[아유경제=김소연 기자] 정부가 잇따라 부동산 정책을 내놓으면서 과열된 부동산시장에 대한 진화에 나서고 있다. 하지만 되레 정부가 핵심 타깃으로 지목했던 투기 세력에게 더욱 힘을 실어주고 있어 업계의 우려가 커지고 있다.

이 가운데, 최근 발표한 가계부채 종합대책에 따라 정부는 다음주 중반에 신DTI와 DSR 표준모형을 발표할 예정이다. 이는 주택담보대출을 포함해 모든 가계대출의 대출 가능 여부와 대출 한도를 결정하는 기준이 되기 때문에 이목이 집중된다.

내년 1월부터 적용되는 신DTI는 복수 주담대를 보유한 차주가 가장 큰 영향을 받는다. 지금까지는 주담대를 1건 이상 보유한 차주가 추가로 주담대를 받는 경우 기존 주담대는 연간 이자만 부채에 포함했지만 신DTI는 기존 주담대의 연간 갚아야할 원금과 이자를 모두 부채에 포함한다. 이에 따라 연간 상환해야 할 부채가 늘어나는 만큼 추가로 받을 수 있는 대출금이 줄어들게 된다. 또 두번째 주담대의 만기를 늘려 대출 한도를 확대하는 꼼수를 막기 위해 2번째 주담대부터는 만기를 15년으로 제한해 DTI를 계산한다.

관건은 기존 주담대의 만기를 어떻게 반영하느냐다. 가령 2억원의 주담대를 5년 만기 일시상환 방식으로 대출받은 차주가 만기를 2년 앞두고 추가로 주담대를 받는다고 가정할 경우 신DTI 계산시 잔존만기인 2년으로 할지, 아니면 계약 당시 만기인 5년으로 할지에 따라 차주의 부담이 크게 달라지기 때문이다. 2년으로 할 경우 원금 중 1억원이 매년 갚아야 할 부채가 되지만 5년으로 하면 4000만 원만 반영된다.

금융당국은 차주의 부담이 너무 커진다는 점을 고려해 추가 대출시 잔존만기 대신 전체 만기로 계산하는 방식을 적용할 가능성이 큰 것으로 알려졌다. 금융당국은 서민과 실수요자의 피해를 막기 위해 내년 1월 이후 신규 대출부터 신DTI를 적용하기로 했다. 또 일시적으로 2건의 주담대를 받게 되는 경우 즉시 처분을 약속하면 기존 주담대의 이자상환액만 부채로 반영하고 2년 내 처분을 약속하면 두번째 주담대에 15년 만기 제한을 적용하지 않는다. 40세 미만의 청년층과 신혼부부는 장래소득이 증가할 것으로 보고 소득계산시 10%를 증액해 준다.

주담대뿐 아니라 모든 가계대출의 상환능력심사 기준이 되는 DSR의 표준모형도 공개된다. DSR은 소득은 신DTI와 동일한 방식으로 계산하지만 부채는 주담대, 신용대출, 마이너스대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 반영한다. 신DTI는 주담대만 연간 갚아야 할 원리금을 부채로 계산하고 나머지 대출은 이자만 반영한다.

DSR의 관건은 마이너스대출의 만기를 어떻게 적용하느냐다. 마이너스대출은 통상 1년 단위로 갱신되지만 특별한 사정이 없는 한 자동으로 연장되기 때문이다. 은행별로 5~10년까지 자동으로 만기를 연장하고 있다. 1년을 만기로 보고 DSR을 계산할 경우 마이너스대출 한도가 모두 1년내 갚아야 할 부채가 돼 DSR 비율이 크게 높아진다. 통상 마이너스대출 한도를 모두 사용하지 않는 현실도 반영해야 한다. 금융당국은 마이너스대출의 경우 은행들의 자동 만기 연장 기간 내에서 자율적으로 만기를 정해 계산하는 방안을 검토하고 있다.

하지만 이처럼 잇따른 규제에도 부동산 시장의 빈익빈 부익부만 초래하고 있다는 업계의 지적이 이어지고 있다. 가계부채 종합대책에도 금리를 낮추고 금리를 천천히 올리는 내용을 담았어야 시장의 혼란을 최소화할 수 있었을 것이다. 하지만 되레 정부는 대출 규제라는 카드로 가계부채를 해결하겠다는 내용을 담아 대책은 다시 일회성을 그칠 가능성이 크다. 이에 서민들의 주거환경 개선의 꿈은 저멀리 멀어지고 있는 가운데, 정부는 부동산 문제에 대한 보다 깊은 고민을 통해 근본적인 대안책을 들고 나올 수 있기를 바란다.

김소연 기자  koreaareyou@naver.com

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