[아유경제=서승아 기자] 최근 정부가 잇따라 규제를 내놓으면서 재건축시장의 열기 진화에 나섰지만 되레 재건축에 대한 이목은 더욱 집중되고 있다.

재건축사업의 법적 규정은 1984년 4월 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 제정되면서 시작됐다. 단독주택과는 성격이 다른 집합건물의 특성을 반영해 건물 전체에 대한 재건축 추진 근거가 명시됐다. 다만 법 집행을 위한 구체적인 시행령은 마련되지 못해 실제 사업은 지지부진했다. 이에 따라 1987년 12월 도입한 게 「주택건설촉진법」이다. 노후ㆍ불량 주택에 재건축 조합을 결성해 재건축을 추진할 수 있는 법적 근거가 생겼다. 1988년 서울 마포아파트 재건축 조합이 최초로 사업 인가를 받으며 본격적인 재건축 열기가 번져갔다.

1990년대 잇따른 장려 정책으로 호황을 누리던 재건축은 2001년 초 외환위기 이후 부동산 가격이 상승하면서 정부 규제를 받게 됐다. 건설교통부는 2001년 7월 ‘소형 주택 건설 의무제’ 부활을 발표하고 서울시도 고밀도 지구의 용적률을 250% 이하로 제한했다.

이어 정부는 2002년에 「도시 및 주거환경정비법」 제정해 재개발ㆍ재건축ㆍ주거환경개선사업을 통합해 규제하도록 했다. 하지만 재건축시장의 열기는 이 당시에도 좀처럼 식지 못했다.

참여 정부는 재건축시장에 대한 규제를 강화했지만 이명박 정부는 재건축 용적률을 상향 조정하는 등 규제를 완화시켜 재건축시장의 열기는 더욱 불타올랐다. 박근혜 정부도 재건축 허용 연한을 40년에서 30년으로 단축시키고 민간택지 분양가상한제를 폐지해 재건축시장에 힘을 실어줬다. 그러다 이번 문재인 정부에 들어서면서 6ㆍ19와 8ㆍ2 대책 등 규제가 잇따라 발표된 데에다가 재건축초과이익환수제도가 내년 1월 1일부로 부활해 재건축시장에 대한 조이기가 돌입됐다.

용적률 상승으로 가치가 높아진 토지와 아파트가 결합하면서 재건축 아파트 가격은 끊임없이 상승해 왔다. 반포 주공1단지 전용 140㎡의 경우 지난 8월 역대 최고가인 35억5000만 원에 거래됐다. 1971년 이 아파트 분양 당시 가격은 가장 비싼 게 775만 원이었다. 46년간 물가는 20배가량, 서울 땅값은 60배가량 뛰었지만 거래가는 500배 넘게 오른 것이다. 실제로 역대급 규제를 담은 8ㆍ2 부동산 대책 이후 잠시 주춤했던 서울 재건축 아파트 값은 6주 만에 다시 상승 전환했다. 잠실 주공5단지 전용 82㎡ 물량의 경우 역대 최고치에 근접한 17억 원 이상의 매물이 나오고 있다. 지난 9월 청약을 받은 서울 강남구 ‘래미안강남포레스트’(개포시영 재건축)는 185가구 모집에 7544명이 몰려 평균 40.8:1의 경쟁률을 기록했다. 저금리에 갈 곳 잃은 돈이 부동산으로 몰리면서 재건축시장에 사람들이 운집하고 있다.

규모가 큰 재건축 단지일수록 사업비는 더더욱 높아진다. 이처럼 사업비가 높아지면서 재건축사업을 둘러싼 조합원과 건설사를 비롯한 수많은 업체 간 이익 다툼이 이뤄질 수 밖에없다.

국토부는 이 같은 문제를 근절하기 위해 최근 시공자의 이사비 과다 지급을 금지하는 한편 금품ㆍ향응 등을 제공한 건설사가 1000만 원 이상 벌금형을 받거나 직원이 1년 이상 징역형을 받을 경우 2년간 재건축사업 수주전 입찰참가 자격을 제한하는 고강도 규제책을 발표한바 있다.

그러나 아직 부족하다는 지적도 많다. 비리 차단을 위해 정부가 사업 전반에 개입해야 근본적인 해결이 가능하다는 업계의 우려가 크기 때문이다. 

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “일본은 대규모 같은 중요 도시정비사업에 공무원들이 사업 전반에 참여한다”며 “도시정비사업 방식이 재건축에서 재생과 리모델링으로 바뀌어야 조합 비리에 대한 근복적인 해결이 될 것이다”고 말했다.

이어 노 실장은 “재건축 사업 진행은 민간 자율에 맡기되 정부가 사업 절차를 투명하게 공개해 제도적 장치를 강화해야 한다”고 덧붙였다.

이처럼 재건축시장 과열에 대한 업계의 우려가 커지고 있는 가운데, 앞으로의 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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