▲ 정부가 잇따라 규제책을 내놓은 가운데 분양가상한제가 시행에 돌입해 이목이 집중된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 민간택지 분양가상한제가 이달 7일부터 부활하면서 적용 대상ㆍ시기에 대한 이목이 집중된다. 이에 본보는 분양가상한제에 대해 자세히 짚어보고 이에 따른 부동산시장의 흐름에 대해 짚어본다.

분양가상한제, 시장 흐름에 따라 시행ㆍ폐지 ‘반복’… 2015년 사실상 폐지

분양가상한제는 산정된 분양가격(건축비+택지비) 이하로 분양가를 공시하는 제도로 부동산 경기의 부침과 집값 등락에 따라 제도의 시행과 폐지가 여러 차례 반복됐다.

정부가 주택 분양 가격을 처음 통제한 것은 1977년이다. 중동건설시장에서 벌어들인 자금이 부동산시장에 유입되면서 아파트값 급등이 사회문제로 떠오른 시기였다. 당시 정부는 모든 신축 주택에 대해 일률적으로 3.3㎡당 55만 원으로 상한가를 적용했다.

이런 획일적 규제로 분양 가격과 시장 가격의 괴리가 심해지자 1981년 전용면적 84.9㎡ 이상 민간 아파트는 분양가를 자율화했다. 하지만 분양 당첨만 되면 막대한 시세 차익을 거두는 부작용은 여전했다. 또한 주택 공급이 위축돼 1980년대 말 전세금 폭등 등 부동산 대란이 일어났다.

주택 200만 호 건설을 추진한 노태우 정부는 건설업계 요구를 받아들여 1989년 11월 분양가상한제를 폐지하고 분양가를 택지비와 건축비에 연동하는 원가 연동제를 시행했다. 하지만 분양가 규제가 시장경제 논리에 맞지 않는다는 지적이 끊이지 않았고 IMF 외환 위기로 건설사 도산, 미분양 급증 등 부동산 경기가 바닥으로 떨어지자 분양가 자율화가 도입됐다. 1998년 2월 민간 택지에 공급하는 아파트 분양가가 자율화됐고, 1999년 1월 국민주택기금지원을 받는 일부 소형 아파트를 빼고는 분양가 규제가 사실상 폐지됐다.

그러나 2000년대 들어 주택 경기가 살아나면서 분양가 규제 목소리에 힘이 실렸다. 부동산과 전쟁을 치렀던 노무현 정부는 2005년 3월 분양가상한제를 다시 도입했다. 당시 정부는 무주택 서민의 내 집 마련 어려움과 건설사의 폭리 등을 이유로 공공택지에 짓는 전용 85㎡ 이하 주택의 분양가 규제에 들어갔다. 2006년 2월에는 공공택지 내 전용 85㎡ 초과 주택에도 분양가상한제가 적용됐고 이후 「주택법」을 개정해 2007년 9월부터 모든 공동주택으로 분양가상한제 적용 대상을 확대했다.

이후 세계 금융 위기로 부동산 경기가 침체되면서 적용 대상이 줄기 시작했고 박근혜 정부 때인 2015년 4월 민간 택지 아파트에 대한 분양가상한제가 사실상 폐지됐다.

하지만 문재인 정부는 지난 9월 8ㆍ2 부동산 대책 후속조치로 민간택지의 분양가상한제 적용 요건을 대폭 완화해 부활을 알렸다.

▲ 민간택지 분양가상한제 적용 기준.

분양가상한제 시행 ‘돌입’, 적용 대상 발표 ‘임박’

2년 만에 모습을 드러낸 분양가상한제는 지난 7일에 본격화돼 빠르면 이달 말쯤 첫 대상 지역이 윤곽을 드러낼 전망이다.

이날 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 8ㆍ2 부동산 대책에 포함된 민간택지 분양가상한제 지정 요건 완화 방안이 담긴 「주택법 시행령」이 지난달(10월) 31일 국회 국무회의를 통과해 이날부터 공포 및 시행됐다고 밝혔다.

이에 따라 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 넘어야 지정 요건을 충족한다.

아울러 분양가상한제가 적용되려면 직전 2개월간 청약경쟁률이 5:1(전용면적 85㎡ 이하는 10:1) 초과, 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 가운데 하나의 요건이 충족돼야 한다.

경기도 중에서는 ▲안양 만안구ㆍ동안구 ▲성남 분당구 ▲고양 일산서구 ▲시흥ㆍ김포가 공통요건을 충족한다. 이밖에 ▲인천 연수구 대구 수성구ㆍ중구 ▲강원도 동해ㆍ속초 ▲충남 계룡 ▲전북 익산 ▲전남 나주 ▲경북 문경 등이 분양가상한제 적용 후보지로 거론되고 있다.

정부는 이달 중순까지 각종 데이터를 분석해 최종 후보 지역을 선정한다는 구상이다. 주택거래량과 분양가 상승률은 이달 중순 이후에 집계되기 때문이다.

1차 공통요건과 2차 요건에 해당되더라도 분양가상한제를 적용하기 위해서는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐야 한다. 하지만 회의 일정이 아직 잡혀있지 않아 각종 통계 집계와 분석을 마친 뒤 이르면 이달 말에 개최될 전망이다.

하지만 모든 요건이 충족되더라도 집값 과열이 주변으로 번질 수 있는지에 대한 검토가 이뤄져야하기 때문에 곧바로 적용지역을 확정해 발표하기는 어려울 것으로 업계 전문가들은 예상하고 있다.

국토부 관계자는 “현재 제도 시행을 위한 개정안을 공포한 것으로 실제 위원회 설치 후 분양가 심의를 거쳐 상한지역 공포 등 제도 적용에는 어느 정도 시간이 걸릴 것”이라고 설명했다.

서울 재건축 단지 “분양가상한제 피하자”… 후분양제 논의까지 ‘활활’

이런 상황에서 부동산 과열로 지목된 서울 강남 3구의 분양 대상들은 대부분 재건축사업지여서 적용 사례가 나오지 않을 것이라는 업계의 지적이 나왔다. 분양상한제 적용 대상으로 확정되더라도 재개발ㆍ재건축사업지들은 관리처분인가 신청 전부터 적용되지만 내년 말까지 분양을 앞둔 사업지들은 이미 인가를 마쳤기 때문이다.

서울시 재개발ㆍ재건축 클린업시스템에 따르면 46곳의 도시정비사업지가 「주택법 시행령」 개정안 시행 전에 관리처분인가를 받았다. 업계에선 내년 상반기까지 일반에 분양될 물량의 대부분이 분양가상한제 적용을 피할 수 있을 것이라고 내다보고 있다.

올해를 끝으로 재건축초과이익환수제도의 유예기간이 끝나면서 재건축 단지들의 속도 조절이 예상돼 이곳 중 분양가상한제 적용 단지가 나올 가능성은 더욱 낮아지고 있다. 일반분양가격이 시세보다 낮을 경우 조합원의 분담금이 증가하고 시공자의 이익도 줄어 사업 추진 동력이 약화되기 때문이다. 조합 설립을 마친 202개 단지 가운데 아직 사업시행인가조차 받지 못한 곳은 51%(103곳)를 차지한다.

분양가상한제가 본격적으로 적용되기 시작하면 새 아파트의 분양가는 시세의 90% 수준이 될 것이라고 관계자들은 분석하고 있다. 가산비 등을 포함한 택지비와 건축비 이하로 분양가가 제한되는데 특히 택지비가 감정평가액으로 산정되기 때문이다.

하지만 분양가상한제의 영향권에 있는 도시정비사업장들은 이를 피하기 위해 대책을 마련하고 나섰다.

이달 8일 유관 업계에 따르면 분양가상한제가 지난 7일 본격 시행되면서 이를 피하기 위해 재건축 단지와 건설사들이 후분양제 도입을 두고 고민에 빠졌다.

한 재건축 조합 관계자는 “아무래도 서울지역이 분양가상한제의 영향을 가장 크게 받을 전망이라 조합원들의 걱정이 크다. 분양가상한제 적용의 기본 요건인 최근 3개월 분양가 상승률이 물가 상승률 대비 2배를 초과하는 지역만 서초구를 제외한 24개 모든 자치구가 해당될 것”이라며 “서울은 민간택지 대다수가 재건축사업으로 진행되는 만큼 이들 중심의 분양가 산정 고민은 깊어질 수밖에 없을 것”이라고 토로했다.

이러한 가운데, 재건축 단지 조합들은 건설사들에게 후분양제를 이용한 분양 방식을 입찰에 포함해 달라는 요구를 하고 있는 것으로 알려졌다.

후분양제로 분양을 진행하면 준공이 80% 이상 진행된 후 분양가를 산정하는데, 현재 시세가 오르고 있어 분양가 산정일이 뒤로 밀리면서 시세가 오르는 만큼 분양가 규제에서 어느 정도 빗겨갈 수 있을 것으로 기대하는 모양새다.

후분양제 입찰 준비를 요구 했다는 한 조합 관계자는 “후분양제로 분양가 하한선을 끌어올리면, 그만큼 조합원 분담금도 줄어들 것”이라며 “조합원 입장에서도 어느 정도 지어진 건물을 확인하고 분양에 나설 수 있어 효과는 좋을 것이다”고 피력했다.

그러나, 후분양제로 오히려 조합원들의 부담금이 늘어날 수 있다는 지적 등 후분양제를 두고 신중론도 일각에서 제기되고 있다. 후분양제가 도입되면 건설사들의 건설대금 이자가 분양가에 포함돼 조합원 전체의 부담은 더 늘어날 수 있다는 주장이다.

농축수산물에 좌지우지되는 적용 대상?… 해제 적용 기준도 불명확해 ‘혼란’

이처럼 도시정비업계의 뜨거운 논란이 된 분양가상한제는 사실 지난달까지만 해도 서울 25개 구는 적용 대상 밖에 있었다. 7~9월 석 달 간 집값 상승률이 같은 기간 소비자물가 상승률(0.9%)의 2배를 넘지 못했기 때문이다.

그러나 지난 1일 10월 소비자물가 통계가 발표되면서 상황은 180도로 반전됐다. 서초구를 제외한 서울 24개구가 분양가상한제 사정권 안으로 들어온 것이다. 10월 서울지역 농축수산물 가격이 전월 대비 6.9% 하락하면서 8~10월 석 달 간 서울 소비자물가 상승률이 0.18%로 대폭 축소됐기 때문이다. 소비자물가에서 농축수산물의 가중치는 전체 70% 밖에 되지 않지만 다른 품목들의 변동 폭이 미미했기 때문에 전체 수치에 절대적인 영향을 준 것이다.

기획재정부 물가정책과 관계자는 “월별 변동 폭이 큰 농축수산물은 가중치는 작지만 물가를 0.3~0.4% 포인트씩 움직이는 주요 변수”라며 “현재 전체 물가 수준이 워낙 낮다보니 일부 품목에서 1~2% 포인트만 오르락 내리락해도 굉장히 큰 영향을 준다”고 설명했다.

문제는 농축수산물 가격의 변화가 이처럼 분양가상한제 지정 여부에 막대한 영향을 줄 수 있다는 사실이다. 서울 25개구 가운데 송파ㆍ강동ㆍ성북ㆍ강북구를 제외한 21개구는 7~9월보다 8~10월 집값 상승률이 낮아졌지만 오히려 분양가상한제 적용 가능성은 높아졌다.

분양가상한제 해제 기준이 없다는 것도 문제로 작용할 수 있다. 인위적인 가격 규제는 일종의 사유재산 침해 또는 기업의 활동을 제약하는 부분이 있기 때문에 정부가 과도한 시장 개입을 최소화하도록 견제할 수 있는 유일한 장치가 해제 요건이다. 향후 주택시장 안정시 해제 시점과 방법을 놓고 갈등과 마찰이 우려된다.

그러나 국토부는 분양가상한제 적용 이후 해제 방법에 대해서는 명확한 기준도 마련해놓지 않았다. 과거 분양가상한제 적용은 전국적으로 이뤄진 뒤 해제된 것이라 지역별 적용은 이번이 처음이다.

국토부 관계자는 “해당 지역의 주택시장이 침체 또는 안정되거나 집값 상승 문제가 다시 발생하지 않겠다는 확신이 들 때 비로소 심의를 거쳐 상한제 적용 지역을 해제할 것”이라며 “주거정책심의위원회에서 특정 지역 주택시장이 과열 양상을 보이거나 앞으로 과열될 우려가 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴보고 애초에 신중하게 결정할 것”이라고 말했다.

게다가 특히 부동산시장 과열을 가장 초래하고 있는 강남3구에 적용대상이 한 곳도 없을 것이라는 전망이 이어지고 있어 이에 대한 실효성 논란이 커지고 있다.

이미 앞서 분양 보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)가 건설사들의 고분양가에 제동을 건 이유도 한 몫 해 이 같은 논란 불씨는 더욱 번져가고 있다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “정부가 이미 여러 방면으로 분양가 책정한 상황에서 다시 부활하는 분양가 상한제가 얼마나 실효가 있을지 의문”이라며 “일부 서울 지역에 적용될 것으로 보여진다”고 말했다.

이처럼 분양가상한제가 시행에 돌입함에 따라 적용 대상 발표도 다가오는 가운데, 정부가 시장의 흐름을 정확히 짚어 과열 양상을 잡을 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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