▲ 최근 서울과 수도권을 중심으로 리모델링사업이 매력적인 카드로 떠오르고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 최근 재건축 아파트에 대한 규제로 인해 ‘리모델링사업’이 각광받고 있는 추세다.

초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등 온갖 규제가 적용되는 재건축에 비해 리모델링사업은 규제들을 적용받지 않는데다 용적률 제한도 재건축 아파트보다 낮기 때문에 사업성을 확보하기 쉽다는 것이 주된 이유다.

리모델링사업 중 특히 ‘수직증축 리모델링’이 각광받고 있는데 이 방식은 전면 철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개층을 더 올리거나 일부 구조를 변경해 최대 3층까지 올리고, 가구 수도 기존보다 15%까지 늘릴 수 있다. 무엇보다 사업 절차가 조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주·착공→입주로 재건축사업에 비해 간소하고 사업 연한도 15년 정도로 재건축 보다 2배 짧다.

이 같은 이유로 최근 서울과 수도권에서는 리모델링사업 전환 사례가 속출하고 있다. 부동산114에 따르면 올 상반기 기준 리모델링을 추진하고 있는 단지는 서울ㆍ수도권에만 40곳, 2만1301가구에 이르며 특히 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)에서 사업을 추진 중인 단지만 17곳, 7180가구에 달한다.

성남의 경우 한솔마을 5단지 내 아파트는 리모델링 조합이 제출한 설계안이 지난 8월 23일 성남시 건축심의를 조건부로 통과해 3개층을 위로 올리는 수직증축 리모델링이 가능해졌다. 이에 따라 기존보다 1개동이 늘어나고 최고 28층, 13개동이 들어서며 가구 수는 현재 1156가구에서 99가구 늘어난 1255가구로 증축될 예정이다. 이곳은 1기 신도시 최초로 리모델링 안전성 검토를 통과한 첫 사례로 남았다.

또 ‘매화1차(1995년 준공)’는 건축심의를 준비 중이다. 구미동 ‘무지개마을4단지’와 정자동 ‘느티마을3·4단지’도 10월 안전성 검토 결과를 기다리고 있어 성남 분당은 그야말로 리모델링 최대 활황지다.

서울에서도 리모델링사업은 쉽게 찾아볼 수 있다. 포동 대청, 잠원동 한신로얄, 가락동 현대6차, 성동구 옥수극동’, 이촌동 현대맨숀, 등촌동 부영아파트 등은 이미 리모델링사업을 추진 중이고 강남구 대치동 현대1차, 둔촌동 현대1차, 오금동 아남 등은 리모델링 행위허가를 밟은 상태다.

특히 이촌동 현대맨숀은 리모델링사업의 발목을 잡던 한강변 경관 문제를 해결, 용산구청의 사업계획 승인을 신청했고 성동구 옥수극동은 쌍용건설을 리모델링 시공사로 선정하며 사업 추진에 탄력을 받았다.

도시정비업계 다수의 전문가들은 과연 리모델링사업이 재건축사업 못지않은 개발에 의한 이윤을 조합원들에게 가져다 줄 수 있는지 따져봐야 한다고 지적한다.

지난 2014년 리모델링사업이 끝난 강남구 ‘청담아이파크’를 예로 들어보자. 1993년 108가구로 준공된 이 아파트는 현대산업개발이 기존 2베이 구조를 3베이 구조로 바꿔 채광과 환기를 개선시켰고, 가구당 전용면적도 전용 84㎡에서 전용 110㎡로 30% 가량 늘렸다. 당시 옛 전용 84㎡를 보유했던 조합원들은 평균 2억7000만 원을 분담금으로 지불했고 리모델링 후 청담아이파크로 탈바꿈한 전용 110㎡는 지난 8월 7일 14억 원에 실거래됐다. 리모델링 전 평형 전용 84㎡가 7억 원 안팎에 거래되던 것과 비교하면 조합원은 분담금을 내고도 4억 원 이상의 이익을 봤다.

하지만 문제는 리모델링사업 특성 상, 기존 주택 수에서 최대 15% 3개층(14층 이하는 2개층, 15층 이상은 3개층)만 증축이 가능하기 때문에 일반분양가가 3.3㎡당 2000만 원 이상은 책정돼야 조합원 부담이 덜하다. 여기에 안정 등의 이유로 규정 상 내력벽은 반드시 유지해야 한다.

한 리모델링 관련 전문가는 “리모델링이 재건축 단지보다 규제를 덜 받고, 사업 발목을 잡던 다른 규제가 많이 풀렸지만 내력벽 철거가 안 되면 수익성이 기대에 못 미칠 수 있다”고 귀띔했다.

이렇듯 리모델링사업이 고수익을 보장하지 않기 때문에 사업 주체는 결국 리모델링과 재건축사업 중 선택해야 하며, 어느 쪽이 수익성이 더 좋은가는 향후 시장 흐름에 중요한 포인트가 될 것으로 보인다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>