▲ 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 거주한 것으로 간주돼 우선 분양전환권을 획득할 수 있다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 거주한 것으로 간주돼 우선 분양전환권을 획득할 수 있다는 유권해석이 나왔다.

지난 9월 29일 법제처는 「임대주택법 시행령」 제18조제1항에 따라 이 같이 해석한다고 밝혔다. 이는 민원인이 2015년 5월 18일 법률 제13328호로 일부 개정돼 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법」(이하 ‘구 임대주택법’) 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함. 이하 같음)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있고, 구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’을 규정하고 있는바, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지 문의한 것에 대한 회답이다.

이 같은 해석을 한 이유로 법제처는 “구 임대주택법 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있다”고 말문을 열었다.

이어 법제처는 “구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환해야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’을 규정하고 있는바, 이 사안은 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 ‘거주’한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것”이라 짚었다.

계속해서 “먼저, 구 임대주택법은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(제1조), 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에 대한 각종 지원을 규정하는 한편, 일정한 제한을 부과하면서, 임대의무기간이 지난 후 무주택 임차인 등에게 임대주택의 우선 분양전환권을 인정하고 있는바(제21조), 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인의 범위를 해석하는 경우에는 임차인이 안정적으로 임대주택을 사용한 후 분양전환을 받을 수 있는 기회를 우선적으로 부여받을 수 있도록 함으로써 임차인의 주거생활을 안정시키려는 해당 법률의 입법 목적에 부합하도록 해석할 필요가 있다”고 설명했다.

그런데 “구 임대주택법 제19조 단서 및 2015년 9월 8일 대통령령 제26514호로 일부 개정돼 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법 시행령」(이하 ‘구 임대주택법 시행령’) 제18조제1항에서는 임대주택의 전대가 허용되는 경우로 임차인이 근무ㆍ생업 또는 질병치료 등의 사유로 주거를 이전하는 경우(제1호가목), 임차인이 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우(제1호나목), 임차인이 국외로 이전하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우(제1호다목), 「국가균형발전 특별법」 등에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을 공급받아 전대하는 경우(제2호) 등을 규정하고 있는바, ① 이와 같이 예외적이고 불가피한 사정으로 인해 임대주택을 전대한 임차인을 해당 임대주택의 실수요자가 아니라고 보기는 어렵다고 할 것이고, ② 전차인이 임차인을 대신해 임대주택에 거주하는 것에 대해 임대사업자의 동의를 받는다는 점 등을 고려하면, 전차인의 거주로서 구 임대주택법 제21조제1항제1호에 따른 임차인의 거주 요건을 갈음할 수 있다고 할 것이므로, 이 경우 임차인은 같은 호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있다”고 언급했다.

또한 법제처는 “「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임차인은 해당 주택건설지역에의 거주 및 무주택 요건 등을 충족해야 하고, 공개모집을 통하여 법령에서 정한 기준 및 절차에 따라 선정되는 등 그 자격 요건과 선정 방식 등이 엄격하며, 이러한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정된 자에 대해서는 임대기간 만료 시까지 임대주택에 거주할 수 있는 권리(주택공급에 관한 규칙 제29조제4항)와 해당 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 권리(구 임대주택법 제21조제1항)를 부여하고 있는바, 이러한 관련 규정의 내용에 비춰 볼 때, 구 임대주택법 제19조 단서에서 임대주택의 전대를 예외적으로 허용하고 있는 취지는 임차인이 임대주택을 전대하더라도 임차인의 지위를 박탈하지 않고 그 권리를 인정하기 위한 것이라 할 것이고, 같은 법에서 임차인이 임대주택을 전대한 경우 우선 분양전환에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않는 것도 임차인이 임대주택을 적법하게 전대한 경우에는 임차인이 임대주택에 거주한 것으로 봐 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 우선 분양전환권이 있음을 전제하고 있기 때문이다”라고 덧붙였다.

더불어 “만약, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 전대한 경우 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 없다고 해석한다면, 임대차계약상의 임차인이 아닌 전차인은 우선 분양전환의 대상이 되는 임차인에 해당하지 않는다는 점에 비춰 볼 때(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 결국 그 임대주택에 대해서는 임차인과 전차인 중 누구도 우선 분양전환의 대상이 될 수 없는데, 이는 임차인의 안정적인 주거를 확보해주려는 같은 법의 입법 목적에 반한다는 점도 이 사안을 해석하는데 고려해야 한다”고 지적했다.

따라서 법제처는 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 계속 거주한 것으로 볼 수 있다고 못 박았다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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