▲ 올해 가계부채가 1388조 원 이상 증가하고 있는 상황 속에서 정부가 다주택자의 돈줄은 조이고, 취약계층에 대한 지원은 강화하는 '10ㆍ24 가계부채 종합대책'을 발표했다. <출처=KTV 뉴스 화면 캡쳐ㆍ관련 기사 8면>

[아유경제=조현우 기자] 재건축초과이익환수제도의 유예를 고려하지 않는다는 정부의 발표 이후 제도 시행이 가시권에 들어오면서 도시정비업계엔 긴장감이 조성됐다.

이에 올해 말까지 관리처분인가를 신청하기 위해 재건축 조합들은 ‘속도전’을 펼치며 수단과 방법을 가리지 않고 있어 이 문제가 도마 위에 오르고 있다.

많은 재건축 조합들은 공동사업시행 방식, 부동산신탁 방식 등 각자도생의 방법을 찾으나, 정확한 솔루션이 없어 애를 태우고 있다.

특히 내년부터 부활하는 재건축초과이익환수제도에 따른 세금 폭탄을 피하기 위해 서울 강남의 일부 재건축단지들은 통상 60일이 걸리는 분양신청을 30일로 대폭 줄이면서까지 연내 관리처분인가 신청을 위한 막판 총력전을 펼치고 있다.

아울러 현재 사업시행인가를 득한 재건축 사업지들이 모두 속도전에 내몰렸던 가운데 ▲시공자 선정 전 조합원 분양신청 등이 도마 위에 오르며 그에 따른 부작용이 내년부터 본격적으로 나타날 수 있다는 업계의 우려가 나오고 있다.

시공자 선정 전 조합들… 제도 적용 우려↑
국토부 “관련 법령에 따라 시공자와의 계약 체결을 완료한 후 조합원 분양신청 ‘가능’”

이와 관련해 최근 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 한 재건축 조합이 시공자 선정 절차와 조합원 분양신청 단계에 대해 질의한 것에 회신한 답변이 유관 업계의 이목을 집중시키고 있다.

한 소식통에 따르면 해당 민원인은 “「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제46조(분양공고 및 분양신청)과 관련해 해당 법 조항의 내용에 따르면 사업시행인가 이후 관리처분계획의 수립을 위한 분양신청은 관리처분계획의 수립을 위한 사업지 내의 토지등소유자의 분양 권리의 행사 여부에 대한 의사를 묻기 위한 것으로 토지등소유자의 분양 의사에 대한 판단을 위한 기초 자료인 분양 대상 대지 또는 건축물의 내역과 개력적인 부담금의 내역 등을 제공해 권리에 대한 분양 의사를 명확히 하기 위한 것이다”며 “이에 해당 법 제1항의 규정에 의한 사업시행인가 고시일 내지 사업시행인가 이후 시공자를 선정할 경우에는 시공자와의 계약을 체결한 날로 명시된 것은 도시정비법 제11조의 규정에 따라 조합설립인가 이후 시공자를 선정할 수 있는 바 사업시행인가 고시일 내지는 시공자와의 계약 체결일 이후 중에 조합의 여건에 따라 실시 할 수 있는 것 아닌지”라고 질의한바 있다.

이에 대해 국토부는 “본 질의의 요지는 사업시행인가 이후 시공자와의 계약 체결이 완료되지 않은 경우에도 분양신청이 가능한지 여부”라며 “도시정비법 제46조제1항에 따르면 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청 기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지 및 일간신문에 공고하도록 하고 있다”면서 “사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와의 계약을 체결한 날을 기준으로 분양신청 기간 등을 통보하도록 하고 있으므로, 이상 질의사항의 경우 규정에 따라 시공자와의 계약 체결을 완료한 이후 분양신청을 해야 한다”고 못 박았다.

이 조합의 경우 조합원 분양신청을 미리 진행하고, 시공자 선정을 거쳐 관리처분인가 신청까지 빠르게 진행하겠다는 구상이었지만 위와 같은 정부의 해석에 암초를 만난 격이라고 업계 관계자들은 입을 모았다.

도시정비업계 한 전문가는 “이 조합의 경우 시공자 선정 과정에서 참여 건설사들 중 어느 업체가 선정되든 높은 일반분양가 산정을 받기 위해 조합원 분양신청을 미리 계획하는 꼼수를 찾으려고 한 것 같다”며 “이런 경우 정당한 경쟁에 의한 수주전이 아닌 변질된 선정 절차를 밟을 수 있어 조합원들의 피해가 우려되는 게 사실이다”고 말했다.

이어서 그는 “특히 ‘들러리 입찰’ 및 ‘판짜기 입찰’을 초래하는 단초를 제공할 수 있기 때문에 정당한 시공자 선정도 불투명하다. 결과적으로 정부의 해당 법에 대한 명확한 입장 발표에 해당 조합은 시공자를 뽑지도, 그렇다고 일반분양가를 높여 재건축초과이익환수제도에 대한 안전장치도 마련하지 못하고 있는 상황이다. 우선 올바른 절차에 맞춰 시공자와 계약을 체결해야 할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

재건축초과이익환수제도 시행 앞두고 발등에 ‘불’
업계 “속도도 중요하지만 단계ㆍ절차 준수해 진행해야 성공”

이에 대해 유관 업계에서는 사실상 미리 조합원 분양신청을 받고 시공자를 신속하게 뽑겠다는 조합들이 적지 않은 것으로 보고 모두 비상이 걸릴 것으로 내다보고 있다.

강남의 한 재건축 조합 관계자는 “우리 구역은 내부 사정으로 시공자 선정 단계가 지연되면서 조합원들 역시 내년에 부활하는 재건축초과이익환수제도의 적용이 불가피할 것으로 전망하고 있다”며 “도시정비사업 전문가들도 이달 중순까지는 시공자를 선정했어야 올해 안으로 관리처분인가를 신청할 수 있을 것으로 입을 모으고 있어 우려가 더욱 커지고 있다. 분양가 상한제도 마찬가지다”고 피력했다.

이처럼 2018년 재건축초과이익환수제도의 부활을 앞두고 제도 대상에서 제외되기 위해서 늦어도 지난 9월 말까지 시공자 선정을 마쳐야 안정권에 들어선다는 조언을 받았던 조합들은 발등에 불이 떨어졌다. 시공자 선정 이후 관리처분인가 신청까지는 최소한 3~4개월이 걸리는 것으로 파악되기 때문이다.

특히 시공자 선정에 성공하더라도 조합원 분양신청까지만 해도 ‘2개월’의 시간이 소요된다. 도시정비사업 절차에서는 ▲시공자 선정 ▲조합원 분양신청 ▲관리처분계획 수립 ▲관리처분인가 신청 단계를 거친다. 이 중에서 시공자 선정 이후 조합원 분양신청을 받기 위해서는 분담금이 확정돼야 하며 이러한 분담금을 산출하기 위해서는 종전ㆍ종후자산평가도 진행해야 한다.

아울러 일반적으로 감정평가업자 선정 절차를 따르면 최소 1개월 이상, 개략적인 분담금 산출을 위한 종전ㆍ종후 감정평가는 최소 1~2개월 정도의 기간이 필요하다. 여기에 더해 도시정비법에 따른 조합원 분양신청까지는 최소 1개월의 기간이 필요하다.

이에 일부 강남권 재건축단지를 중심으로 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 사업 속도를 올리기 위한 총력전에 돌입하며 업계의 관심이 집중되고 있다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “마음이 급한 사업 주체들은 하루라도 시간을 단축시키기 위해 노력하고 있는 점은 이해한다. 그러나 정당한 절차를 지키지 않고 주먹구구식 경쟁을 유도해 관리처분인가 신청 시기를 맞추는 데만 신경을 써 눈속임이 자행되고 있다”면서 “현재 서울의 일부 재건축 사업지들이 시공자 선정을 앞두고 이권에 개입하려는 사례도 늘고 있어 주의가 요구된다. 아울러 시공자와 본계약을 체결하기 전에 노골적으로 높은 일반분양가 산정을 요구하는 사례가 많아 눈앞의 이익을 쫓다 자칫 조합원들의 부담이 가중될 수 있다”고 귀띔했다.

한 대형 건설사 부장은 “빨리 가는 것이 급선무지만, 바르게 가지 않으면 더 돌이킬 수 없는 상황에 직면할 수 있다”라며 “부정ㆍ부실한 시공자 선정 및 계약 절차는 공정 경쟁을 위해서라도 반드시 선결돼야 하는 과제”라고 말했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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