[아유경제=박소희 기자] 문재인 정부는 ‘6ㆍ19 부동산 대책’을 시작으로 ‘8ㆍ2 대책’, 그리고 최근 ‘10ㆍ24 가계부채 종합대책’을 내놓으며 부동산 시장의 안정화를 목표로 계속해서 규제를 시행하고 있다.

가장 최근 발표된 10ㆍ24 가계부채 종합대책은 ‘신(新)DTI’와 ‘DSR’ 등 여러 규제 내용을 포함하고 있어 과연 이러한 규제가 본격적으로 시행될 경우 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지 업계들의 관심이 집중되고 있다.

현재 시행되는 DTI는 은행에서 돈을 빌려줄 때 갚을 능력을 소득으로 따지는 방식을 말한다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 퍼센트(%)로 제한하는 방식이다. 이와 함께 주택담보대출비율(LTV)도 적용하는데 이는 주택이나 상가 빌딩 등을 담보로 맡겼을 때 가치를 인정해주는 비율을 말한다.

정부는 지금까지의 기준들이 부동산 시장의 불안정을 막지 못하고 오히려 더욱 심화시켰다고 판단해 더욱 강력한 규제책들을 내놓았다.

먼저 기존 DTI가 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출의 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했다면 ‘신DTI’는 기존 받았던 주택 대출의 원금까지 포함시켜 대출액을 정한다. 또한 소득의 지속가능성과 소득입증 능력을 확인한다. 때문에 연령이 낮을수록 장래소득이 증가할 가능성이 크고 만 40세 미만 무주택자의 경우에는 장래소득을 10% 초과해서 늘려줄 수 있어 중장년층은 대출받기 어려우나 청년 대출자에게는 유리하다.

이와 함께 도입되는 DSR은 DTI보다 한층 더 강력한 규제로 주택담보대출은 물론 마이너스 통장과 신용대출 등 모든 대출금액을 따져 대출액을 산정한다. 또한 두 번째 주택담보대출부터는 15년 만기 제한이 도입된다. 때문에 최장 30년 만기로 받을 수 있었던 주택담보대출이 15년으로 줄면서 DTI의 기준까지 맞추면 대출금액이 감소하게 된다.

여기에 정부는 주택도시보증공사(이하 HUG)의 중도금대출 보증한도 6억 원을 5억 원으로 낮춰 내년 1월부터 분양공고를 내는 사업자를 대상으로 적용할 방침이다. HUG와 주택금융공사의 중도금대출 역시 90% 보증을 80%로 낮춘다.

또한 ‘부동산 임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인’이 내년부터 본격적으로 시행될 경우 대출금 상환방식이 기존 원리금 일시상환에서 매월 균등 분할상환으로 바뀌기 때문에 임대소득이 이자비용을 초과해야만 대출이 가능해진다.

이에 업계 전문가들은 “앞으로 주택거래가 위축되고 가격상승은 막지 못할 것으로 보인다”며 부동산 시장 침체를 우려하고 있다. 또한 “한국은행 기준금리가 인상될 경우 대출을 통해 집을 샀던 사람들의 매물이 쏟아져 나올 것으로 보인다”고 밝히며 결국 돈 있는 사람만이 집을 사는 부동산 시장의 양극화가 심화될 것으로 분석했다.

한 부동산 전문가는 이에 대해 “정부는 앞으로 규제로 인해 부동산 시장에 악영향을 미친 것은 없었는지 예의주시할 필요가 있다”고 밝혔다. 따라서 이번 규제로 인해 죄 없는 이들이 피해를 보지는 않을지 우려의 목소리가 나오고 있는 상황이다.

박소희 기자  shp6400@naver.com

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