▲ ‘재건축초과이익환수제도’의 시행 날짜가 앞으로 두 달도 남지 않은 가운데 사업 관련자들이 문제점을 지적하며 개정을 요구하고 나섰다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 재건축으로 인한 개발이익의 일정부분을 환수함으로써 ‘주택투기를 방지’해 주택가격의 안정을 도모하고, 적정한 배분으로 ‘사회적 형평’을 기한다. 2006년 당시 정부가 「재건축초과이익환수제도에 관한 법률」을 제정하며 밝힌 도입 이유다. 하지만 이 법의 시행 중 동 법률 제정의 목적, 적용 대상 및 형평성, 주택가액의 산출방법, 조세 정의 등에서 많은 문제점이 제기됐고 여전히 진행 중이다.

이런 가운데 강남권 재건축 조합들이 문제 해결을 위한 개선 방안을 제시하는 등 적극적으로 움직이고 있어 업계의 큰 관심을 끌고 있다. 이에 본보는 이들 조합이 마련한 방안과 개정을 해야 하는 이유를 구체적으로 알아봤다.

두 달 앞으로 다가온 초과이익환수제… 업계 “해결해야 할 문제점 여전히 많다”
강남 재건축 단지 조합들, 정부에 초과이익환수제 개정 요구

재건축시장의 핫이슈 ‘재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)’의 시행 날짜가 앞으로 두 달도 남지 않았다. 이를 증명이라도 하듯 재건축 단지들은 초과이익환수제 대비책을 마련하기 위해 동분서주하고 있는 형국이다.

‘초과이익환수제’란 재건축 추진위 구성 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 최대 50%를 환수하는 제도로 쉽게 말하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액이다. 이 제도가 도입되면 강남 재건축 단지의 경우 가구당 수천만 원에서 많게는 수억 원을 내야 한다는 전망이 나온다.

재건축 단지들은 이에 대해 불만을 표시하고 현 정부의 초과이익환수제는 개정돼야 할 부분이 많다고 지적하며 국회와 정부에 초과이익환수제 조정 요청을 하고 있는 상황이다.

먼저 조합들은 2006년 법 제정 당시, 연간 아파트가격 상승률은 24.8%에 이르렀고 재건축 대상 단지들은 매매가격 역시 연간 상승률 38.49%에 다다랐으나 2013년 이후 한자리 수를 유지하는 등 최근 당국의 성공적인 부동산 정책으로 안정을 유지하고 있음을 밝히며, 30년 이상 거주하고 준공 후 10년 이상 거주할 주민들에게조차 부동산 투기로 보고 해당 법을 적용하는 것은 그 자체로 잘못됐다고 말한다.

결국 ‘부동산 과열’이 지속되고 있다는 전제하에 제정된 것인데 ‘안정국면’에 접어든 현 시점에서 해당 규제가 그대로 시행되는 것은 적절치 못하다는 것이다.

또한 정비사업 중 재건축사업에만 적용되고, 주 적용대상인 강남4구는 이미 여러 분야의 조세를 부담하고 있어 사회적 형평성에도 맞지 않다고 설명했다.

더불어 준공시점에 아파트를 보유한 자는 환수금을 부담하지만 아무리 많은 이익을 봤어도 준공 직전에 매도했다면 환수금을 내지 않아도 돼 조합원 간의 형평성에도 맞지 않고 무엇보다 투기를 조장할 여지가 많다는 주장이다.

이에 강남권 조합들은 ‘폐지’는 8ㆍ2 부동산대책에 의미를 약화시킬 수 있고 ‘유예’는 또 다시 정부의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있는 점을 고려해 관련 제도를 ‘개정’하는 것이 실질적으로 가장 현명한 방법이라고 강조했다.

▲ 국토교통부는 현재 내년 재건축초과이익환수제 적용을 못 박은 상황이다. <사진=아유경제 DB>

“모든 수요자를 투기 세력으로 보면 부당”… 실수요자 개념부터 다시 정리해야!
조합 “실수요자 고려하지 않은 획일적 규제는 시정돼야”

이에 본보가 이들 조합으로부터 입수한 자료, 즉 국회의원 및 국토부장관에 제출한 자료를 살펴보면 초과이익환수제 문제점과 개선방안은 몇 가지로 압축된다.

먼저 실수요에 대한 개념 정리가 선행돼야 한다. 현재는 최초 실수요를 집 없는 사람으로 지칭하고 있지만 여기에 추가로 ‘신축 전 10년 이상 소유한 자’인 조합원 실수요자(1가구 소유)를 실수요에 개념으로 봐야 한다는 것이다.

대치쌍용2차 안형태 조합장은 “현재는 재건축조합원 모두를 투기수요자로 보고 있는데 이것은 잘못된 것”이라며 “실수요자와 투기수요자에 대한 구분을 명확히 하고 10년 이상 보유 시 양도세를 면제하는 독일의 경우처럼 조합원 실수요자들도 환수금을 면제받아야 한다”고 설명했다.

개시 시점에 대해서도 문제를 제기했다. 사실상 등기 이후 조합에 실질적인 모든 권한이 발생하는데 추진위원회 승인일(주택가격 최하 시점)을 개시시점으로 보는 것은 타당하지 않다며 주택 가격이 1차적으로 상승하는 조합 설립 등기일을 개시시점으로 봐야 한다는 것이다.

납부시점과 관련해서는 재건축 부담금은 재건축 사업을 실시해 낼 수 있는 이익이 불확실함에도 불구하고 해당 이익에 대해 미리 과세하는 것으로 이는 위헌의 소지가 있다는 설명이다. 현재 납부 시점은 준공인가일부터 10개월 이내로 규정돼 있으나 이후 집값이 하락한다면 그 손해는 온전히 조합원이 부담해야 하는 상황이다. 이에 대해 조합들은 신축주택의 매도ㆍ상속ㆍ증여했을 때로 납부 시점을 못 박아야 객관적 거래가치를 기준으로 환수되는 것이라고 설명했다.

이에 대해 안 조합장은 “현재 납부시점은 이익실현 여부가 불확실한 미실현 소득에 대한 과세”라며 “이를 그대로 적용하면 조합원들은 환수금 납부 여력이 없어 준공과 동시에 강제로 매도해야 한다”고 주장했다.

그는 이어 “무엇보다 정부는 현재 초과이익환수를 부담금 관리기본법상 부담금으로 파악하고 있으나 헌법재판소가 어떤 공과금이 조세인지 부담금인지 실질적인 내용을 기준으로 판단해야 한다고 밝힌 만큼, 재건축 부담금도 개발부담과 성격이 유사해 조세로 볼 수 있다”며 “이는 양도소득세가 이미 존재함에도 또 다시 세금을 걷는 것”이라고 지적했다.

업계에서는 정부가 재건축 부담금 부과 후 가격이 하락하는 경우에 대한 대책을 마련하고 재건축 조합의 법인세와 양도소득세 등이 재건축 부담금과 중복되는 ‘이중과세’ 문제를 시급히 해결해야 한다며 꾸준히 문제를 제기하고 있는 형국이다.

이와 더불어 납부요율에 대해서도 반드시 개정돼야 한다고 목소리를 높였다. 현재 적용된 납부요율을 살펴보면 10%, 20%, 30%, 40%, 50%로 이는 결국 모든 조합원들을 투기 수요자로 본 징벌적 요율 적용으로 이를 입주 10년 이내 매도자를 대상으로 소유 년별로 2%, 4%, 6%, 8%, 10%로 차등 적용해야 한다고 개정을 주문했다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수 역시 “초과이익환수제는 재건축 조합원 모두를 투기세력으로 보고 있다는 점이 문제”라며 “특히 1주택자를 포함한 실수요자들을 고려하지 않고 획일적 잣대로 규제를 가하고 있는 것은 반드시 시정돼야 한다”고 덧붙였다.

▲ 강남권 재건축 단지들은 주민 청원서를 국회에 제출하는 등 초과이익환수제 대책 마련을 위해 안간힘을 쓰고 있다. <사진=아유경제 DB>

이석주 서울시의원, “초과이익환수제, 시장 흐름 역행한 무리수”
추후 국회에서 논의될 듯… 여전히 난항 예상↑

해당 조합들은 이 같은 내용을 담은 청원서를 서울 15개 자치구 내 70여 곳 재건축 단지 5만여 명 주민을 대상으로 작성, 이를 국토교통부에 전달하며 반드시 초과이익환수제에 대한 재검토가 이뤄져야 함을 강조했다.

이석주 서울시의원은 “이 법률은 재건축 아파트값 폭등을 우려해 2006년 최초 제정됐으나 경기하락 및 위헌요소 등의 문제점으로 장기 보류된 상태”라며 “특히 미실현소득 및 재건축사업에만 국한했고, 중복과세와 국민재산권 침해 등이 내포된 조세폭탄으로 명분이나 형평성도 없고 위헌소지 및 과잉금지원칙도 크게 어긋난다”고 강조했다.

또한 “정부는 8ㆍ2 부동산대책을 구실로 재건축에 초점을 맞추고 또다시 문제의 법령을 재시도 하는 것으로 자유시장 흐름을 역행한 무리한 행정 개입으로 인한 부작용이 불가피하다”며 “초토세나 종부세가 위헌판결로 국민원성과 함께 소멸 조정됐고, 보유세 폭등 과세에서 봤듯이 오른 세금만큼 주택 가격은 계속 상승하는 등 정책이 실패하는 아픈 경험을 갖고 있다”며 이들 조합 주장에 힘을 실었다.

하지만 조합이 받은 회신에는 ‘2018년부터 관리처분인가를 신청하는 재건축사업은 재건축부담금이 부과될 예정으로 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정안에 대해서는 향후 국회에서 논의될 사항임을 알리니 이에 대한 이해를 바란다’는 내용을 포함하고 있어 현재 이은재의원 등 4명의 의원들이 각각 발의해 논의 중임에도 난항이 예상된다.

이사비ㆍ이주비 문제 등도 여전한 골칫거리
업계 “정부는 하루빨리 해결책 찾고 주택시장 안정화해야”

이외에도 이사비ㆍ이주비에 관해서도 조합들은 우려를 표시하고 있다. 당장 오는 12월부터 시공자는 조합에 이사비나 이주비를 지원할 수 없고 이주비를 대출할 때 보증을 설 수도 없다.

건설업계의 한 관계자는 “이사비는 시공자 선정 과정에서 홍보 수단으로 활용하지만 실제로는 조합원들이 이사비를 받고 부담해야 할 높은 세금 때문에 나중에는 조합 사업비에서 지급하는 것으로 바꾸고, 건설사가 그만큼 공사비를 깎아주는 방식을 많이 써왔다”며 “이사비를 안 주면 건설사 입장에선 손해 볼 것이 없지만 조합원들은 실제 투입된 이사비에도 모자란 돈을 받게 되면 부담이 커지고, 이주 촉진에도 걸림돌이 될 수 있다”고 말했다.

실제 강남권을 비롯한 재건축 단지의 이사비는 통상 500만∼1000만 원으로 책정되는 경우가 보통이었지만 현재 서울시가 검토 중인 개선안을 적용될 경우 전용면적 84㎡의 이사비용이 150만 원으로 대폭 줄어들다.

안 조합장은 이에 대해 “이주비 금지로 인해 타격이 심한 곳은 재건축을 연기하거나 포기하자는 말까지 나온다”며 “이주비를 어느 정도 보장해줘야 이주를 할 수 있는 것 아니냐”며 반문했다.

과연 남은 기간 정부가 현재 제기되고 있는 문제점에 대한 해결책을 찾고 주택가격의 안정과 사회적 평형을 기해 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지할 수 있을지 귀추가 주목된다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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