▲ 정부가 다주택자 양도소득세 중과에 대한 논의에 시동을 건 가운데, 이 개정안이 통과되면 다주택자 압박이 가속화 될 것이고 후퇴하면 정부의 부동산 규제 기조가 동력을 잃을 수 있어 시장 향방이 기로에 놓여졌다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 8ㆍ2 대책의 핵심인 다주택자 양도소득세 중과에 대한 논의를 본격화하고 나섰다. 이는 정부가 부동산 투기 세력에 대한 본격적인 진압에 나서겠다는 입장과 중첩돼 더욱 업계 이목이 쏠리고 있다. 특히 이 개정안에는 부동산 세제와 관련해서 정부가 여러 대책에서 내놓은 다주택자 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 등이 주요 사안으로 꼽힌다.

내년 4월 중과세 시행 돌입… 발등에 불떨어진 ‘다주택자’

앞서 정부는 8ㆍ2 대책을 발표해 투기 과열의 주원인은 부동산 투기 세력이라고 지목하고 나서면서 다주택자 중과세를 본격화했다. 이에 2014년 폐지됐던 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 2018년 4월 부활한다. 대상은 청약조정대상지역으로 서울 전역과 경기도 7개 시, 세종, 부산 일부 등 40개 시ㆍ군ㆍ구가 포함된다. 내년 4월부터 이 지역의 2주택 보유자가 집을 매매할 때 양도차익의 50%(일반세율에 10% 가산)를, 3주택 이상 보유자의 경우 양도차익의 60%(일반세율에 20% 가산)를 양도소득세로 내야한다. 3주택 이상 보유자는 양도 차익의 절반 이상을 세금으로 내야한다. 예를 들어, 서울에 아파트 3채를 보유하고 있는 사람이 아파트 1채를 팔아 생긴 이익이 3억 원일 경우 현재까지는 양도세로 8420만 원을 내면 되지만 2018년 4월부터는 양도소득세 중과 적용으로 약 2배인 1억6846만 원의 세금을 납부해야한다. 아울러 다주택자는 장기보유특별공제 대상에서도 제외된다. 기존에는 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 10~30%를 공제해줬지만 내년 4월부터는 이 같은 혜택을 받지 못하게 된다.

이에 내년 4월 시행을 앞두고 다주택자 소유자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 특히 ▲임대사업자로 등록된 주택은 내년 4월 이후에도 양도세 중과 대상에서 제외 되는 점 ▲세대 분리된 자녀가 있다면 자녀에게 주택을 증여하는 방법 ▲금융기관 채무나 임대보증금을 끼고 증여하는 부담부 증여도 절세할 수 있는 방법 등 3가지 해법을 향한 이목이 집중되고 있지만 근본적인 해법으로는 작용하지 못하고 있다.

개정안 논의 물꼬는 텄지만 ‘불발’… 다주택자 버티기 ‘돌입’

이 가운데, 국회가 정부의 8ㆍ2 부동산 대책의 핵심인 다주택자 양도소득세 증과에 대한 법률 개정안을 본격적으로 논의하기 시작했다. 정부와 업계는 개정안의 원안 통과 여부에 주목하고 있다.

최근 국회와 부동산 업계 등에 따르면 국회 기획재정위원회 조세소위원회는 이달 13일부터 29일까지 2주간 내년 세제개편(안)에 대한 세법 심의에 돌입하기로 했다.

부동산 세제와 관련해서는 정부가 8ㆍ2 부동산 대책에서 내놓은 다주택자 양도세 증과와 장기보유특별공제 배제 등이 주요 사안으로 꼽힌다.

이 안에는 내년 4월 1일부터 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~40%), 추가세율(2주택자는 10% 포인트, 3주택 이상은 20% 포인트 추가)을 부과하는 내용을 담은 「소득세법」 개정안이 있다. 다주택자는 내년 4월 1일부터 주택 보유 기간에 따라 양도세를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택도 받지 못한다.

내년 1월 1일부터 조정대상지역에서 분양권을 팔 경우 보유 기간과 상관없이 양도소득세율 50%를 적용하는 내용 역시 이번 「소득세법」개정안에 담겨있다. 현행 분양권 소득세율을 분양권을 취득한 지 1년 이내에 팔면 양도 차익의 50%를 납부하도록 규정하고 있다. 1년 이상~2년 미만 보유하면 40%, 2년 이상 보유한 뒤 전매하면 6~40%를 부과한다.

그러나 이 같은 다주택자 양도소득세 중과에 대한 논의는 여야간 의견차이를 좁히지 못해 결론을 내지 못했다.

지난 20일 국회 기획재정위원회 조세소위는 양도소득세 중과 등 「소득세법」 관련 안건 384개 안건을 심의했다. 정부는 조합원 입주권을 포함한 2주택 이상 다주택자가 조정대상 지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 기본세율(6~40%)에 10~20% 포인트를 가산해 과세하는 것을 골자로 하는 개정안을 내놓았으나 이날 소위에서 통과되지 못했다.

이종구 자유한국당 의원은 “투기 지역 내에 있는 (주택을)구매했다고 해서 구매당시에 투기를 했다고 할 수는 없다”며 “(투기를 한 것도 아닌데) 그 사람이 팔면 중과세를 하고 장기보유특별공제까지 적용을 제외한다. 이것은 좀 이상하다”고 말했다.

이현재 한국당 의원도 “8ㆍ2 대책이 돈 있는 사람들만 거래를 할 수 있게 하고 돈 없는 사람들은 더 어렵게 한다는 비판이 있다”며 “(다주택자 중과세도) 당장 급하니 이렇게 해 놓는데 땜질만 하다보니 풍선효과만 일어나고 효과가 얼마 가지 않는다”고 지적했다.

또한 이언주 국민의당 의원은 “어떤 패널티를 받았을 때 행동을 연구로 해야하는데 (의도와) 거꾸로 행동할 가능성이 높다”며 “(규제가) 영원히 가지 않는다고 생각하기 때문”이라고 꼬집었다.

그러면서 “이런 식으로 규제하는 것은 한계가 있다”고 덧붙였다.

반면 김종민 더불어민주당 의원 등 여당 의원들은 “다주택자에 대한 규제”라며 다주택자 양도소득세의 도입 필요성을 강조했다.

결국 기재위 조세소위는 해당 법안에 대한 결론을 내리지 못하고 추후 재논의하기로 결정했다.

시장에선 상당수 다주택자가 정부의 8ㆍ2 대책 발표에도 주택 매도 대신 버티기에 들어감에 따라 양도세 중과 강도에 촉각을 곤두세우는 분위기다. 국토교통부는 다주택자를 겨낭한 8ㆍ2 대책이 효과를 거두려면 관련 법안들의 조세소위 통과가 필수라고 보고 야당 의원 설득에 총력을 기울이고 있다.

이에 대해 조세소위원장 추경호 자유한국당 의원은 “아직 정해진 게 없다”며 유보적 입장을 내놨다. 바른정당과 국민의당은 당초 대책에 공감하는 분위기였기 때문에 반대하고 나설 명분이 약하다는 분석이 나온다. 다만 정부안이 조세소위와 기재위를 거쳐 법안으로 상정되고 통과되려면 국민의당의 협조를 이끌어내야해 이 과정에서 일부 축소 등 조정이 이뤄질 수 있다는 관측도 나온다.

조세소위 더불어민주당 간사 박광온 의원은 “당초 야당은 다주택자 양도세 중과에 찬성하는 분위기였지만 조세소위가 시작돼봐야 구체적인 입장을 알 수 있을 것이다”며 “정부안이 최대한 통과되도록 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.

이에 업계 전문가들은 다주택자 양도세 중과가 정부안보다 상당폭 축소되면 집값 조정에 제동이 걸릴 수 있다고 조언하고 나섰다.

한 업계 관계자는 “정부안보다 대폭 축소된 이번 개정안이 통과된다면 다주택자들은 세 부담이 줄어 버티기를 이어갈 것이다”며 “되레 시장은 돈 있는 투자자들에게만 길이 열릴 수 있다”고 꼬집었다.

▲ [표] 다주택자 양도세 중과 대상.

시장 향방은 어디로?… 부동산 보유세까지 번진 ‘논란’

이처럼 국회에서 큰 이견 없이 개정안이 통과되면 정부의 다주택자 압박이 가속화될 것이라는 전망이 제기되고 반대로 원안이 후퇴되면 정부의 부동산 규제 기조가 동력을 잃을 것이라는 업계의 목소리가 커지고 있다. 부동산 시장은 국회의 다주택자 양도세 강화 개정안의 논의에 따라 시장 향방이 결정될 것이라고 업계는 내다봤다.

이 같은 논란은 부동산 보유세까지 번져갔다. 부동산 보유세에 대한 정부와 여당 내에 개혁 방향은 제각각이다. 보유세를 올릴지, 말지를 놓고 기본적 시각부터 갈라진다. 증세를 할 때 다주택자 등은 겨낭한 지목 증세를 할 것인지 일괄적으로 세율을 늘리는 보편적 증세를 할 것인지를 두고 팽팽하게 충돌하고 있다. 정부와 여당 내에서 조차 의견이 제각각인 점을 감안해 조세특위 관계자들이 공론화 방식을 적극 검토하고 나선 것이다.

지목 증세를 주장하는 입장은 부동산 보유세 인상을 8ㆍ2 대책의 후속조치로 진행해야한다는 입장이다. 지난달 국정감사에서 박광온 더불어민주당 의원이 공개한 국세청ㆍ행정안전부 자료에 따르면 부동산 가격 기준으로 상위 1%의 땅을 보유한 13만9000명이 소유한 주택의 수는 90만6000채에 달한다. 1인당 평균 6.5채다. 부동산 가격이 높아질수록 다주택자를 대상으로 종합부동산세를 올려한다는 입장이다.

이에 조세특위에서 보유세의 전반적인 문제를 다뤄야한다는 의견도 다수 있다. 부동산 보유세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세로 나뉜다. 재산세는 물건별로, 종부세는 인별로 합산 부과된다. 이에 따라 서울 강남3구의 다주택자 등 특정세력만 규제를 강화할 수 없기 때문이다. 조세특위가 다뤄야할 주제는 조세형평성 제고, 조세부담률 같은 큰 문제인만큼 고소득 다주택자만 타깃으로 삼는 것은 형평성에 맞지 않는다는 업계의 지적이 이어지고 있다.

아울러 학계는 조세특위에서 보유세 전반을 검토해야한다는 목소리를 높이고 있다. 지목 증세는 노무현정부의 종부세 실패의 전차를 밟을 뿐 조세개혁 효과는 크지 못하기 때문이다. 보유세 전반에 높은 세금을 부과할 경우 불로소득을 노리는 투기 자체가 근절되고 소득분배 효과를 기대할 수 있다.

효과에 대한 의문도 제기된다. 한 업계 관계자는 “종부세를 높여도 담뱃값을 올리는 수준의 세수효과가 없어 부동산시장에 대한 충분한 모니터링이 없이 무작정 규제만을 가하는 것은 되레 큰 사회 문제만 불어올 수 있다”고 지적했다.

여당이 보유세 증세를 향한 적극적인 행보를 보이고 있는 가운데, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관을 중심으로 정부는 내년 4월까지 지켜보자는 신중론을 펴고 있다. 정부는 8ㆍ2 대책에서 양도세 중과세 시행 시기를 내년 4월로 잡았다. 주무부처인 국토교통부는 소급해 바로 시행하자는 입장을 펼쳤지만 김동연 부총리는 내년 4월로 주장했던 것으로 전해졌다. 김 부총리는 “다주택자들이 양도세 중과 시행 전에 집을 내놓도록 하는 유인책이 필요하다”며 이 같은 입장을 펼친 것으로 전해졌다.

이처럼 정부가 잇따라 규제를 내놓은 가운데, 다주택자 양도세 중과와 종합부동산세 중과를 놓고 부동산 업계의 의견이 엇갈리고 있어 이에 따라 정부가 시장의 흐름을 올바르게 짚어 대안책을 마련할 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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