[아유경제=유준상 기자] “전세가 월세로 빠르게 전환되고 주거비 부담이 늘고 있는 상황에서 분양 주택과 유사한 품질의 주택에서 8년 이상 장기간 거주 가능하고 임대료 상승도 연 5%로 제한되는 ‘뉴스테이’는 중산층에게 새로운 주거 기회를 제공할 것이다. 건설사 입장에서도 ‘뉴스테이’ 사업은 새로운 기회가 될 것이다. 건설사들이 그간에는 단기적 분양 사업에 집중해 왔다면 앞으로는 장기적인 관점에서 계획ㆍ시공ㆍ임대 관리 등 전 단계를 포괄하는 ‘뉴스테이’ 사업에 집중해 건설업의 부가가치를 높여 나갈 필요가 있다”

뉴스테이가 본격 도입된 2015년 8월, 유일호 전 국토교통부(이하 국토부) 장관의 말이다. 이전 정부는 당시 분양 불확실성 해소ㆍ수익성 제고ㆍ임대주택 공급 등 ‘3박자 효과’를 기대하며 뉴스테이를 도입했다.

하지만 도입 2년이 넘은 지금, 부작용이 나타나고 있다. ‘뉴스테이’ 대부분이 수요자들의 희망 임대료보다 훨씬 높은 임대료로 공급돼 계약 미달 사태가 벌어지고 있어서다. ‘서민ㆍ중산층 주거안정'이란 당초 도입 취지를 무색케 한다는 지적이다.

국토부가 지난 9일 더불어민주당 안규백 의원에게 보고한 자료에 따르면 올해 9월까지 임대료가 확정된 17개 사업장의 94%는 국토부가 2015년 4월 실시한 수요자 대상 조사에서 나온 희망 임대료보다 높은 수준의 임대료를 제시하고 있다.

국토부의 당시 조사는 뉴스테이 수요 계층으로 월평균 가구총소득이 200만~1000만 원인 사람을 대상으로 이뤄졌다. 이들은 수도권의 경우 보증금 1억5000만 원ㆍ월 임대료 30만 원, 4대 광역시의 경우에는 보증금 1억2000만 원ㆍ월 임대료 23만 원을 희망하는 것으로 나타났다. 그러나 17개 사업장 중 광주 효천 뉴스테이만 희망 임대료에 부합하게 책정됐다. 위례 뉴스테이는 보증금 4억9000만 원ㆍ월 임대료 30만 원, 화성 동탄2 뉴스테이는 보증금 3억1500만 원ㆍ월 임대료 52만 원으로 책정되는 등 수요 조사 결과와는 동떨어진 고가의 주택이 다수 포함됐다.

비슷한 시기 이뤄진 조사도 유사한 결과였다. 최근 국회 국토교통위원회 민홍철(더불어민주당ㆍ김해갑) 의원에 따르면, 뉴스테이의 평균 보증금은 1억3600만 원, 월 임대료는 48만 원으로 조사됐다. 이를 한국감정원이 지난 5월 발표한 4.6%의 월세 전환율을 적용해 월세로 환산하면 약 100만 원이 된다. 민 의원은 지금까지 입주자 모집을 끝낸 17개 단지, 1만7410가구의 임대료를 분석했다.

상황이 이렇다 보니 계약 미달 사태도 벌어지고 있다. 1호 뉴스테이로 지난 7월 첫 입주가 시작된 서울 대림동 뉴스테이는 전용면적 26~38㎡의 소형 주택임에도 월 임대료가 98만 원(보증금 7000만 원)에 달해 모집 인원을 다 채우지 못했다. 수원 권선동ㆍ인천 도화 뉴스테이 역시 각각 전체 모집 인원의 20%가량 가구가 계약을 취소했다.

이에 다수의 부동산 전문가들은 뉴스테이에 임대료 규제의 도입이 필요하다고 입을 모은다. 현재 뉴스테이는 8년의 임대 의무기간과 연 5% 임대료 상승 제한만 있을 뿐 임대료나 임차대상, 분양전환 의무 및 분양가 제한 등에 대한 규제가 없다.

건설산업연구원 엄근용 책임 연구원은 “임대사업이라는 특성상 초기 임대료를 자율화하면 치명적인 부작용을 낳는다. 실제로 임차인이 희망할 경우 최대 8년까지 안정적으로 거주할 수 있다는 메리트로 인해 도입 초기부터 많은 주목을 받아 온 ‘뉴스테이 1호’ 도화지구의 사례가 이를 증명한다”며 “이곳은 수요 대상자가 중산층이란 점에 걸맞게 주택의 품질을 제고함에 따라 실제로 보증금과 임대료가 상대적으로 비싸 우려를 낳고 있다. 이로 인해 인근 주민들과 세입자들의 관심은 점점 줄어들고 있는 실정”이라고 말했다.

한 부동산 전문가는 “이대로라면 ‘빈집’ 뉴스테이가 속출해 애물단지가 될 수 있다. 서민ㆍ중산층 주거 문제 해결에 실질적 도움이 되도록 문제점을 보완해야 한다”고 밝힌 뒤 “주택기금 지원, 임대조건 완화 등 뉴스테이가 많은 혜택을 받음에도 불구하고 주변 민간임대주택 임대료와 비슷한 경우가 많다. 뉴스테이 임대료를 더 낮춰야 할 것”이라고 지적했다.

하지만 이 같은 현상을 우려해 임대료를 의도적으로 낮추게 될 경우 반대로 임대사업자들의 수익성이 현저히 낮아지게 되는 현상이 발생할 수 있다고 다수 전문가들은 우려하고 있다. 이렇게 되면 당국이 민간 건설사들에게 인센티브나 규제 완화 등의 혜택을 부여한다 해도 임대사업자에게 부가적인 혜택 그 이상의 의미를 주지 못하게 된다.

공급 부족 우려 속에서 이 제도는 ‘진퇴양난’에 빠진 것이다.

이와 관련해 도화지구 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “그간 공공임대주택은 공급량이 부족하고 민간임대주택은 각종 규제와 임대료 상승이라는 한계에 부딪혀 왔다. 이를 극복하기 위해 전문성과 자금력이 충실한 건설사들을 통해 임대주택 활성화를 이끌어 낸다는 취지는 좋다. 하지만 애초에 중산층 주거 안정화라는 목적으로 임대주택의 개념을 도입한 것은 이치에 맞지 않다. 특히 주택의 품질을 분양 주택과 유사한 수준으로 향상시킬 경우 임차료가 치솟아 저렴한 임대주택의 가장 큰 장점인 가격 경쟁력이 사라지게 되는 게 이 같은 주장에 힘을 실어준다”고 비판했다.

임대료를 상승시키면 수요자가 등을 돌리고, 하락시키면 사업자들의 반발하는 형국이라 뉴스테이를 지속적으로 활성화하려면 적절한 타개책이 마련돼야 하는 시기다. 정부가 어떠한 뉴스테이 정책을 구사할지 귀추가 주목된다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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