▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부가 주택시장을 안정화시킨다는 명분하에 다양한 시책들을 내놓고 있는 가운데, 지난 8ㆍ2 주택시장 안정화 방안의 후속조치로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안이 지난 달(9월) 28일 국회 본회의를 통과하였다.

시행되는 개정안의 주요내용을 보면 투기과열지구에서의 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분인가 후에는 조합원 지위의 양도를 금하고, 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양신청을 할 수 없도록 하였다. 그리고 재건축 조합원의 주택공급 수에 대한 현행법상의 특례를 조정대상지역 및 투기과열지구에서는 적용하지 않는 것이다.

따라서 정부는 금융시장에 대한 개입과 전매제한 등을 통해 주택시장의 안정화를 꾀하고, 투기성 주택구입에 대한 통제를 강화하고 있는 추세이다. 이런 상황이라면 다주택자들을 포함한 신규주택에 대한 분양자들에게 심각한 자금 부담을 지우는 것으로 향후 주택수요는 급격하게 감소되리라 예상된다. 그리고 결과적으로 주택수요의 감소는 공급의 감소를 가져와 장기적으로 주택가격이 상승할 것이란 추측이 가능해진다.

하지만 정부가 장기적으로 주택공급의 안정화를 위해 도시재생 뉴딜사업을 계획하고 있어 공급의 안정이 예상되어지나, 주택공급을 정부가 독점하는 경우 주택의 수요는 더욱 감소하고 주택의 질도 저하되어 오히려 전월세가격만 높아지는 현상이 발생할 수도 있다. 따라서 도시재생 뉴딜사업이 지향하는 것이 공공임대주택이든 아니면 민간공급 임대주택이든 정부가 주택공급의 주도권을 쥐게 되어 주택경기는 전반적으로 침체될 수밖에 없는 것이다.

그리고 정부는 도시정비사업을 사회간접자원을 획득하는 구조로 운영하고 있어 전국에 산재되어 있는 정비사업지는 고질적인 사업성 악화로 정상적인 경영활동을 영위할 수 없는 지경에 이르게 될 것이다. 일부 도시정비법의 개정을 통해 정비사업지의 사업성을 향상시킬 수 있는 방안을 찾기도 하였으나 최근 주택시장에 대한 정부의 개입으로 인해 정비사업지의 사업성은 더욱 악화되고, 심지어 풍선효과에 의해 규제를 벗어난 지역에서의 주택가격 상승도 다양한 정부의 시책에 따른 규제로 활로를 찾을 수 없는 지경에 이르렀다 할 것이다.

필자는 정부의 주택시장 안정화 시책에 대해 부정적인 시각으로만 보려는 것이 아니라, 정비사업지의 고질적인 문제를 간과한 채 지난 정부의 실패를 마치 정비사업지의 분양가 등에서 야기된 것처럼 호도하는 부분에 대해 질책을 하는 것이다. 만약 정부가 지금과 같은 시책을 펼치기 위해서는 우선적으로 고려해야 하는 것이 정비사업 진행의 타당성일 것이다. 그런데 정부를 포함한 공공은 정비사업지의 사업성이나 사업지의 주민들의 사업에 대한 필요성에 대해서 정확한 조사 없이 도시정비법에 따라 정비기본계획을 수립하여 정비사업지를 임의적으로 지정하는데 문제가 있다는 것이다.

더구나 정부는 주택에 대한 투기를 잡는다는 명분하에 정비사업지에 살고 있는 저가 토지등소유자를 단지 소유자라는 잣대를 들이대고 그 재산 가치에 전혀 맞지 않는 기부채납을 요구하고 있다는 것이다.

도시정비법에서 정비계획용적률과 법적상한용적률의 가장 큰 차이는 사업시행자가 공공에 기부채납하는 비율에 따라 용적률이 정하여 진다는 것이다.

공공은 기본용적률에 대해 일정부분 기부채납하는 경우 정비계획용적률의 상향을 인정하고, 다시 인센티브제 형태의 기준을 만들어 법적상한용적률과의 갭을 메꿀 수 있도록 운영하고 있다. 그래서 일례로 사업시행자가 적용받을 수 있는 용적률이 법적상한용적률을 상회하는 경우 상회하는 용적률에 대해 기부채납하는 부분에서 삭감을 해주는 방법이 있을 수 있다. 만약 공공이 정비기반시설에 대해 사업시행자와 균등하게 부담하거나 공공이 전부 부담을 한다면 최근 정부의 시책들은 타당하다 할 수 있다. 그리고 주택시장의 안정을 분양가상한제 시행이나 주택가격을 잡기 위해 투기과열지구를 지정하는 것은 당연한 것일 뿐만 아니라, 조합원 분양이나 일반분양을 한 후 일정기간 거래를 제한하는 것도 당연하다 할 수 있다. 하지만 처음부터 사업성이 일정부분 보장이 된다면 기존에 토지등소유자는 내 집 가지고 내 집 짓는 개념으로 정비사업을 생각하게 될 것이다. 그런데 정부가 정비사업지에 지나친 부담을 부과하다보니 기존에 주택 등을 소유한 자가 신규로 소유하려는 자들에게 주택시장의 불안요인을 조장하여 시세차익이라도 누리려는 것이라 생각할 수 있다.

정부가 추진하는 주택안정화 시책들은 너무나 당연한 일이라 할 수 있고, 최근 지나치게 상승하는 분양가를 고려할 때 타당한 시책이라 확신한다. 하지만 누차 이야기하였듯이 정부의 시책들은 단기적인 것이라 할 수 있고 정비사업지의 근본적인 문제에 대한 접근방법으로는 한계가 있다는 것이다. 과거 몇 년을 되돌아볼 때 주택가격은 정부의 정책적인 영향을 강하게 받아왔고, 정부는 인위적으로 시장에 개입하여 주택시장을 안정화시키려 발버둥 쳐왔음은 주지의 사실이다. 하지만 정부는 몇 번의 실패를 반복하였고, 지금에 이르러 외형적인 규제에 초점을 맞추는 시책을 강구하고 있다 할 것이다.

주택시장의 안정은 정비사업지의 사업성이 보장되는 경우 우리들의 생각보다 훨씬 빠르게 다가올 수도 있는 것으로, 정부는 개입을 통한 통제와 아울러 정비사업지의 정상화에도 힘을 실어주어야 할 것이다. 만약 정비사업지의 사업성이 보장되지 않은 상태에서 주택시장의 안정화라는 명분하에 통제만을 위한 시책들을 시행한다면, 정부가 추구하는 도시정비법의 본질은 망각되어지고 주택을 소유하려는 자는 더 줄어들어 결국에는 전월세가격만 인상시키는 현상이 발생하리라 생각되어 진다.

결론적으로 정부가 정비사업지의 사업시행자가 부담하는 부분을 과감히 삭감 또는 폐지하고, 정비사업지의 사업성 향상을 위한 시책들을 강구하여 지속적으로 시행한다면 주택시장의 안정화는 정부의 개입과 관계없이 시장논리에 따라 자동적으로 수반되리라 판단되어진다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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