▲ ‘도시재생 뉴딜사업’이 첫 발을 내딛었음에도 불구하고 아직 명확한 재원조달 방안이 마련되지 않아 자칫 사업에 차질이 생길까 업계의 우려가 커지고 있다. <사진=아유경제>

[아유경제=김진원 기자] 문재인 대통령의 1호 공약인 ‘도시재생 뉴딜사업’의 제고를 위해 정부가 향후 5년간 총 50조 원을 투입해 옛 도심과 노후 주거지 등을 되살리기를 시작한 가운데, 아직 구체적인 재원조달 방안을 마련되지 않아 업계의 우려를 낳고 있다.

매년 5조원대의 주택도시기금 지원을 위한 사업자의 신용ㆍ담보 평가방식과 융자 사업모델이 명확하게 잡히지 않아 향후 정부의 공적재원 투입 역시 적절한 시기에 이뤄질지 미지수라는 전망이다.

지난 9일 업계 관계자에 따르면 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 10월이 돼서야 사업 재원조달을 위한 금융구조화 방안 연구에 착수, 이에 대한 가이드라인이 내년 연말이나 돼야 나올 것으로 보인다. 오는 12월이면 1차 선정 사업지가 최종 확정돼 이후 2018년 사업예산 배정이 시행돼야 하니 당장 구체적인 방안이 시급하다.

현재 뉴딜 사업은 기존의 대규모 철거 정비사업 방식에서 소규모 동네 단위사업 위주로 진행돼 민간자금 유치를 위한 새로운 재원조달 가이드라인이 필요한 상황이다.

하지만 연간 10조원대의 공적재원 투입 중 주택도시기금지원이 5조원에 이르는 상황에서 이를 안정적으로 투입하기 위한 구체적인 방안 마련이 중요하지만 정작 정부는 늦장대응을 하며 우려를 낳고 있는 형국이다.

실제로 주택도시기금의 금융지원은 천안 동남구청 복합개발 사업 외에는 거의 이뤄지지 않았을 정도로 민간금융 및 시행사, 건설사들의 참여가 눈에 띄게 저조하다. 소규모로 진행되다 보니 수익성이 보장되지 않고 지방공기업과 주민, 조합 등의 신용과 담보 제공 여력 역시 떨어져 기금융자 상환 및 민간자금 유치가 쉽지가 않다.

이런 상황에서 재정이 열악한 지방자치단체의 경우 뉴딜사업을 제대로 수행하기에는 역부족이다. 사업지로 선정되면 정부와 자치단체가 예산을 분담해야 하는데 아직 이마저도 정확한 분담 비율이 나오지 않았다. 현재 정부는 50%의 국비를 지원하겠다고 하지만 이는 턱없이 부족하다며 자치단체들은 최소 70% 이상 책정되지 않으면 뉴딜 사업은 힘들다고 주장한다.

국비비율을 높여야 하는 이유가 있다는 것이다. 예를 들어 한 지방의 경우에는 원도심에 도시재생 대상지가 몰려 있다. 원도심의 특정 자치단체가 2년 연속으로 100억 원 규모의 사업에 선정된다고 하면 국비 비율 50% 적용 시, 나머지 50%인 50억 원은 시비와 구비로 충당해야 한다. 시는 그나마 상황이 낫지만 구의 경우 2년 동안 수십억 원의 사업비를 뉴딜사업에 꾸준히 투입할 여력이 안 된다.

도시재생 선도 13개 지역의 재원투입 및 개발유형 분석에서도 민간투자의 한계는 여실히 드러난다.

총 1조2462억 원에 달하는 13개 지역의 사업비 중 민간투자금액의 97.5%(3135억 원)가 대규모 개발이 진행되는 경제기반형 사업으로 쏠려있다. 경제기반형(6066억 원)과 근린재생형(6396억 원)의 사업비 비중이 비슷한 것을 봐도 민간투자의 경제기반형 쏠림현상이 얼마나 심각한지 알 수 있다. 결국 민간투자자들이 관심을 가지고 있는 사업과 정부의 사업방향성은 서로 다른 방향을 바라보고 있는 것이다.

도시재생 세부사업비를 살펴봐도 국비는 30%, 지방비는 45.5%가 경관사업에 집중돼 있는 반면, 민간투자비는 호텔과 공연장 등 집객시설 사업에 97.1%가 쏠려 있어 정부가 지향하는 사업 모델만으로는 민간재원 조달이 어렵다는 것을 여실히 보여준다.

이 같은 문제를 인지한 LH 등은 재생사업지의 종후자산을 매입한 후 초기 사업비를 지원하는 ‘지역별 지원리츠’를 설립하는 ‘안’을 검토하며 종후자산 매입기준 가이드라인 수립에 나서는 등 도시재생활성화 지역 내의 단위 사업유형별 재생사업 추진에 따른 재원조달 및 수익구조를 비롯한 사업여건 분석에 뒤늦게 착수했다.

하지만 이마저도 효과가 있을지는 장담하기 어렵다. 어느 정도 수익률을 창출하기 위해서는 종후자산 평가액이 사업비를 충당하고도 남아야 한다. 하지만 현재 정부는 부동산 투기열풍을 의식해 용적률 상향과 토지 용도 전환에 미지근한 반응을 보이고 있고 여기에 상가 임대료 상한 규제마저 설정할지 저울질 중이다.

결국 사업성을 개선하지 않으면 주택도시기금 활용 자체가 어렵다는 지적이다.

권대중 명지대부동산대학원 교수는 “지역 중심인 사업임에도 지방정부의 중앙정부에 대한 지나친 의존은 반쪽짜리 사업을 우려하게 한다”며 “사업적 가치 제고를 통해 민간으로부터 재원조달을 이끌어내야 한다”고 지적했다.

일각에서는 지속가능한 도시재생 뉴딜을 위해 사회적 경제 제도ㆍ시스템과의 연계가 필요하다는 주장도 제기됐다.

한 업계 관계자는 “도시재생형 사회적 기업을 설립하거나 기존 사회적경제조직이 도시재생사업에 참여할 경우 도시재생사업 유형에 따라 사회적경제조직을 지원하는 방안이 있다”며 “소유주가 건물, 주택, 토지 등의 유휴공간을 지역 기반 사회적경제조직에 신탁할 경우 재산세 등 세금감면을 통해 인센티브를 부여하는 ‘공동체 신탁제도’를 마련하는 등 다양한 방식으로 부동산을 확보해 활용할 필요가 있다”고 제안했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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