[아유경제=김진원 기자] 임차인들이 파산채권인 임대차보증금반환채권에 관해 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 우선변제 받을 권리가 있다고 하더라도, 특별한 사정이 없으면 임차인들이 임대사업자에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 매매대금 지급채무에서 임대차보증금반환채권액을 공제가 허용되지 않고 그에 관한 합의 역시 효력이 없다는 판결이 나와 이목이 집중된다.

지난 9일 대법원 제1부는 부당이득금반환소송과 분양전환 합의에 따른 약정금의 지급(우선변제)을 구하는지 여부를 다루는 선고에서 원고들의 부당이득반환 청구를 받아들일 수 없다며 이들의 상고를 기각했다.

이 사건은 P토건 주식회사가 국민주택기금의 지원을 받아 피고 진장ㆍ명촌지구토지구획정리조합의 토지구획정리사업구역 내에 평창리비에르 1차ㆍ2차ㆍ3차 아파트를 건설했다. P토건은 임대사업자로서 임대의무기간을 5년으로 정해 이 사건 아파트의 임차인을 모집했는데, 임차인모집공고 당시 ‘분양전환 조건’에 ‘임차인의 임대계약 체결 후 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선변제권이 있음’이라는 내용이 포함돼 있었다. 원고들은 그 무렵 2차 아파트 중 일부 주택(이하 이 사건 주택)을 임차해, 해당 임대차보증금(이하 이 사건 임대차보증금)을 지급한 후 입주했다.

P토건은 2008년 4월 25일 파산선고를 받았고, 그 후 시행된 「임대주택법」 제21조에 따라 건설임대주택인 2차 아파트의 임차인대표회의가 울산 북구청장에 임차인에 대한 우선 분양전환에 관한 승인(이하 ‘분양전환승인’)을 신청, 분양전환가격을 32평형 1억1703만8571원 및 28평형 1억87만7283원으로 정한 분양전환승인을 받았다. 2차 아파트 임차인대표회의와 피고 P토건의 파산관재인 피고 1(이하 피고 파산관재인) 등은 2010년 1월 21일 위 분양전환가격에 더해 추가분담금을 지급하기로 정해 2차 아파트의 분양전환 등에 관해 ▲피고 파산관재인은 이 사건 아파트에 관한 분양전환 신청을 하는 임차인으로부터 분양전환 합의금(32평형 1억3140만 원 및 28평 1억1500만 원으로서, 이하 ‘이 사건 합의금’)을 지급받은 후 분양전환절차를 이행 ▲다만, 임차인은 ‘이 사건 합의금’에서 ‘국민주택기금 관련 대출금채권액’과 ‘임차인들의 평창토건에 대한 임대차보증금반환채권액’을 각 공제한 금액만을 파산재단의 보관금 계좌에 입금 등의 합의(이하 이 사건 합의)를 했다.

이에 따라 2차 아파트의 임차인인 원고들은 이 사건 주택별로 피고 파산관재인과 개별적으로 이 사건 합의금을 매매대금으로 하는 매매계약을 체결하면서, 계약금은 이 사건 임대차보증금으로, 잔금은 국민주택기금 대출금으로 각 대체하며, 나머지 금액만을 중도금으로 지급하기로 약정했다. 이후 피고 파산관재인은 원고들로부터 위 중도금을 지급받고, 원고들 앞으로 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

이에 대해 대법원은 “채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 채무자회생법) 제422조제1호는 ‘파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대해 채무를 부담한 때’를 상계금지사유로 규정, 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 그 파산채권자에게 그 금액에 대해 다른 파산채권자들보다 우선해 변제하는 것을 용인하는 것이 되므로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 된다”며 “따라서 특별한 사정이 없는 한 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 적용되며(대법원 2012년 11월 29일 선고 2011다30963 판결 참조), 파산채권자와 파산관재인이 공제를 합의하더라도 다른 사정이 없다면 마찬가지다”고 판결했다.

또한 “한편, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우에, 주택임차인은 채무자회생법 제415조제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금 반환채권에 관해 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 변제받을 권리가 있으며, 그 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차가 아닌 위 주택에 대한 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다(대법원 2017년 1월 12일 선고 2014다32014 판결 참조)”면서도 “채무자회생법 제422조제1호의 취지에 비춰보면, 채무자회생법 제492조제14호에서 정한 별제권 목적물의 환수절차 등에 따른 특별한 사정이 없는 한, 위 임대차보증금반환채권을 가지고 주택임차인이 임대인에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 채무에 대해 상계하거나 그 채무에서 공제하는 것까지 허용되지는 아니하며, 그에 관한 합의 역시 효력이 없다”고 상고를 모두 기각했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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