▲ ‘입주권’과 ‘분양권’이라는 단어를 흔히 볼 수 있지만 의외로 이 두 단어의 개념을 명확히 구분하는 사람은 많지 않다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 부동산 시장이 연일 뜨거운 이슈를 몰고 다니는 가운데, 뉴스를 접한 사람들은 ‘입주권’과 ‘분양권’이라는 단어를 흔히 볼 수 있다. 하지만 생각보다 이 두 단어의 개념을 명확히 구분하는 사람은 적다.

먼저 입주권이란 재개발ㆍ재건축 등으로 집이 헐리면 집을 잃은 것에 대한 보상으로 나중에 지어질 아파트를 받을 자격(입주할 수 있는)으로 조합원에게 부여된다. 예를 들어 입주권을 샀다는 말은 그 지위를 갖던 원주민이나 철거민에게 추후 아파트를 갖는 권리를 샀다는 것을 의미한다.

분양권은 간단히 말해서 신규 분양아파트에 입주할 수 있는 권리로 일반분양 청약당첨자에게 주어진다. 예를 들어 A지역에 1000가구를 새로 짓는다고 가정할 때, 조합원 물량이 800가구(입주권)라면 그 나머지 200가구가 일반에 분양되고 이 200가구에 대한 분양권이 생성되는 것이다.

따라서 분양권은 신규 분양아파트 청약에 당첨돼 해당 아파트의 준공 후 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권 매매는 조합원과 거래를 의미하고 분양권 매매는 청약을 통해 당첨된 사람과 거래를 의미한다고 보면 된다.  

앞에서 입주권과 분양권의 의미적 차이를 알아봤다면 이번에는 특성적 차이를 살펴보자. 뭐가 다를까? 

먼저 조합원의 물량인 입주권을 갖고 있으면 단지 내에서 입지가 좋은 동ㆍ호수를 미리 배정 받을 수 있다. 반면 분양권은 조합원들에게 우선 배정 후 남은 물량이 분양되기 때문에 상대적으로 좋지 못한 동ㆍ호수를 배정받을 가능성이 크다.

가격에서도 차이가 난다. 보통 입주권은 분양권에 비해 10~15% 정도 저렴하고. 수천만 원 상당의 발코니확장과 풀옵션 등도 누릴 수 있다. 물론 심사숙고 없이 입주권을 구입하면 문제가 생길 수도 있다. 사업이 지연되거나 사업비가 늘어나면 추가되는 비용은 조합원이 이에 대한 부담을 해야 하고 일반분양이 제대로 안되면 추가분담금도 발생하기 때문에 신중함이 필요하다. 입주권을 매입할 때에 사업성은 물론 추가분담금이 얼마나 되는지 반드시 확인해야 하는 이유다.  

또 분양권은 완공 후 잔금을 내고 등기를 마칠 때까지 주택으로 간주되지 않아 무주택자가 분양권을 구입 후 전매하면 생애최초주택구입 혜택을 받을 수 있지만, 분양권 자체를 되팔 경우 내년부터 보유기간과 상관없이 50%의 양도소득세가 적용된다.

반면 입주권은 「소득세법」 제89조에 따라 주택으로 분류, 따라서 다른 주택을 보유한 사람이 입주권을 살 경우 일시적인 경우를 제외하고 2주택자가 돼 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 여기에 재산세도 납부해야 한다.

정리하자면, 입주권 외에 주택 한 채를 가지고 있으면 2주택자가 되지만 분양권 외에 주택 한 채를 가지고 있으면 1주택자가 된다. 반면 분양권과 주택 한 채를 보유한 사람은 기존 주택을 매도하는 경우 1주택자와 같기 때문에 해당 주택을 2년 이상 보유했다면 실거래가 9억 원을 넘지 않은 한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

마지막으로 취득세 여부에 관해 살펴보면, 일반적으로 관리처분계획인가 이후부터 구주택인 부동산의 소유권은 입주권이라는 권리로 바뀌고 입주권을 구입할 때 주택의 권리가액에 웃돈을 합한 금액을 지불해야 하는데, 거래할 때마다 등기를 해야 한다. 이때 알아둬야 할 점은 철거 전 입주권을 얻었다면 주택에 적용되는 1.1~3.5%의 취득세가 부과되지만, 철거 후 토지만 남았을 경우 토지에 대한 취득세율인 4.6%를 지불해야 한다. 여기에 보유하는 동안 토지 지분에 대한 재산세도 추가된다.

반면 분양권은 입주하기 전까지 따로 등기할 필요가 없어 취득세를 낼 필요가 없다.

이 같이 입주권과 분양권 모두 각각의 장ㆍ단점이 있으므로 본인의 상황과 시장 상황에 맞는 현명한 투자가 필요하다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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