▲ 공사가 한창인 가락시영 재건축 일대. 이달 공정률 50%를 넘겼다. <사진=유준상 기자>

[아유경제=유준상 기자] 그간 강남 재건축이라 하면 서초구와 강남구 일대로 통용돼왔다. 두 지역은 주택 거래량과 가격의 전고점을 매순간 갈아치우며 재건축 시장을 견인해온 것은 부인할 수 없는 사실이기 때문이다. 송파구는 이들 지역과 함께 강남3구라는 타이틀을 가지면서도 두 지역의 재건축 시장 잠식력과 외곽 입지라는 이미지의 한계로 인해 주목받지 못한 게 사실이다.

하지만 최근 이를 역전시키는 움직임이 일고 있어 눈길이 쏠린다. 잠실 일대에서 생성된 재건축 바람이 송파ㆍ가락ㆍ문정ㆍ오금ㆍ방이동 일대 등 동남쪽으로 이동하며 송파구 전역에 불어닥치고 있어서다. 이로 인해 서초ㆍ강남구에서 형성된 재건축 열풍이 송파구로 이동하는 현상이 가속화되고 있다. 송파구에 부는 재건축 훈풍에 힘을 실어줄 호재도 많다. 개통을 앞둔 지하철 9호선 3단계, 잠실동 제2롯데월드ㆍ롯데월드타워, 가락동 가락시장 리모델링, 문정동 법조타운 조성 등 여러 개발 호재들이 송파구가 재건축 전성기를 맞이하도록 디딤돌 역할을 하고 있어서다. 본보는 준공이 임박한 단지부터 갓 재건축 태동기에 접어든 단지까지, 송파구 재건축의 파노라마를 다뤄봤다.

■잠실동ㆍ신천동ㆍ송파동
‘송파 거인’ 잠실주공5단지 ‘사업시행인가 받은’ 잠실진주 등 송파 일대 재건축 ‘주도’

서울 송파구 잠실 일대에 ‘지각변동’이 일어나고 있다. 잠실종합운동장 주변이 MICE 산업(Meetingㆍ기업 회의, Incentive tripㆍ포상 관광, Conventionㆍ컨벤션, Exhibitionㆍ전시회 등을 주축으로 한 서비스 산업) 거점으로 지정된 데다 세계적인 관광자원으로 발돋움한 지상 123층의 롯데월드타워가 국제적 위상을 높이고 있다. 여기에 ‘영동대로 복합환승센터’를 핵심 인프라로 한 국제교류복합지구 개발이 확정되고 국내 최고 높이(569m) 건축물로 계획되는 현대자동차 GBC(Global Business Center) 건립이 추진되는 등 굵직굵직한 개발 호재가 겹쳐서다. 여기에 다양한 입주민 커뮤니티시설을 갖추고 대형 상업시설도 밀집해 인프라가 뛰어나다. 주변에 탄천, 석촌호수, 올림픽공원 등이 조성돼 주거환경도 쾌적하다. 이 같은 개발 호재를 힘입어 잠실 일대 재건축이 탄력적인 행보를 보이고 있다.

먼저 송파구 재건축의 ‘거인’이라 불리는 잠실동 잠실주공5단지는 최근 ‘층수 50층’을 확보한 이후 발걸음을 재촉하고 있다. 지난달 초 열린 서울시 도시계획위원회(이하 도계위)는 잠실주공5단지 재건축 정비구역 면적 35만8077㎡ 중 잠실역과 닿아 있는 약 6만㎡를 준주거지역으로 바꾸기로 의결했다. 이곳에 들어서는 4개 동(사무용 건물 1개동ㆍ아파트 3개동)은 2011년 박원순 서울시장 취임 이후 민간아파트 층수 50층이 첫 허용이 돼 주목을 받았다. 이후 잠실주공5단지 재건축 조합은 50층 정비계획 통과에 따른 후속 작업들을 내실 있게 추진하고 있다. 특히 국제현상설계공모 추진을 통해 건축물의 외관의 품질과 효용성을 높인다는 구상이다.

▲ 최고 층수 50층을 허용 받은 잠실주공5단지. <사진=유준상 기자>

그런가 하면 한강변에 위치하고 더블 역세권(잠실ㆍ잠실나루역)인 4000가구 이상 대단지라는 이유 때문에 오래전부터 ‘잠실 재건축의 와룡(누워 있는 용이란 뜻으로, 앞으로 큰일을 할 자를 비유하는 말)’이라 불리는 신천동 장미1ㆍ2ㆍ3차아파트는 조합 설립을 향한 발걸음을 재촉하고 있다. 최근 장미1ㆍ2ㆍ3차 재건축 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(위원장 김광언ㆍ이하 추진위)에 따르면 추진위는 조합 설립을 위한 제반 업무를 진행하고 있다.

현재 60% 이상의 조합설립동의율을 확보하고 창립총회를 계획하고 있는 추진위는 조합 설립에 모든 여력을 집중시키되 제대로 된 명품아파트를 짓는다는 구상이다.

추진위 관계자는 “조합설립동의서를 빨리 징구해야 하겠지만 최대 분양가 실현을 통해 입지에 걸맞은 명품 주거지를 실현시키는 게 다수 주민들의 바람이다. 연말이나 내년 초 창립총회를 개최, 내년 1분기 안에 조합설립인가를 받은 뒤 2019년 9월까지 사업시행인가 및 시공자 선정을 추진한다는 구상”이라고 전했다.

지하철 잠실나루역(2호선), 잠실역(2ㆍ8호선), 몽촌토성역(8호선)으로 둘러싸여 있는 신천동 미성타운-크로바맨션은 통합 재건축을 추진 중이다. 최근 이곳은 시공자를 선정하며 사업에 탄력이 붙었다. 미성타운-크로바맨션 재건축 조합은 지난 11일 롯데건설을 시공자로 선정, 14일 조합-시공자간 공사도급계약까지 완료했다.

미성타운-크로바맨션은 공사비 4696억 원 규모의 재건축사업을 통해 향후 지상 35층 아파트 14개동 1888가구로 탈바꿈될 예정이며 롯데건설에 의하면 기존 롯데캐슬을 뛰어넘는 ‘하이엔드(high end)’ 신규 주택 브랜드가 적용될 계획이다. 롯데건설은 이 단지를 잠실 롯데타운의 새로운 랜드마크로 짓는다는 구상이다.

조합은 본격적인 인허가 절차를 진행해 내달(11월) 조합원 분양신청을 마무리하고, 12월 말까지 관리처분인가 신청을 완료해 재건축초과이익환수제도를 피해 간다는 전략이다.

▲ 최근 시공자 선정에 성공한 잠실 미성타운-크로바맨션. <사진=유준상 기자>

미성타운-크로바맨션 이웃 단지인 신천동 잠실진주아파트(이하 신천진주) 재건축사업에도 탄력이 붙고 있다. 특히 최근 사업시행인가를 받으면서 재건축초과이익환수제도 적용도 피할 수 있을 전망이다.

송파구청은 지난달 27일 신천진주 재건축 조합이 인가 신청한 사업시행계획(안)을 인가했다. 이에 따르면 1980년 준공된 이 단지는 지상 10층 아파트 16개동 1507가구, 전용면적 59~148㎡형으로 이뤄져 있다.

이곳은 향후 재건축을 통해 11만2558㎡에 용적률 276.7%를 적용한 지하 3층~지상 35층 아파트 2636가구 및 부대복리시설로 재탄생한다. 조합은 시공자 선정을 마친 상태인 만큼 연내 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이곳은 추진위 단계에서 삼성물산-현대산업개발 컨소시엄을 시공자로 선정해놓은 상태다.

잠실ㆍ신천동의 재건축 열기는 동남쪽의 송파동으로 번져나가고 있다. 오금사거리와 맞닿아 있는 송파동 가락삼익아파트가 재건축 태동기에 접어들어서다. 가락삼익은 지난달(9월) 재건축 정비구역으로 지정되며 사업 본격화를 예고했다. 이에 따르면 이 사업은 송파구 오금로 252(송파동) 일대 6만2059㎡를 대상으로 진행된다. 조합은 이곳에 정비계획용적률 247.46%를 적용한 지상 최고 31층 아파트 1650가구를 건축한다는 구상이다. 주택규모별 세대수는 45㎡(임대) 209가구, 45㎡ 16가구, 49㎡ 46가구, 59㎡ 564가구, 84㎡ 641가구, 104㎡ 174가구 등으로 구성된다.

▲ 가락삼익아파트는 지난 7월 정비계획을 수립했다. <사진=유준상 기자>

■가락동ㆍ문정동
최대 재건축 가락시영부터 정비구역 지정된 신생 단지까지… 사업 열기로 ‘후끈후끈’

이 같은 재건축 열기가 계속해서 동남쪽으로 전해지고 있다. 가락ㆍ문정동 일대 재건축 연한을 충족한 단지들이 각종 호재에 힘입어 사업 추진에 탄력을 얻고 있어서다. 이 일대 재건축 진행에 윤활유 역할을 하고 있는 호재로는 내년 준공 예정인 ‘문정동 법조타운’이 대표적이다. 이곳에는 법원ㆍ검찰청ㆍ경찰기동대 등과 각종 문화시설이 들어서 재건축 단지의 품격을 높일 전망이다. 또한 문정동은 남쪽으로 위례신도시와 경계가 맞닿아 있어 위례신도시의 인프라 및 호재를 누릴 수 있다. 또 가락ㆍ문정동은 탄천을 경계로 SRT 수서역과 맞닿아 있고 지하철 3호선 가락시장역, 지하철 8호선 문정역 초역세권으로 미래가치가 더욱 유망하다. 이에 더해 주변이 공원ㆍ둘레길 등 녹지로 둘러싸여 있어 최고의 주거환경을 자랑한다.

▲ 송파구의 호재 중 하나인 문정동 법조타운 거리 일대. <사진=유준상 기자>

▲ 송파구의 호재 중 하나인 문정동 법조타운 거리 일대. <사진=유준상 기자>

가락동의 대표적인 재건축 단지로는 국내 최대 규모(기존 세대수 기준)를 자랑하는 가락동 가락시영아파트(6600여 가구)가 있다. 가락시영은 준공을 향해 내달리며 송파구 일대 재건축의 구심점을 잡고 있다. 공정률은 지난 8월 45.44%, 9월 49.28%을 기록, 이달에는 50%를 넘기며 순탄한 진행을 보이고 있는 상황으로 내년 12월 ‘송파헬리오시티’로 탈바꿈한다. 이 사업은 내년 말까지 지하 3층~지상 35층 아파트 84개동 9510가구(전용면적 39~150㎡)를 짓는 것을 골자로 한다. 시공은 현대산업개발-삼성물산-현대건설 컨소시엄이 맡는다.

업계에 따르면 가락ㆍ문정동 일대에는 1984~1985년에 준공돼 지은 지 30년이 넘은 아파트 총 12개 단지 7900여 가구가 자리하고 있다. 가락시영의 동쪽에 위치한 ▲가락극동아파트 ▲삼환가락나우빌 ▲가락1차현대아파트 등 세 단지는 가장 먼저 재건축에 뛰어들었다. 세 단지 모두 1984년에 지어져 노후화가 심각한 상황으로 가락극동 555가구, 삼환가락 648가구, 가락1차현대 514가구 등 총 1700여 가구 아파트 단지의 소유자들이 재건축에 많은 관심과 기대를 가지고 있다고 전해진다. 이들 세 단지는 최근 동시에 재건축 정비구역으로 지정됐다. 서울시는 지난달 6일 제16차 도계위를 개최, 가락극동ㆍ삼환가락ㆍ가락1차현대 재건축 정비계획(안)을 각각 수정가결 했다. 이에 따르면 재건축을 통해 가락극동은 최고 35층 아파트 1070가구, 삼환가락은 최고 35층 아파트 1082가구, 가락1차현대는 최고 22층 아파트 915가구로 지어진다.

가락극동에는 커뮤니티 활성화를 위한 생활가로가 설정되고, 그 주변으로 주민공동시설 및 커뮤니티시설 등과 함께 소공원도 조성된다. 삼환가락에는 정비계획에 따라 근린생활시설, 주민공동시설 등을 연도형으로 배치하고, 보행 공간을 확보할 계획이다. 가락동에 위치한 두 단지와 달리 가락1차현대는 문정동 끝자락에 위치해 있다. 가락1차현대는 커뮤니티 활성화를 위해 생활 가로를 설정하고, 그 주변으로 근린생활시설, 주민공동시설 등을 집중 배치한다는 구상이다. 공공보행통로, 건축선 지정을 통해 보행공간도 확보할 예정이다.

▲ 가락극동아파트. 단지 벽면에 정비구역 지정을 축하하는 현수막이 내걸려 있다. <사진=유준상 기자>

▲ 정비구역 지정을 알리는 삼환가락아파트 내 현수막. <사진=유준상 기자>

▲ 정비구역으로 지정된 가락1차현대아파트 전경. <사진=유준상 기자>

가락극동ㆍ삼환가락ㆍ가락1차현대 사이에 위치한 가락동 가락프라자아파트는 세 단지보다 더 일찍 정비계획이 수립됐다. 서울시는 지난 5월 제8차 도계위를 개최, 가락프라자 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 고시했다. 이에 따르면 가락프라자는 최고 높이 153m, 지상 최고 35층 아파트 1166가구(소형임대 164가구)로 탈바꿈한다.

문정동 136 일대는 가락시영에 이어 서울 송파구 재건축 단지 가운데 또 하나의 ‘거인’으로 주목받고 있다. 이곳은 지난 7월 사업시행인가를 받고 최근 시공자 선정을 위해 고군분투하고 있다. 조합은 지난달부터 세 차례 입찰을 진행했지만 모두 유찰됐다. 조합 측이 컨소시엄 구성을 배제하고, 입찰 방식을 제한경쟁입찰로 진행하는 등 입찰 참여 자격 요건을 까다롭게 바꾼 것이 지속적인 유찰을 빚고 있는 이유라고 업계 관계자들은 입을 모은다. 조합 측은 조만간 컨소시엄 불가 유지 여부를 결정하기 위해 조합 내부의 중지를 모으고, 시공자 선정을 가능한 한 빨리 진행해 남은 사업에 차질이 없도록 할 계획이라고 전해진다.

사업시행계획에 따르면 이 사업은 송파구 송이로31길 22(문정동) 일원 6만4972.6㎡를 대상으로 한다. 이곳에 건폐율 21.36%, 용적률 246.68%를 적용한 지하 2층~지상 18층 아파트 14개동 1265가구 등을 공급한다. 전용면적별 가구수는 49A㎡ 132가구, 49B㎡ 144가구, 59A㎡ 364가구, 59B㎡ 135가구, 74A㎡ 188가구, 74B㎡ 70가구, 74C㎡ 49가구, 84A㎡ 68가구, 84B㎡ 35가구, 소형주택 49㎡ 74가구, 59㎡ 6가구 등으로 구성된다.

이외 본격적인 재건축사업을 논의하기에는 다소 이르지만 재건축 연한(1988년 준공)이 임박한 문정동 올림픽훼미리타운도 업계 관계자들의 관심의 대상이다. 총 4494가구의 매머드급 단지로 재건축이 되면 현재진행형인 문정동의 각종 호재를 누릴 전망이다.

▲ 재건축이 진행중인 문정동 136 일대. <사진=유준상 기자>

■오금동ㆍ방이동
동쪽 끝자락까지 퍼진 재건축 열기… 안전진단ㆍ정비계획 수립 등 태동기 단지 ‘多數’

이 같은 재건축의 열기가 송파구 동쪽 끝에 위치한 오금ㆍ방이동까지 전달되고 있는 모양새다. 2015년 5월 재건축 연한이 준공 후 40년에서 30년으로 단축됨에 따라 이 일대 단지들이 곳곳에서 재건축에 뛰어들고 있다. 정밀 안전진단을 신청하는 단지들과 정비계획 수립에 나서는 단지들이 점차 늘어나는 등 태동기에 접어들었다는 평가다.

오금동ㆍ방이동은 질 높은 주거 여건을 가지고 있다. 입지적 장점과 개발 호재가 많아 주거지로 안성맞춤이라는 평가다. 우선 오금동에는 지하철 3ㆍ5호선 환승역인 오금역을 비롯해 지하철 5호선 방이역과 개롱역이 지역 경계를 지나고 있고, 방이동은 지하철 5호선 방이역을 비롯해 지하철 8호선 몽촌토성역이 지역 경계를 지나고 있어 강남권을 비롯한 서울 전역으로의 이동이 편리하다. 게다가 올림픽공원, 오금공원, 누에머리공원, 서울방이동고분군 등 지역 곳곳에 녹지 환경도 잘 구비돼 있어 삶에 여유와 쉼을 안겨다준다. 방이초, 방산초, 세륜중, 오금중, 오주중, 방산고, 오금고, 보인고, 한국체육대 등 교육 시설도 풍부해 탁월한 교육 환경을 제공한다.

이 같은 호재를 누릴 단지로 먼저 가락삼익과 오금사거리를 두고 대각선으로 마주보고 있는 오금현대아파트가 있다. 1984년도에 입주한 이 단지는 재건축에 돌입, 지난해 안전진단(D등급)을 통과한 뒤 구체적으로 정비계획을 수립하고 있다. 이에 송파구청은 주민들의 요청에 따라 최근 정비구역 지정을 위한 용역을 발주하는 등 관련 작업을 진행 중이다.

업계에 따르면 지하철 5호선 초역세권인 오금동 가락상아아파트도 최근 재건축 정비계획을 수립하기 위한 제반 작업에 심혈을 기울이고 있다. 지난 8월엔 계획세대수 393가구로 정비계획을 수립했지만 서울시 도계위 심의 테이블에 오르지 못했다. 하지만 이곳 주민들은 지속적으로 정비계획 수립을 위한 제반 업무를 진행한다는 구상이어서 조만간 탄력적인 사업 추진을 보일 것으로 기대를 모으고 있다.

재건축 시작 시점에 있어서 방이동도 오금동과 맥락을 같이 하고 있다. 방이동 방이한양3차도 최근 정밀 안전진단 및 기본계획 공람 단계를 진행하고 있는 것으로 파악됐다.

1ㆍ2ㆍ3단지로 이뤄진 방이동 올림픽선수기자촌아파트도 본격적인 재건축 추진을 앞두고 신발끈을 동여매고 있다. 올림픽선수기자촌아파트 재건축 추진준비위원회(이하 준비위)는 내달 중 연속해서 재건축 설명회를 개최한다. 이에 따르면 준비위는 내달 4일 1차, 5일 2차, 18일 3차 등 세 차례 재건축 가설계(안) 설명회를 열 계획이다. 시간은 오후 3시, 장소는 구역 인근 오륜초등학교 체육관으로 세 차례 모두 동일하다. 준비위는 현재 5540가구인 올림픽선수기자촌아파트를 재건축을 통해 7000가구 이상 단지로 탈바꿈시킨다는 구상이다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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