[아유경제=유준상 기자] 문재인 대통령이 당선 이후 주목할 만한 부동산 정책을 내놓았다. 다름 아닌 ‘도시재생 뉴딜사업’이다. 이 정책은 정권 교체에 목소리를 높이던 그의 정치적 이념에 걸맞은 모습을 갖고 세상에 나왔다. 이전 정부의 ‘대규모 개발 프레임’을 뒤집는 형태여서 주목이 간다.

이 정책을 논하기 전 과거로 조금 거슬러 올라가보기로 한다. 보수당이 두 차례 집권한 기간 동안 부동산 정책이 대규모 개발 방식을 지원하고 ‘규제’ 보다는 ‘완화’에 방점을 찍혀온 것은 사실이다. 수혜를 얻은 대표적인 분야는 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업이다. 두 정부 들어 규제 완화 기조가 지속되면서 도시정비사업은 활황세를 구가했다. 대표적인 수혜지는 재건축 핫플레이스인 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 등 이른바 강남4구다. 프리미엄을 얹어 3.3㎡당 8000~9000만 원대를 호가하는 재건축 단지가 나오기도 했고, 그 어느 때보다 재건축 단지 본보기 집은 문전성시를 이루는 모습이 빈번하며 재건축 전성기 시대를 열어갔다.

박근혜 정부 말미 부동산 정책이 규제 기조로 바뀌었지만 ‘대규모 개발 프레임’을 뒤집는 형태까진 아니었다. 특정 지역에 분양이 몰리는 현상과 분양권 전매 등 악성 수요를 방지하기 위한 규제에 불과했던 셈이다.

하지만 현 정부는 이 같은 프레임 자체를 뒤집고 있다. 도시와 주거지의 노후화로 개발을 하는 것은 맞지만 개발 방식 자체에 매스질을 하고 있다.

‘도시재생 뉴딜사업’은 문재인 정부의 주요 국정 과제 중 하나로 기존 중앙 주도의 대규모 도시재생 사업의 한계를 극복하기 위해 지자체가 주도하고 중앙정부가 적극 지원하는 소규모 지역주도(Bottom-up) 방식으로 전국에 걸쳐 추진하는 것을 골자로 한다.

정부는 뉴딜사업을 통해 단순 주거환경의 개선에 그치는 것이 아니라 도시기능을 재활성화시켜 도시의 경쟁력을 회복시키고 지역에 기반한 좋은 일자리를 창출하는 데 중점을 둘 뿐 아니라, 재생 과정에서 소유주와 임차인 간 상생체계 구축을 통해 이익의 선순환 구조를 정착시킨다는 선순환을 기대하고 있다. 이를 위해 정부는 지난달에는 70곳 내외의 지역별 시범사업지를 정하고 작년에 선정된 기존 16곳의 도시재생사업 지역에 대한 9000억 원 규모의 국가지원 사항을 확정했다.

하지만 도시재생 뉴달사업이 대규모 도시재생 사업의 한계를 극복하고 성공적인 정책으로 발돋움할 수 있을지는 더 지켜봐야 한다는데 목소리가 실린다. 벌써부터 부동산 전문가들 사이에서는 조기 정책 폐지론까지 대두되고 있는 실정이다.

먼저 소규모 지역주도 방식이란 자체에 허수가 숨겨져 있다는 비판이 많다.

지역 주민들이 주체가 된다는 취지는 좋다. 하지만 주민들의 비전문성과 의사 결집 주체의 결여가 사업 추진의 가장 큰 걸림돌이 될 것이라고 예상한다. 몇몇 지역 주민이 마을도서관과 주차장 등의 건설을 원하지만 다른 주민들은 이를 원치 않는 등의 의견 충돌이 있을 경우 결정권자의 부재로 중지가 모아지지 않을 가능성이 크다. 또 중지가 모아졌다고 하자. 그 다음 어디에 어떻게 건설을 할 것이라는 다음 난관을 만나게 된다. 설사 이를 위해 지자체에 뉴딜사업 부처가 설치된다 하더라도 공무원들이 이 같은 능력이 있을 리 만무하다. 사업이 전국적으로 본격 시행되면서 이 같은 시행착오가 계속해서 발생할 경우 막대한 시간 낭비ㆍ자금 손실이 발생할 것은 불 보듯 뻔하다. 잘못하다간 아무 연구도 없이 사업 지구 지정만을 남발하다가 실패한 뉴타운사업의 전처를 밟을 가능성이 크다.

둘째, ‘사업 자금의 충당을 어떻게 할 것인가’에서도 문제가 발생할 것이라 예상한다.

정부는 이를 위해 낙후 지역 500곳에 매년 재정 2조 원, 주택도시기금 5조 원, 공기업 사업비 3조 원 등 5년 간 총 50조 원이란 어마어마한 자금을 투입할 예정라고는 한다. 하지만 앞서 말한 비전문성과 의사 결정상의 착오가 지속돼 예산 손실이 지속된다면 그야 말로 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’가 될 것은 너무나 자명하다. 정부의 지원금은 각 지역별 사업 초기 밑그림을 그려주고 기반을 마련하기 위해 사용되면 고갈될 것이다. 그 뒤 사업비 충당은 어디서 어떻게 마련할 것인가? 오히려 재개발 재건축 등 대규모사업은 주민들이 사업을 위해 각출을 하는 구조라 사업비 조달이 더 쉽다. ‘도시재생 뉴딜사업’이 지역 주도라는 ‘타이틀’이 외려 취약점으로 작용하게 되는 것이다.

정치적 생존을 위해 이전 정부의 반대 이념을 내세우는 것은 이해한다. 하지만 주택시장에 대한 연구와 분별없이 ‘도시재생 뉴딜사업’이 막연하게 정치적 반대급부로만 이용된다면 ‘제2의 뉴타운정책’이 될 것은 너무도 자명하다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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