▲ 기존 집주인 대신에 새로운 주인이 들어설 경우, 세입자는 기존 계약 계승과 거부 중 어는 선택이 낫고 새 주인에게는 어떤 것이 유리할까? <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 다주택자에 대해 내년 4월 양도소득세가 중과하기 전에 집을 처분하기 위해 동분서주하고 있지만 생각보다 쉽지 않은 모양새다. 대책 발표 전 전세 계약을 맺은 주택의 경우, 매수자를 찾기도 쉽지 않고 정부의 정책 의도와는 반대로 실거주자가 아닌 투자자에게 다시 매도해야 할 수도 있다.

또 기본적으로 세입자가 있는 집을 매수하는 경우, 세입자의 기존 임대차기간을 보장해줘야 해 거주할 집이 필요한 실수요자들은 세입자가 있고 세입자의 임대차 기간이 남아있는 집은 매수하지 못한다. 이에 집주인은 임대차 계약기간이 완료되면 매매에 나서는 상황이다.

물론 예외인 경우도 있다. 바로 집주인이 자금 사정과 세금을 이유로 세입자를 끼고 매매에 나설 때다. 물론 실거주자가 나중에 입주를 위해 미리 사는 경우도 있지만 대개는 투자를 목적으로 매수하는 경우가 다반사다. 임대차기간과 입주를 맞추는 것이 여간 쉽지 않기 때문이다.

그렇다면 세입자가 있는 매물의 장점이 무엇이기에 집주인이나 투자자들이 매매, 매수에 나서는 것일까?

가장 큰 이유는 입주매물에 비해 저렴하다는 것이다. 물론 집주인이 ▲자금, 세금적 이유로 급한 경우 ▲실거주 수요에게 팔수 없어 사줄 수 있는 수요가 제한적일 때 ▲전세가격이 오르는 시기에는 현 시세대로 전세금을 받지 못하기 때문에 ▲상대적으로 투자금이 많이 들어가는 경우에 해당된다.

이때 자금력이 있는 투자자나 지금 당장 입주하지 않고 입주 시기를 조절할 수 있는 실거주자에게는 좋은 투자 포인트가 된다.

하지만 세입자가 집주인이 바뀌는 것에 대해 동의하지 않으면 어떻게 될까?

일반적으로 임대차 기간 존속 중 집주인이 바뀌는 경우 세입자는 새로운 집주인에게 기존 전세금으로 계약기간을 보장받을 수 있지만 세입자는 새 집주인과의 계약 승계 자체를 거부할 수도 있다. 세입자가 동의하지 않더라도 집주인과 매수자간의 매매 계약에는 사실상 영향을 미치지 못하지만 세입자는 기존 계약을 해지할 수가 있는 것이다. 즉 세입자는 새로운 집주인과의 계약 승계와 계약해지 중 양자택일이 가능하다.

이 같이 세입자가 계약 승계를 거부할 상황도 생길 수 있기 때문에 매수인은 반드시 세입자에게 매매 사실을 알려야한다.

또 매수자 입장에서도 세입자의 선택에 따라 손해를 볼 수 있기 때문에 이를 대비해야 한다. 새로운 세입자를 구하지 못했을 경우 위험이 되기도 하지만 세입자를 찾았을 경우 새로운 임대차계약을 통해 전세금을 높여 투자금의 부담을 감소시킬 수 있고 안정적인 임대차기간을 확보할 수 있기 때문이다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>