▲ 신천진주아파트. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정진영 기자] 삼성물산이 서울 강남 일대 재건축사업에서 부당 수주 논란에 빠지며 검찰 수사가 착수돼 눈길을 끈다.

한 업계 소식통에 따르면 삼성물산은 복수의 강남권 재건축사업을 수주하는 과정에서 불법을 동원했으며, 최근 송파구 잠실진주아파트(이하 신천진주) 재건축 조합의 시공자 선정 과정에서 법 규정을 지키지 않고 편법으로 선정됐다는 의혹에 빠졌다.

신천진주 단지는 1981년 송파구 신천동에 16개동 1507가구로 구성됐으며, 총 1608명의 조합원(상가 소유자 101명)으로 이뤄져있다. 이곳은 2002년 재건축 논의가 이뤄지기 시작했다. 그해 6월 28일 당시 추진위는 시공자 선정에 동의한 조합원 610명이 참석한 가운데 시공자선정총회를 개최했다. 전체 조합원의 절반에도 미치지 못하는 인원이 모인 것이다.

이날 총회에서 삼성물산과 현대산업개발을 놓고 투표가 진행됐다. 특정 건설사를 선정하기 위한 경쟁입찰 방식이 아닌, 사업 지분을 나누기 위한 지분경쟁을 위한 자리였다. 개표 결과, 삼성물산이 354표, 현대산업개발이 249표를 각각 얻었다. 7표는 기권이었다. 이런 결과를 바탕으로 추진위는 그해 10월28일 삼성물산(주관사·58.7%)과 현대산업개발(41.3%) 컨소시엄과 ‘진주아파트 재건축사업 약정서(MOU)’를 체결했다.

이후 사업은 무한정 지연됐다. 강남 재건축사업 열풍이 부동산 가격을 상승시킨다는 비판 때문이었다. 신천진주의 재건축사업이 다시 본격화된 것은 2013년이다. 그해 조합 설립에 대한 논의가 이뤄지면서 조합장 선거가 열렸다. 그 결과, 공약으로 ‘시공자 공개경쟁 입찰’ 등을 내세운 현 조합장이 당선됐다. 2015년 5월 30일 조합설립인가 이후 조합은 정비사업전문관리업자ㆍ감정평가업자ㆍ설계자들과 용역 계약도 연이어 체결하는 등 사업이 신속하게 진행됐다.

삼성물산, 2002년 시공자 선정… 경쟁입찰 방식은 어떻게?
업계 “도시정비법에 의거 시공자 선정 신청 ‘무효’”

문제는 지난 7월 7일 발생했다. 이날 임시총회에서 삼성물산을 시공자로 선정한다는 안건이 올라오면서다. 2002년 10월 28일 맺은 약정서가 근거였다. 조합의 제3호 안건인 ‘시공자 약정서 인준의 건’ 문서에는 “조합은 2002년 6월 28일 개최된 조합원총회에서 삼성물산 컨소시엄이 시공자에 선정됐으며, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 시행 이후인 2003년 8월 18일 송파구청에 시공자 선정 신고를 완료했다”​고 명시돼 있었다.

아울러 재건축사업 약정서를 근거로 그동안 삼성물산으로부터 업무 및 정비사업비를 지원받았다고도 적시돼 있었다. 조합장이 공약한 ‘경쟁입찰 방식’과는 전혀 다른 내용이었다.

현재 모든 재건축사업의 시공자는 경쟁입찰을 통해 선정하도록 돼 있다. 2003년 7월 시행된 도시정비법에 따라서다.

그러나 삼성물산이 시공자 선정 신고를 완료할 수 있던 것은 도시정비법의 ‘예외규정’을 이용해서다. 이는 법 시행 이전의 수의계약을 제한된 범위 내에서 인정해주는 것을 골자로 한다. 물론 조건은 있다. ‘2002년 8월 9일 전까지 조합원 절반 이상의 동의를 얻을 것’과 ‘2003년 8월 31일까지 규정된 서류를 갖춰 관할 당국에 신고할 것’ 등으로 알려진다.

조합원들이 삼성물산의 시공자 선정 신청 수리는 무효라고 주장하는 것도 이 때문이다. 조합원들의 동의를 얻은 시점이 문제로 제기됐다. 조합은 2002년 8월 9일까지 총회에 참석한 610명의 동의서만을 보유하고 있었다. 추가로 시공자 선정 동의서 352매를 받아 과반수 이상(969명)의 동의를 얻은 것은 2003년 7~8월께였다. 따라서 ‘2002년 8월 9일까지 과반수 이상의 동의’라는 조건에 부합하지 않는다는 것이다.

한 업계 소식통에 따르면 대법원 판례도 조합원들의 주장을 뒷받침한다. 대법원은 롯데건설이 2002년 8월 9일 이후에 추가 동의를 얻어 과반수 이상의 동의 조건을 충족시킨 뒤 시공자 신고 수리를 받은 것을 법규 위반이라고 판시한바 있다.

이후 일부 조합원들을 중심으로 삼성물산을 시공사로 선정한 데 대한 문제 제기가 이뤄졌다. 조합원들의 반발이 극에 달한 건 지난달(10월) 초, 인근 재건축 사업지 두 곳에서 경쟁입찰을 통해 조합원들에게 유리한 조건으로 시공자를 선정했다는 소식이 전해졌기 때문이다. 이를 두고 조합원들이 항의하자, 조합은 부랴부랴 삼성물산에 현장설명회를 요청했다. 그 결과, 지난 10월 27일 설명회가 열렸다. 그러나 이날 설명회는 오히려 조합원들의 반발을 키웠다. 특화 내용이나 확정 공사비 등 재건축사업의 핵심적인 부분에 대해 묵인했기 때문이다.

무엇보다 조합원들의 최대 관심사인 추가 분담금에 아무런 언급이 없었다. 조합은 앞서 지난 9월 28일 사업시행인가를 받는 과정에서 인근 초등학교 일조권 문제가 발생했고, 299.31%이던 용적률이 276.7%까지 낮아졌다. 그러면서 당초 계획한 세대수 가운데 288가구가 사라졌다. 이로 인한 손실은 조합원들이 고스란히 떠안게 됐다. 또 7300억 원대이던 재건축 사업비도 9000억 원대로 증가했다. 사업비 대부분이 공사비로 구성된다는 점을 감안하면 삼성물산의 수익률은 높아지는 반면 조합원들의 부담이 늘어나는 것으로 해석할 수 있다.

이곳의 한 조합원은 “당초 계획에는 추가 분담금이 없었다. 중소형 평수에는 오히려 사업수익을 돌려주기로 했고, 대형 평수는 추가금 없이 2가구를 주기로 했다. 그러나 용적률 하락과 공사비 증가 등으로 일부 가구에는 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원대의 추가 분담금이 발생했다”며 “이마저도 삼성물산에서 확정된 공사비를 대답하지 않아 향후 설계변경 등을 통해 늘어날 수 있는 상황이다. 이 때문에 설명회 이후 이어진 주민간담회에서는 조합원들의 집단 항의 사태가 벌어졌다”고 귀띔했다.

조합원들, 법원에 진정서 제출ㆍ행정 소송 등 ‘항의’
재건축초과이익환수제도 앞두고, 시공자 ‘삼성물산’ vs ‘재선정’

이후 조합원들은 서명을 걷어 대검찰청과 서울지방경찰청, 송파구청 등에 진정서를 제출했다. 현재 대검찰청은 진정 내용을 서울동부지방검찰청에 배정시킨 상태다.

지난 1일에는 송파구청을 상대로 시공자신고 수리 처분 무효 소송을 내기도 했다. 이어서 이달 6일부터는 경쟁입찰을 통한 시공자 선정을 촉구하는 서명 운동이 열리고 있다. 현재 600여 명의 주민들이 서명을 마친 상태다. 뿐만 아니라, 조합원들은 현재 삼성물산과 송파구청을 상대로 형사고발까지 준비 중이라는 후문이다.

이에 대해 조합 측은 삼성물산을 시공자로 한 재건축사업을 진행하는 형국이다. 바로 「재건축 초과이익 환수에 관한 법」이 부활하기 때문이다. 이에 따르면 오는 12월 31일까지 관리처분인가 신청을 하지 못하면 재건축 부담금으로 세대 당 2억3000만 원이 넘는 재건축 부담금을 내야한다.

그러나 조합원들은 조합 측이 재건축 부담금 유예 기한이 임박한 시점에 삼성물산을 유일한 시공자로 들고 나온 점에 문제를 제기하고 있다. 또 삼성물산이 도시정비법 예외조항을 이용해 경쟁 없이 수주한 재건축사업장에서 고액의 추가 분담금이 문제가 돼왔다는 점도 우려하고 있다.

일부 조합원들은 경쟁입찰을 통해 시공자를 새로 선정하더라도 다음 달(12월) 31일까지는 관리처분인가 신청을 마칠 수 있을 것으로 주장한다.

또 다른 한 조합원은 “진주아파트는 규모나 입지를 고려하면 서울 내 재건축사업장 가운데서도 ‘대어’로 통한다”며 “경쟁입찰을 통해 유리한 조건으로 시공사를 선정해 오는 12월 31일까지 관리처분인가 신청을 충분히 마칠 수 있을 것”이라고 힘줘 말했다.

정진영 기자  koreaareyou@naver.com

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