▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정비사업은 ‘「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업’을 말하고, 그 사업의 유형에는 주택재건축사업 및 주택재개발사업 등이 있다(제2조 제2호).

그리고 정비사업을 영위하는 사업주체는 추진위원회와 조합(이하 ‘사업시행자’)으로 구분할 수 있고, 사업시행자는 도시정비법의 절차에 따라 일반적으로 조합설립, 시공자 선정 및 사업시행인가를 받아 조합원 분양을 한 후, 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아 일반분양의 절차를 거치게 된다. 그런데 최근 후분양제에 대한 논란이 가중되고 있는 바, 정비사업의 현실을 중심으로 하여 후분양제의 문제점을 짚어보도록 하자.

정부가 보는 시장 상황에 따라 선분양제와 후분양제에 관한 논란이 꾸준히 있어 왔고, 지금도 선분양제의 문제점으로 ‘전매권으로 인한 투기 성행, 시공자의 부실공사 등’을 들어 후분양제를 시행해야 한다는 목소리가 높아지면서 시행을 눈앞에 두고 있다. 하지만 현장에서 정비사업을 영위하면서 보자면 선분양제보다 후분양제의 문제점이 더욱 많다는 것이다.

정비사업의 특성상 자금조달 능력이 사업 영위의 열쇠가 되고, 자금을 확보하지 못하면 사업을 영위할 수 없다는 것은 주지의 사실이다. 최근 공적 개념의 확대로 인하여 초기 자본을 공공이 일부 부담하는 경우도 있기는 하다.

그런데 사업시행자가 직접 은행으로부터 자금을 조달한다는 것은 사실상 불가능하다. 일반적으로 선분양제의 문제점으로 시공자의 부실시공이나 투기거래를 예로 들고 있으나, 이는 정부의 정책이나 시책에서 파생되는 문제점이라 할 수 있는 것이다. 그럼 후분양제에 대한 문제점을 알아보자.

첫째, 후분양제는 자금조달을 어렵게 하고, 이자 부담을 증가시킨다. 사업시행자는 건물을 신축하기 위해 시공자를 선정하게 되고, 선정된 시공자가 자금을 대여하는 것이 일반적인 정비사업의 프로세스이며, 자금을 대여받은 사업시행자는 시공자에게 이자를 부담하게 함에 따라 자금 부담이 가중되게 된다. 그런데 정부는 영세한 재개발사업지를 제외하고, 조합이 이주비 등을 자체적으로 조달하는 방안을 마련하겠다 하니 이 또한 보편성이 있을지 의문이다.

둘째, 부실시공을 근절할 수 있다 하나, 분양을 받고자 하는 자는 완제품을 공급받게 됨으로 선분양제든 후분양제든 시공에 대한 감리는 동일하다는 것이다. 다시 말하면 부실시공은 정부의 입법이나 부실시공에 대한 시공자에 대한 관리 감독 등을 통해 충분히 제어할 수 있는 부분으로, 부실시공은 선분양제의 당연한 결과가 아니라 정부의 책임을 사업시행자나 시공자에게 떠넘기는 것에 불과하다는 것이다.

셋째, 선분양제는 주택 투기를 조장한다 하나, 주택경기는 국가 경제의 흐름에 따라 자금이 흐르게 마련인 것으로 주택시장이 안정적이라면 주택 투기는 조절이 가능하다 할 것인 바, 선분양이 전매권 행사에 따른 투기를 가중시킨다는 것은 옳지 않다는 것이다. 주택은 시장 상품으로 입지 등 여러 요인에 따라 그 효용성이 증가될 수도 있는 바, 그로 인하여 주택가격이 상승하고 수요자가 몰려 주택가격이 상승하는 것을 투기라 단정하는 것은 무리라 할 수 있다. 따라서 선분양제든 후분양제든 선호도가 높은 분양 아파트는 가격이 급격하게 상승할 수밖에 없다는 것이다.

넷째, 후분양제는 사업시행자뿐만 아니라 시공자의 사업활동까지 제한한다는 것이다. 정부가 금융정책에 개입하여 대출 요건을 강화하다 보니 대출금리가 올라가고 수요자의 대출은 더욱 어려워지고 되고 있다. 사업시행자는 사업을 영위하려면 자금을 조달하여야 하는데, 은행은 자금 대출을 기피하고, 과거 정부의 지나친 확대 정책으로 인하여 정비사업지는 포화상태이며, 심지어 공공임대주택이라는 명분으로 정부가 수행하는 사업은 증가되는 상황에서 저리의 자금을 확보한다는 것은 불가능에 가깝다 할 것이다.

정부는 금융정책을 비롯한 모든 방안에 대한 개입을 통제 주택경기를 안정시키려는 기조를 유지하면서, 새로운 사업유형을 내세워 공공임대주택 등의 공급을 확대하려 하고 있다. 다시 말하면 주택 공급을 정부가 주도하려 한다는 것이다. 그런 상황에서 민간주택의 공급을 투기라는 미명하에 각 사업지가 안고 있는 고질적인 문제들을 도외시하고 획일적으로 시책들을 강구하여 시행함으로 인하여 내 집 가지고 내 집 짓는 것임에도 불구하고 원인자부담이라는 기부채납 등을 하고 나면 남는 것이 없다는 것이다.

후분양제는 실수요자를 위한 정책이라 할 수 있다. 하지만 정부가 내세우고 있는 선분양제의 문제점들이 정비사업지의 상황을 정확하게 반영하고 있는지, 아니면 정부 시책의 과오를 정비사업지의 문제로 전가하고 있지는 않는지 의심스럽다는 것이다. 이는 도시정비법이 시행된 이후 지금까지 반복되고 있는 고질적인 문제점으로 단기적인 현안에 안주하는 정책을 추진하고 있다는 반증밖에 되지 않는다는 것이다.

선분양제는 사업시행자가 언제쯤 시공자를 선정하여야 하는가에 대한 논란만큼 입장차가 극명한 사안임은 사실일 것이다. 하지만 정비사업의 현실을 정확하게 인지하고 있지 못한 사람들이 주로 다루는 사안이 아닐까 생각한다. 따라서 도시정비법이 안고 있는 정비사업의 절차상 선분양제가 답이고, 자금을 손에 쥐고 있는 시공자의 관리에 주안점을 두어야 한다는 것이다. 일례로 시공자의 공사비 내역이 정확히 공개된다면 후분양제의 장점은 사라지고 투기에 대한 문제만이 남게 되는 것이다.

하지만 주택에 대한 투기는 시장논리상 항상 존재하는 것으로 사회적 형평성인 균형을 위해 정부나 민간이 공급하는 임대주택 등에 대한 공급 방안을 확실하게 갖고 있다면 투기는 자연스럽게 시장논리에 따라 잠재울 수 있다 할 것이다. 결론적으로 일반 정비사업의 여건상 선분양제가 답이고, 선분양제의 문제점이라 할 수 있는 사안에 대한 올바른 접근이 선행되어야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>