▲ 속속 부활하는 부동산규제들로 인해 부동산시장이 얼어붙을 것으로 예상돼 업계 관계자들의 우려를 사고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 이달부터 시행되는 분양가 상한제를 비롯해 초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과 등 정부의 고강도 규제로 인한 부동산 시장의 경직이 예상되고 있다.

먼저 ‘스타트’를 끊은 것은 민간택지에 대한 분양가 상한제다.

‘분양가 상한제’란 말 그대로 아파트 분양 가격의 상한선을 정하는 것으로 집값 안정화 조치의 일환이다. 하지만 기존의 적용 기준이 너무 엄격, 실제로 적용된 사례가 없어 정부가 8ㆍ2 부동산 대책의 후속조치로 완화된 적용 기준을 제시했다.

개정안에 따르면 앞으로 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 ▲최근 3개월 간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역 ▲최근 12개월 간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과한 경우 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대 1초과 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우 ▲3개월 간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등 이중 하나로 해당되는 지역은 적용받게 된다.

김현미 국토교통부 장관은 이달 '주거복지 로드맵'을 내놓기로 하고, 분양가상한제 적용 지역도 이 때 발표될 것으로 예고했다. 문제는 8ㆍ2 부동산 대책으로 인한 고강도 규제로 최근 집값 상승률이 주춤한 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구) 지역은 ‘분양가 상한제’ 1차 적용 대상지에서 제외될 것으로 보인다는 것이다. 오히려 풍선 효과를 본 성남시 분당구ㆍ고양시 일산서구ㆍ대구 수성구 등이 적용될 것으로 보여 그 실효성에 대해서도 의구심이 드는 형국이다.

지난 16일 한국감정원과 통계청 등에 따르면 서울시의 최근 3개월간 집값 상승률은 0.94%로 같은 기간 서울지역 물가상승률 0.90%와 비슷한 수준을 기록했다. 그 중 노원구가 1.34%로 가장 큰 폭으로 상승했고, 이어 동작구가 1.24%로 뒤를 이었지만 이 역시 물가상승률을 2배 이상 웃돌지 못했다. 결국 부동산 규제에 원흉인 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)는 개정안 적용 범위에서 벗어났다.

업계에서는 분양가 상한제의 서울 적용 여부보다 부작용에 대한 우려가 크다. 한 대형 건설업체 관계자는 "강남권은  사실상 분양권 상한제가 적용되고 있다고 봐야 한다"면서 "지난해부터 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 아파트 분양 보증 거부 등으로 이미 시세보다 낮은 분양가로 분양에 들어갔고 거기에 따른 '로또청약' 등의 부작용이 나타나는 실정이다"고 전했다. 

여기에 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)이 내년부터 본격적으로 시행된다.

사실상 가장 큰 이슈를 몰고 온 ‘뜨거운 감자’로 논란이 가장 많은 규제 중 하나다. ‘재건축초과이익환수제도(초과이익환수제)’란 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 최대 50%를 환수하는 제도로 쉽게 말하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액이다. 이 제도가 도입되면 강남 재건축 단지의 경우 가구당 수천만 원에서 많게는 수억 원을 내야 한다는 전망이 나온다.

재건축 단지들은 이에 대해 불만을 표시하며 이전부터 재건축부담금은 이익이 불확실함에도 과세하는 것으로 이는 위헌 소지가 있고, 양도소득세와 종합부동산세가 있음에도 부담금을 요구하는 것은 ‘이중과세’라는 주장도 제기하고 있다.

하지만 정부는 예정대로 내년 1월 1일부터 초과이익환수제 적용을 시행할 것이라고 맞서고 있는 상황이다.

상황이 여의치 않자 재건축 조합들은 최근 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 시공자와의 공동시행 방식을 택하거나 시공자 선정 등 절차에 있어 무리한 사업 진행을 이어가고 있는 형국이다. 부담금을 피하기 위해서는 올해까지 관리처분인가 신청을 해야 하기 때문이다.

물론 성급한 사업 진행으로 인한 부작용을 걱정하는 의견도 있다. 초과이익환수제를 적용을 감수하더라도 정상적인 사업 진행을 해야 추후 문제를 막을 수 있다는 것이다.

서울 송파구의 한 조합 관계자는 “환수금을 내더라도 정상적으로 사업을 진행해야 한다”며 “그렇지 않으면 졸속 진행으로 인한 추후 부작용이 발생해 더 큰 손실을 가져올 수 있다”고 지적했다.

국토부가 지난달 재건축 시공사 선정 입찰 제도 개선을 추진하겠다고 나서면서 재건축 조합에 대한 이사비 등 금품 공세도 이제 없어질 전망이다. 시공 입찰에 나서는 건설사는 대규모 이사비 지원이나 입주자 융자·보증을 제안할 수 없고 금품 등을 제공하면 해당 사업장의 시공권도 박탈되기 때문이다.

끝으로 내년 4월부터 서울ㆍ세종신도시 등의 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 적용된다.

이는 8ㆍ2 부동산 대책 발표에 따른 것으로 ▲조정지역내에서 주택을 양도하는 2주택 이상 보유자에겐 일반세율(6~40%)에 10%포인트 가산 ▲3주택 이상자에겐 일반세율에 20%포인트가 추가 부과되며  2주택자는 16~50%, 3주택 이상자는 26~60%의 양소데율이 적용된다. 장기보유특별공제도는 적용되지 않는다.

이들 다주택자에게 적용되는 양도세 최고 세율은 60%에 주민세 6%를 더하면 양도소득의 66%를 세금으로 내야 할 것으로 보인다. 1가구 1주택자에게는 양도세를 면제(9억 원 이하 주택)해주지만, 2년간 실거주라는 조건이 붙는다.

여기에 내년 1월부터 조정대상지역에서 분양권을 전매 시, 보유기간과 상관없이 양도세 50%를 적용한다.

결국 중과세율에 대한 부담이 있는 이상 실거주가 아니면 조정대상지역 내 집은 파는 것이 났다는 관측이다.

이동현 KEB하나은행 부동산센터장은 “1가구 1주택 비과세 요건으로 거주 요건이 추가된 만큼 거주할 목적이 아니라면 조정대상지역 내 집은 파는 게  맞다”면서도 “앞으로 집값 상승을 기대할 수 있는 서울 도심과 강남 등 보유할 만한 가치가 있는 지역이라면 임대주택으로 등록하는 것이 낫다”고 조언했다. 

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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