고, 조정대상지역으로 추가된 3개 지역의 분양보증 발급이 재개되는 등 아파트 분양이 쏟아지면서 과잉 공급에 따른 ‘역전세난’과 ‘입주대란’이 일어날 것으로 업계는 내다보고 있다.

지난달(8월) 24일 주간주택시장동향에 따르면 그달 14일 기준 서울의 전세 수급 지수는 145.5로 집계됐으며, 이 상황에서 8ㆍ2 부동산 정책으로 실수요자조차 관망세로 돌아선다면 주택 구입을 더욱 주저할 수밖에 없다. 따라서 이 같은 경우 전세 수요는 늘어날 것으로 보인다.

또한 최근 부동산 114에 따르면 서울 전역 전매제한 확대 등 핀셋 규제를 담은 6ㆍ19 정책 한 달(지난 6월 23일~7월 21일) 간 서울 재건축 가격은 1.76% 급등한 반면 8ㆍ2 정책 발표 이후 한 달(지난 8월 2일~9월 1일)은 0.54% 하락했다. 같은 기간 서울 일반아파트는 상승세가 둔화되며 0.31% 소폭 오르는데 그쳤다. 투기지역과 투기과열지구를 피한 신도시는 8ㆍ2 정책 발표 한 달 간 서울(0.17%)과 경기ㆍ인천(0.13%)보다 변동률이 소폭 높은 0.3% 올랐다.

서울 아파트 매매가격은 5주 연속 상승률이 둔화세를 이어갔다. 서울은 재건축 단지의 가격 하락 폭이 커지면서 0.02% 오르는데 그치고, 신도시(0.05%)와 경기ㆍ인천(0.03%)도 변동 폭이 크지 않았다. 서울 재건축시장은 0.12% 하락했으며, ▲강동(-0.29%) ▲강남(-0.23%) ▲서초(-0.03) 지역에서 재건축 하락 폭이 커졌다.

반면 전세시장은 안정세를 이어가고 있는 것으로 조사됐다. 서울(0.03%)과 경기ㆍ인천(0.01%)은 전주와 비슷한 수준을 보였기 때문이다.

자세히 살펴보면 서울 매매가격은 ▲강남(-0.10%) ▲강동(-0.06%) ▲용산(-0.01%) 지역이 하락했다. 하지만 금천은 대단지 중심으로 매매가격이 올랐다.

전세가격은 서울 ▲관악(0.20%) ▲구로(0.11%) ▲용산(0.11%) ▲강동(0.08%) 등 지역이 올랐다. 서울 지역뿐만 아니라 신도시, 경기ㆍ인천 지역의 전세가격도 올랐다. 하지만 경기도 외곽과 입주물량이 집중된 곳에서는 전세가격이 하락했다.

강남권 재개발ㆍ재건축 중심으로 ‘대규모 이주’ 나서
업계 “대책 마련 서둘러야… 올 하반기 전세가 조정 기대”

이처럼 매매는 메말라가고, 전세 가격은 지속적으로 오르고 있는 가운데 조만간 강남권 재개발ㆍ재건축 아파트 단지에서 대규모 이주가 이뤄질 것으로 보여 업계의 눈과 귀가 모아지고 있다.

최근 소식통에 따르면 올해 하반기 서울에서만 재개발ㆍ재건축 등의 이주 수요가 5만 가구에 달한다. 이 중 2만 여 가구가 강남 4구에 몰려 있어 강남권은 물론 인근 수도권 전세시장에도 여파가 있을 것으로 전망됐다.

앞서 다수 업계 전문가들은 대규모 이주가 시작되면 실수요자들의 주거난이 악화될 수밖에 없는 만큼 늦기 전에 서둘러 대책을 마련해야 한다고 지적한바 있다. 또한 이들은 집값이 떨어질수록 전세 선호 현상은 더욱 심화될 것이라는 분석을 내놨다.

업계 일각에서는 매매시장의 하반기에 대규모 신규 공급 물량(분양ㆍ입주 등)이 예정된 가운데 임대주택 공급 확대 등으로 임차 여건 또한 개선되면 장기적으로 매매수요 감소 등으로 가격이 조정될 가능성이 있을 것이란 주장도 제기됐다.

부동산 업계 한 전문가는 “전세시장은 갭투자 감소에 따른 전세 공급 감소와 대출 조건 강화 및 매매가 상승 기대 감소로 인해 전세수요 증가 등이 있음에도 불구하고, 높은 전세가율로 인해 제한된 상승 여력과 입주 예정 물량 증가에 따른 공급 확대 등에 따라 급격한 상승은 없을 것으로 예상되며, 지난 8월과 유사하거나 소폭 확대된 상승폭을 보일 것으로 예상한다”고 전했다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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