▲ 내년 초과이익환수제 적용을 두고 시행이냐 유예냐 말들이 많은 가운데, 최근 야당이 초과이익환수제 유예 법안을 발의해 향후 전개에 대한 관심이 뜨겁다. <사진=아유경제 DB, 편집=김진원 기자>

[아유경제=김진원 기자] 2018년 1월 1일부터 시행되는 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)의 유예냐 시행이냐를 두고 업계의 추측이 다양해지고 있는 추세다.

정부와 여당은 예정대로 적용한다는 방침을 고수하고 있고, 자유한국당을 중심으로 한 야당은 유예기간 연장을 주장해 이 문제를 놓고 국회에서 여야가 충돌할 가능성이 높아지고 있다.

만약 정부의 계획대로 시행될 경우 사업 계획상 타격이 큰 재건축 조합들은 사활을 걸고 사업 속도에 열을 올리고 있다. 연말까지 남은 4개월간 관리처분인가 신청을 마무리해야 초과이익환수제 적용을 피할 수 있기 때문이다. 하지만 적용을 피하기 어려워진 조합들은 위헌을 주장하며 대규모 집회도 고려중인 것으로 알려졌다.

이에 본보는 초과이익환수제 유예를 찬성하는 입장과 반대하는 입장의 주장과 근거를 다뤄보고, 정부의 입장 및 추후 전망에 대해 알아보고자 한다.

야당 의원들, 초과이익환수제 유예 법안 ‘발의’
토론회 개최 등 시행 반대 여론 조성… “미실현 이익, 이중과세 등 허점투성이!”

부동산시장의 ‘뜨거운 감자’인 초과이익환수제는 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도로 2018년 1월부터 시행된다. 이를 쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 만들어진 제도다.

현재 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 6ㆍ19 대책 등을 통해 내년 초과이익환수제 부활을 못 박은 상황이다. 이 제도는 2006년 수도권부터 도입됐지만 몇 사례만을 남기고 유예돼 올해 말까지 관리처분인가를 신청한 조합의 경우 부담금이 면제되고 연말을 넘길 경우 제도의 적용을 받게 돼 재정적으로 큰 부담을 안게 된다.

▲ 최근 국토교통부는 6ㆍ19 대책 등을 통해 내년 재건축초과이익환수제도 부활을 못 박은 상황이다. <사진=아유경제 DB>

부동산시장의 안정화라는 좋은 취지의 초과이익환수제가 논란이 끊이지 않는 이유에 대해 시행을 반대하는 자들은 몇 가지 오류를 안고 있다고 지적한다.

먼저 미실현 이익에 관한 위헌 논란이다. 재건축 조합들이 초과이익환수제의 부당성을 주장하며 문제를 삼는 건, 실제 매매가 없는 상태에서 이익을 추정해 과세를 한다는 점으로 아직 실체가 없는 이익에 대한 과세는 위헌소지가 있다는 것이다.

현행 초과이익환수제는 추진위구성승인일의 주택가액(개시시점)에 개발비용 등을 합친 금액과 재건축 준공인가일(종료시점)의 평가금액 만큼의 차액에 일정한 부과율을 매겨 부담금을 내도록 하고 있다.

따라서 제도를 반대하는 이들은 실제 집을 팔 때 발생하는 실거래가격을 종료시점 주택 가격으로 산정해 부과해야 한다고 주장한다. 즉, 현실적인 거래가를 기준으로 객관적인 가치가 판단돼야 한다는 것이다.

아울러 부과대상도 재건축 후 10년 이내에 집을 팔 경우 투기목적이 있다고 보고 이들에게만 적용해야지 실제 거주자까지 포함하는 것은 잘못된 것이며, 조합원 1인당 평균 이익에 따라 차등 적용되는 부과율 역시 보유기간 별로 달리하는 게 정당하다는 주장이다. 또한 주택을 매매할 때 재건축에 따라 집값이 뛰었다면 그만큼 양도소득세를 내야하는데, 초과이익에 따른 부담금을 또 징수하는 건 이중과세라는 지적도 나온다.

이를 근거로 신상진 자유한국당 의원은 초과이익환수제를 5년 더 유예하는 개정안을 최근 대표발의했다. 구체적으로 2022년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업에는 재건축부담금을 면제하는 내용이다.

신 의원은 지난 8월 30일 “서울 강남은 재산 증식 목적의 재건축이 없지 않지만, 그 외 서민들의 아파트 등은 초과이익까지 환수하면 사업성이 떨어져 새 아파트 공급이 중단될 수밖에 없다”며 “꼭 필요한 재건축은 이뤄질 수 있도록 유예기간을 연장해야 한다”고 말했다.

▲ 신상진 자유한국당 의원은 초과이익환수제를 5년 더 유예하는 개정안을 지난 8월 30일 대표 발의했다. <출처=신 의원 공식 블로그>

야당은 이미 여론 형성에서 나섰다. 이은재 자유한국당 의원도 지난 8월 25일 ‘재건축초과이익환수제도 문제점과 개선 방안’ 토론회를 열어 초과이익환수제 반대 여론 조성을 시작했다.

이 의원은 “재건축부담금은 이익이 불확실함에도 과세하는 것으로 위헌 소지가 있으며, 양도소득세와 종합부동산세가 있음에도 부담금을 요구하는 것은 이중과세 논란을 피할 수 없다”고 주장했다.

제도적 문제점도 계속해서 지적되고 있다. 재건축사업은 ‘민영사업’이기에 개발이익에 대한 환수는 사유재산권 침해라는 주장이다. 또 주거환경 개선 차원에서 진행하려는 것인데 부담금으로 인해 사업 추진이 어려워지면 쾌적한 주거에서 살 권리를 침해하는 것 아니냐는 것이다. 무엇보다 조세 부담 능력을 고려하지 않고 부담금을 부과하면 소득 없이 집만 가진 사람들은 반강제로 집을 처분해야 하는 문제도 생길 수 있어 거주자의 주거 안정이 보장될 수 있는 범위 안에서 적용해야 한다고 주장한다.

부담금 산정 방식이 비합리적이고 구체적이지 않다는 의견도 제기됐다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 3000만 원 이하일 경우 부담금을 면제받고, 초과이익이 높아질수록 구간별 부과금 계산방식이 달라지기 때문이다. 하지만 산정 근거가 모호할 뿐만 아니라 조합원 별로 서로 다른 보유기간이 고려되지 않아 형평성에 문제가 생길 수 있다는 것이다.

이에 더해 부동산 업계 일부 전문가들은 제도 도입 10년이 지났음에도 부담금 납부 사례가 3건에 불과하고 2건은 소송 중에 있다는 것은 제도에 대한 시장 저항이 크다는 것을 의미하고 향후 도입 시 정상적인 운영이 어려울 수 있다고 지적한다.

초과이익환수제 찬성론자 “유예하면 과거 사례처럼 아파트 값 폭등할 것”
과세가 아닌 부담금 부과… “과잉금지 원칙에 위배되지 않아”

반면, 초과이익환수제 유예 연장 주장에 반대하는 이들도 있다.

이들은 아파트값 폭등을 막기 위해서는 내년부터 당장 시행돼야 한다고 주장한다. 2006년 초과이익환수제가 시행된 후 글로벌 금융위기로 부동산시장 침체가 이어지자 2012년 시행을 유예했고 곧 강남 재건축 아파트값은 폭등했다. 또 2014년 재유예 결정 때도 2년간 강남3구 재건축 아파트 값은 3억 원 이상 올랐다.

결국 지난해 11ㆍ3 대책 이후 잠시 수그러들었을 뿐이지 과거 사례를 볼 때 언제든 재발할 수 있다는 전망이 나오고 있다. 업계 관계자들은 전국적인 수요가 존재하고 투기적 자금 유입에 있어 매력적인 강남 재건축 특성상, 제재가 없을 경우 아파트 한 채 당 20억 원에서 30억 원을 호가하는 것은 ‘불을 보듯 뻔하다’고 우려를 나타낸다. 이로 인해 결국 부동산시장의 양극화는 심해질 것이고 한발 더 나아가 사회 전반에 불평등을 야기할 것이라는 주장이다.

또한 초과이익환수제는 과세가 아니라 부담금 부과라는 사실을 지적하는 의견도 있다. 조세와 부담금은 강제적인 부담이라는 점에서 비슷하지만, 조세는 국가나 공공단체의 일반수입을 목적으로 일반 국민들에게 부과하는 것인 반면 부담금은 특정사업의 이해관계를 가진 사람에 부과하는 것이다.

과밀부담금처럼 각종 부담금은 일종의 수익자 부담원칙이지만 기본적으로 미래에 실현될 이익을 사전에 평가해 환수하는 것이 원리이다. 즉, 근거법의 목적과 대상이 엄연히 다르다는 것으로 이익 크기에 따라 비례적으로 부과하니 과잉금지 원칙에도 어긋나지 않는다는 것이다.

정부 “문제될 것 없다… 예정대로 시행할 것”

이런 상황 속에서 현재 정부는 초과이익환수제의 내년 시행을 기정사실화하는 분위기다. 여당인 더불어민주당의 의지가 워낙 강력한 데다 국토부 역시 최근 발표한 8ㆍ2 부동산 대책에서 재건축부담금 부과의 추가적인 유예 없이 내년 1월부터 초과이익환수제를 예정대로 시행하겠다고 못 박았기 때문이다.

국토부는 시장에서 제기하는 논란 대부분은 마련된 제도를 통해 해결 가능하다고 설명한다. 가장 먼저 조합 가입 시점이 상이한 탓에 발생하는 형평성 문제에 대해서는 재건축부담금이 발생한다는 사실이 이미 예고돼 있었기 때문에 조합원 지위를 사고파는 과정에서 이 부분을 고려했어야 한다는 설명이다.

국토부 관계자는 “관리처분인가 등 사업 시행의 주요 단계에서 조합이 재건축부담금이 얼마나 발생하는지를 산정해 공지하도록 하고 있다”며 “지금까지 부과가 유예된 것일 뿐이므로 부담금이 발생할지 모르고 조합원 지위를 샀다는 것은 부담금을 경감할 수 있는 사유가 될 수 없다”고 잘라 말했다.

양도소득세와의 이중과세 논란에 대해서도 국토부 관계자는 “재건축부담금은 정상적인 주택가격 상승분을 제외한 시세차익이 부과 대상이고 양도세는 정상적인 시세차익에 대해서만 부과하게 되므로 문제가 없다”고 잘라 말했다.

미실현 소득에 대한 과세라는 지적에 대해서도 부담금 납부를 3년 유예할 수 있고 분납도 가능한 데다 최악의 경우 일반분양분으로 물납도 가능하기 때문에 역시 문제없다는 입장이다. 하지만 조합원 간 자금 사정과 이해관계가 모두 다른 상황에서 물납을 위한 합의가 원활하게 이뤄질지는 알 수 없는 상황이다.

국토부 관계자는 “현재 초과이익환수제와 관련된 법도 있고 시행령까지 준비돼 있는 상태로 수정은 전혀 검토하고 있지 않다”고 못 박았다.

물론 초과이익환수제의 수정이나 추가 유예 가능성은 아직 존재한다. 앞서 자유한국당을 비롯한 보수 야당이 초과이익환수제 유예기간 연장을 잇달아 발의해 국회 논의 과정에서 치열하게 맞붙을 가능성이 높고 복지 정책이나 예산안 통과 과정에서 야당의 협조가 필요한 여당이 전략적인 스탠스를 취할 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

더구나 최근 서울 아파트 가격 상승세가 주춤하는 양상을 보이면서 유예 연장을 고민해봐야 할 것 같다는 업계 전문가들의 의견이 모이면서 앞으로 어떻게 결론이 날지 귀추가 주목되고 있다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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