▲ 정부는 지난 24일 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 관계기관 합동브리핑을 개최해 가계부채 종합대책을 발표했다. <출처=금융위원회>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 ‘10ㆍ24 가계부채 종합대책’을 추가로 발표하면서 부동산 투기 세력 진화에 대한 의지를 다시 표출하고 나섰다. 업계 한쪽에서는 문재인 정부가 출범한지 5개월 만에 4번의 부동산 관련 대책을 발표했다는 점이 부각되고 있다.

신DTIㆍDSR 도입… 주택담보대출 ‘줄이고’ 취약 계층 금융지원 ‘늘리고’

지난 24일 정부는 서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재 관계부처 종합으로 합동브리핑을 개최해 가계부채 종합대책을 발표했다.

이 대책에 따르면 정부는 내년부터 새로운 총부채상환비율(DTI)을 도입해 다주택자의 추가 대출을 막고 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입함으로써 자영업자 및 2금융권 대출, 집단대출을 억제하는 것을 주요 목표로 한다. 이미 금융권에서는 지난해부터 여신심사 가이드라인을 도입해 대출을 억제해왔지만 그 수위를 더욱 강화해 더 이상 빚을 내서 집을 사지 못하도록 하겠다는 의지를 확고히 밝힌 셈이다.

이에 따라 향후 돈을 빌리는 자체가 어려워질 것이란 게 업계 전문가들의 중론이다. 대출 한도를 정하는 방식부터 까다로워진다. 내년 1월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 신DTI가 도입된다. DTI는 소득 대비 갚아야 할 빚의 비율을 보여주는 지표다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택대출에 의한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 반영해 대출을 많이 받았을 때 대출 한도가 줄게 된다.

내년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채원리금상환비율인 DSR도 실시된다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 마이너스 통장, 자동차 할부 등 모든 신용대출의 원리금을 따지고 나서 대출 한도를 정한다.

이와 함께 아파트 중도금 대출의 보증 요건을 강화하고 보증 비율도 축소한다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 한도를 내년 1월부터 수도권ㆍ광역시는 기존 6억 원에서 5억 원으로 낮춘다. 이 외의 지역은 3억 원을 유지하기로 했다. 또 HUG와 주택금융공사의 보증 비율도 90%에서 80%로 낮춘다. 아파트 공사가 끝나기 전에 건설사가 부도 등으로 공사를 마무리하지 못하면 이 기관들이 은행에 대출액을 대신 갚아주는데 이 비율이 80%로 낮아지는 것이다.

대출은 물론 기존 빚 상환의 부담도 커지게 된다. 한국은행이 기준금리를 아직 올리지는 않았지만 시중금리가 꾸준히 상승해 금융권의 주택담보대출 등 대출금리는 5%를 육박하고 있다. 대출이 조여지고 빚 상환 부담이 커지면 가계와 기업이 느끼는 고통의 강도는 생각보다 클 수 있다. 서민의 생활자금 마련이나 실수요자의 내 집 마련이 더 어려워지고 한계가구나 한계기업이 금리 상승을 버티지 못해 파산ㆍ도산할 수 있기 때문이다.

서민과 취약 계층에 대한 금융지원책도 나왔다. 내년 7월부터 육아휴직 급여가 확대되고 아빠 육아휴직 보너스제가 강화된다. 신혼부부ㆍ청년층ㆍ저소득층에 대한 맞춤형 주거비 지원도 확대된다. 또 이들을 대상으로 임대주택을 공급하고 신혼부부 전용으로 구입할 수 있는 전세대출 상품을 내놓기로 했다. 주거급여 확대 등도 추진한다.

빚 때문에 한계 상황에 놓인 저신용자와 영세 자영업자 등 취약 계층을 위한 빚 탕감 대책도 포함됐다.

여기에는 2022년까지 국민 부담 의료비를 18% 감소시키고 비급여 의료비 부담은 64% 경감을 추진하는 내용이 담겨 있다. 취약 계층에 대한 통신비와 교육비 경감 대책도 내놨다. 어린이집 누리 과정을 전액 국고로 지원하고 고교 무상교육을 2022년까지 단계적으로 실시할 계획이다. 대출자들의 부담을 덜어주는 정책 모기지 상품도 신규 도입된다.

가계부채의 질적 구조 개선을 위해 과거 시행했던 은행권의 안심전환대출과 유사한 제2금융권의 정책 모기지 상품을 신규 도입하고, 2금융권 주택담보대출 상품에도 고정금리와 분할상환을 적용, 대출자들의 부담을 덜어준다는 계획이다.

▲ 분양시장 수급여건 개선이 집단대출 증가로 이어졌다. <출처=금감원>

재건축초과이익환수제도 유예 등 변수… 업계 “시장 과열 진정 및 시장 재편될 것”

정부는 이번 가계부채 종합대책 내용에 따라 우리나라 경제의 현안인 가계부채 연착륙을 위해 부동산시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하면서 신혼부부 등 실수요자들을 보호하겠다는 뜻을 다시 재천명했다.

이에 업계 전문가들은 문재인 정부부터는 자기자본 비중이 높지 않거나 투기 목적으로 과도하게 대출을 받아서 집을 사기에는 더더욱 어려워질 것이라는 목소리가 높아지고 있다. 또한 이번 가계부채 종합대책을 통해 숨고르기 양상이 다소 진행될 것으로 내다봤다. 아울러 정책에 민감한 강남 재건축 등 투자상품 성격이 강한 부동산은 매수세가 둔화세를 보일 것이라고 전망했다.

특히 가계부채 종합대책으로 인해 부동산시장의 심리적 위축은 불가피할 것으로 예상된다. 실질적으로 집을 구입하는데 결정적인 역할을 하는 자금줄을 정부가 바싹 쥐고 나섬에 따라 시장에 직격탄으로 작용할 것이기 때문이다.

이에 더해 올해 말 금리 인상 가능성이 대두되고 있고, 내년부터 재건축초과이익환수제도 유예 종료, 입주 물량 폭탄, 양도세 중과 등 악재가 도사리고 있는 만큼 집값 변동도 일어날 것으로 보인다.

업계 일부 전문가들은 내년부터 신DTI가 적용될 시 부동산 시장의 경우 급하게 조정 받을 뿐만 아니라 지방의 경우는 집값 하락세가 이어져 충격이 클 것이라고 전문가들은 예측한다.

반면 일각에서는 신 DTI와 DSR 도입이 가계부채를 줄이는데 효과는 줄 수 있으나 다른 리스크들과 맞물려 거래절벽은 물론 부동산 시장 침체까지 낳을 우려도 제기되고 있다.

한 경제 전문가는 “특히 입주물량 증가와 세금 등을 피하기 위한 다주택자 매물까지 합세하면 부동산시장 침체까지 부를 수 있다는 목소리가 흘러나오고 있다”며 “건설사들 역시 내년에 중도금 규제가 강화됨에 따라 올해 물량을 쏟아낼 가능성이 있어 일부 유망 지역의 경우 풍선 효과가 나올 가능성도 제기되고 있다”고 꼬집었다.

하지만 결국 가계부채 종합대책으로 대출이 어려워지면서 오히려 전세시장에는 안정이 찾아올 것으로 예측된다. 실제 8ㆍ2 부동산 대책 이후 신규 아파트 입주 시 대출이 나오지 않아 잔금을 치르지 못해 전세로 돌린 수요가 늘면서 전세 값이 안정되고 있는 추세로 파악됐다.

입주물량 많은 수도권 급랭될 듯… 업계 “갭투자 계속에 서울 집값 하락은 없을 것”

이처럼 정부는 가계부채 종합대책으로 신규 대출 억제를 통해 부동산시장 안정화를 기대하고 나섰지만 업계 전문가들은 정작 서울 집값 시세에는 큰 영향을 미치지 못할 것이라고 우려한다.

강남권은 실수요뿐만 아니라 투자 수요까지 탄탄해 집값은 쉽게 흔들리지 않을 것이라는 예상이다.

부동산 업계 한 관계자는 “강남권 다주택자들은 세입자의 월세로 금융비용을 감당하며 시장 및 정책 추이를 살피는 장기전에 들어갈 것이라는 관측도 나온다. 강북권에서도 전세시장 불안정이 매매 값을 떠받치는 구조가 계속될 것이라는 전망이 나온다”며 “집값 상승의 한 축으로 여겨졌던 ‘갭투자’ 역시 계속 이어질 것이다. 다만 동탄신도시 등 수도권 일부 지역은 늘어나는 입주 물량에 이번 대책까지 겹쳐 시장이 급속도로 냉각될 수 있다”고 꼬집었다.

한편 경기 등 수도권 지역에서는 이번 대책에 큰 타격이 올 것이라는 우려가 많다. 6ㆍ19 부동산 대책, 8ㆍ2 부동산 대책, 9ㆍ5 부동산대책 등 잇따른 정부 규제에 또다시 새 규제가 나와 수요자들이 다시 또 부동산 대책이 이어지지 않을까 위험 부담을 느끼기 때문이다. 이에 본격적으로 시작되는 입주 물량 증가가 시세 하락 압박으로 작용할 전망이다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “정부가 잇따라 규제책을 내놓아 이미 분위기는 식고 있다”며 “내년 입주 물량이 2만5000가구라는 예측도 나와 전세가도 많이 떨어진 상태다”고 말했다.

이어 그는 “프리미엄 아파트들도 가격이 하락하고 내년 초 입주 예정인 아파트도 마이너스 프리미엄을 보이고 있다”며 “단기 시세 차익을 기대하는 사람들의 추가 대출이 어려워져 매물을 정리할 경우 일부 부동산 매매시장은 더욱 냉각될 것이다”고 덧붙였다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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