▲ 주거불안정 문제를 해소하기 위해 마련된 ‘뉴스테이’가 폐지 위기에 놓여 있다. <제공=국토교통부>

[아유경제=박소희 기자] 주거불안정 문제를 해결하기 위해 박근혜 정부가 야심차게 내놓았던 ‘뉴스테이’가 사실상 폐지될 위기에 놓여 있다.

갈 길 잃은 뉴스테이… 정부 “수정ㆍ보완할 계획”

뉴스테이는 2015년부터 시행한 핵심 임대주택사업으로 정식 명칭은 ‘기업형 주택임대(준공공임대주택)’이다. 이는 전ㆍ월세를 구하기 위해 전전긍긍하는 중산층의 주거불안을 해소하기 위해 마련된 주거혁신정책으로 8년 장기임대주택 사업이다.

이 사업은 임차인은 적정수준의 임대료를 납부하며 본인이 희망하는 경우 8년 동안 집을 비워줘야 된다는 불안감 없이 안심하고 거주할 수 있다. 또한 건물을 제공하는 민간사업자의 경우, 입주자에게 최대 8년의 거주기간을 보장해야 하며 임대료도 연 5% 이상 올릴 수 없으나 정부로부터 주택도시기금 저리 융자, 택지 할인 공급, 인허가 특례 등 여러 혜택을 누릴 수 있다는 장점이 있다.

뿐만 아니라 뉴스테이는 입주대상을 저소득층이나 무주택자로 한정하고 있지 않아 다양한 계층을 대상으로 사업이 진행될 수 있다. 때문에 업계 전문가들은 사업이 추진됐을 당시 이로 인해 주거불안 문제가 어느 정도 해결될 수 있을 것으로 전망했다.

하지만 수요가 가장 많은 서울에서는 뉴스테이가 들어설 수 있는 부지가 부족해 공급이 원활하게 이뤄지지 않았다. 또한 8년이라는 짧은 임대기간과 초기 임대료에 대한 규제가 없다는 점 역시 단점으로 지적됐다. 이어 분양으로 전환할 때에는 사업자가 임차인의 우선분양을 보장해야 하는데 이 역시 뉴스테이는 규제를 하고 있지 않아 사업자들에게만 좋은 것 아니냐는 지적을 받은바 있다.

이와 함께 뉴스테이 리츠의 자본 60~70%는 주택도시보증공사(이하 HUG)에서 부담하며 사업을 실질적으로 시행하는 건설사는 10~20%만을 차지한다. 또한 2017년 10월 기준, 20개 뉴스테이 리츠의 1조5893억 원의 자본금 중 63.7%인 1조122억 원은 주택기금의 지원금이고 한국토지주택공사 공모사업의 경우 택지조성원가의 100~110% 정도의 부지를 공급받을 수 있다.

따라서 건설 사업자의 입장에서 분양실적이 저조함에도 불구하고 최대한의 수익을 창출해 낼 수 있다. 이에 ‘중산층 주거안정을 가장한 건설사 배불리기’라는 비난의 목소리가 점점 거세졌다.

이로 인해 문재인 정부는 뉴스테이를 전면 수정할 계획임을 밝혔다. 이로써 이전 정부가 본래 추진하고자 한 목적과 계획이 바뀌면서 뉴스테이는 사실상 폐지 수순을 밟게 된 것이다.

정부는 기존 8년이라는 임대 의무기간과 연 5%의 임대료 상승제한은 그대로 유지할 계획이다. 그러나 기존 계획의 핵심이라 할 수 있는 임차인 자격과 초기 임대료에 대해서 전면 수정할 계획임을 밝혔다.

이에 따르면 임차인 자격에 있어 아무런 기준을 두지 않았던 이전 뉴스테이와 달리 무주택자와 신혼부부를 우대한다는 방안을 검토 중이다. 뿐만 아니라 역세권 청년주택을 포함해 청년층에 대한 공급 역시 확대할 방침이다.

또한 기존 뉴스테이에는 초기 임대료에 대해서도 특정한 기준을 두지 않았는데 이에 대해서도 인근 시세보다 낮은 수준으로 하는 방안 도입을 검토 중에 있다. 이는 주변 민간 아파트에 비해 더 좋은 집을 더 낮은 가격으로 공급하기 위함이다.

정부는 이러한 개정된 내용의 뉴스테이를 지난 9월 말 예고된 주거복지로드맵을 통해 발표할 예정이었다. 그러나 주거복지로드맵 발표가 계속해서 연기됨에 따라 뉴스테이 역시 아직까지 정확한 정보가 나오지는 않고 있다.

업계 “뉴스테이의 성공 여부는 불확실… 사실상 폐지”

이와 같이 뉴스테이를 폐지해야한다는 목소리가 커지고 있는 가운데 폐지와 함께 개정된 내용이 임대주택 시장에 제대로 된 효과를 불러일으킬 수 있을지 의문을 가진 이들도 적지 않다.

한 업계 전문가는 “뉴스테이의 경우 올해 여름이 돼서야 첫 입주단지가 나온 만큼 시장정착 여부에 대해 아직까지 검증된 바가 없다”며 “그럼에도 불구하고 새 정부에서 폐기를 주장하는 것은 이전 정부의 정책을 지우려는 의도로 보인다”고 전했다.

이어 그는 “기존 뉴스테이는 중산층을 겨냥한 것으로 공공부문이 맡고 있는 소형 임대주택과는 전혀 다른 시장을 창출하는 것을 목적으로 하고 있다”며 “때문에 민간 자율성 역시 최대한 보장하고자 한 건데 이를 전면 개정한다면 기존 임대주택 시장의 문제점을 해결할 수 없다”고 주장했다.

또한 한 건설사 관계자는 “이전 정부의 뉴스테이는 건설사에게 다양한 인센티브를 제공했기 때문에 건설사들 역시 사업에 많이 참여할 수 있었다”며 “그러나 추후 전면 개정된 내용이 발표된다면 건설사들은 수익성이 담보할 수 없어 사업을 전면 재검토할 것으로 보인다”고 귀띔했다.

박근혜 정부가 물러나고 새로운 정부를 뽑을 당시 대부분의 후보자들은 뉴스테이를 폐지하겠다고 주장했다. 하지만 문재인 정부는 폐지를 선택하기보다 개선을 선택했다. 하지만 모든 내용을 전면 수정한다는 건 폐지한다는 말과 다르지 않다.

문제가 있는 점은 개선해 적용하는 것이 당연하다. 하지만 폐지를 주장하는 의견이 많음에도 불구하고 개선된 뉴스테이 내용에 대한 반박과 우려가 공존하고 있는 것이 현실이다. 때문에 이미 뉴스테이 개정이 예고돼있다 하더라도 이러한 우려가 존재한다면 다시금 의견이 충돌할 가능성이 높을 것으로 보인다.

따라서 정부는 뉴스테이를 정확하게 파악해 단점은 확실하게 보완하고 장점은 최대한 살려 유지하는 것이 필요할 것으로 보이는 가운데 조만간 발표될 뉴스테이의 내용이 담긴 주거복지로드맵에 업계 관계자들의 귀추가 주목되고 있다.

박소희 기자  shp6400@naver.com

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