▲ 신탁사가 주도하는 도시정비사업에도 8ㆍ2 대책 규제가 적용됨에 따라 지난해 발을 뗀 신탁사들이 재건축사업의 차질을 우려하며 울상을 짓고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 신탁사가 주도하는 도시정비사업에도 8ㆍ2 대책 규제가 적용됨에 따라 지난해 발을 뗀 신탁사들이 재건축사업의 차질을 우려하며 울상을 짓고 있다.

지난 9일 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안이 공포되면서 내년 2월 9일부터는 신탁 방식 정비사업도 8ㆍ2 대책 규제를 똑같이 적용받게 된 것이 그 원인이다.

개정 도시정비법 제39조제1항에 따르면 ‘정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 명시했다.

‘사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 말한다’는 규정을 삽입함으로써 신탁방식의 위탁자도 규제 대상에 포함시킨 것이다.

즉, 신탁 방식의 위탁자인 아파트 소유자를 조합 방식의 조합원으로 간주함으로써 8ㆍ2 대책에서 언급된 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한, 조합원 재당첨 제한 등 각종 규제를 똑같이 적용받도록 한 것이다.

실제로 개정 도시정비법 제39조제2항에서는 ‘투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다’고 명시하고 있다.

이 규정에 따라 조합원은 곧 신탁 방식의 위탁자이기 때문에 토지 및 건축물을 양수 받은 자는 위탁자가 될 수 없다는 얘기다.

국토교통부 관계자 역시 “신탁 방식의 위탁자를 ‘재건축 조합원’으로 동일시한다는 규정이 포함된 이상, 신탁 방식의 위탁자도 이번 8ㆍ2 대책에서 재건축 조합원에 대한 규제를 모두 적용받게 된다”고 확인했다.

이로써 그동안 신탁 방식 정비사업에 각종 규제가 적용되지 않는다며 신탁방식의 장점을 홍보해 왔던 신탁 회사들은 난처한 상황에 처하게 됐다. 개발사업 위축과 분양률 저하 등이 맞물리면 그동안 사업 리스크를 키우며 고수익을 추구하던 부동산 신탁사의 재무상황이 악화될 것이란 우려다.

부동산 신탁사는 개발사업에 필요한 건축비와 금융비용을 투입하고 직접 시행사가 돼 분양이익을 내기 때문에 주택경기 침체로 분양 실적이 저조하면 손해를 그대로 떠안는 구조로 위험 부담이 크다.

한 부동산 업계 관계자는 “재건축초과이익환수제도 여파는 그렇다 쳐도 조합원 지위 양도 금지는 상당히 부담스럽다”며 “조합원 지위 양도를 막으면 거래가 끊겨 나중에 보상 기준을 마련하는데 분쟁이 생길 수 있다”고 걱정했다.

그는 이어 “이번 대책은 서울과 경기 일부를 정조준해 규제 정책을 쏟아부었는데 부동산 신탁사가 추진하는 사업장은 대부분 대도시권을 벗어난 지방의 1000가구 안팎의 소규모로 당장 큰 영향을 받지 않을 것이다”면서도 “시장 자체가 가라앉게 되면 지방으로도 확산될 수 있다는 점에서 분양 과정에서 가수요가 현격히 줄어 사업성 악화로 이어질 가능성을 대비해 사업 계획을 다시 마련하고 있다”고 덧붙였다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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