▲ 내년 1월부터 도입되는 신DTI로 인해 다주택자들의 신규 주택담보대출이 추후 쉽지 않을 전망이다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 당장 내년부터 도입되는 신DTI로 인해 다주택자들의 신규 주택담보대출이 어려워질 전망이다.

금융위원회는 ‘10ㆍ24 가계부채 종합대책’의 후속조치로 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 지난 26일 발표했다. 이는 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)의 계산 방식을 포함하는 것으로 금융회사가 주택 담보로 대출을 허가할 때, 다주택자의 경우 기존 주담대의 원금까지 부채로 잡혀 대출가능 금액이 줄어든다.

차주의 연간 소득을 산정하는 방식 역시 까다로워진다. 1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 벗어나 최근 2년간의 증빙소득을 확인한다. 2년 소득을 제대로 증빙하지 못하면 대출에 페널티가 부과될 수 있다. 다만 청년층, 신혼부부 등 실수요자의 경우 2년간 증빙소득 확인 의무가 없게 했다. 또 이사 목적 등의 일시적 주담대 2개 보유자에겐 신DTI가 완화 적용된다. 기존의 DTI보다 차주의 상환능력을 좀 더 엄격하게 따지는 것으로 연소득 대비 상환액을 계산할 때 보유한 모든 주택담보대출 원리금을 반영한다.

이에 그치지 않고 내년 4분기에는 은행이 대출할 때 차주의 상환능력을 꼼꼼히 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 도입도 예고되면서 8ㆍ2 부동산대책 이후 가뜩이나 움츠러든 주택시장에 타격이 불가피할 전망이다. DSR는 채무자가 1년 동안 갚을 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 차지하는지를 계산한 수치다. 전세대출을 보유한 경우에는 임차보증금으로 상환이 가능하기 때문에 이자 상환액만을 포함하고 마이너스 대출 등 신용대출의 경우 만기연장 기간 등을 감안해 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다. 신규 가계대출 취급액 중에서 고(高)DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융사 여신관리 지표로 활용하기로 했다.

개인사업자대출을 받는 과정도 깐깐해진다. 금융사는 매년 3개 이상의 관리 대상업종을 선정, 전망이 불투명한 업종에 대해서는 대출 한도를 줄인다. 최근 비중이 커지고 있는 부동산임대업 대출의 경우 연간 임대소득이 연간 대출이자보다 적으면 대출 한도가 줄어든다.

하지만 이 같은 금융당국의 여신심사 규제 강화가 실수요자들을 경직시켜 ‘거래절벽’ 현상이 나타날 것이라는 관측이다.

물론 가계대출의 쏠림을 억제하고 무리한 대출을 받아 부동산 투기를 일삼거나 전ㆍ월세 상승을 초래하는 갭투자 행위를 원천적으로 차단하기 위한 방편이지만 8ㆍ2 부동산 대책 이후 주택거래가 위축된 데다 내년 입주물량 부담, 기준금리 인상 가능성 등 시장 여건이 좋지 않은 상황에서 강도 높은 금융규제까지 겹쳐 거래위축과 집값조정이 불가피할 것으로 보고 있다.

업계에 따르면 서울의 아파트 거래건수는 지난 26일 현재 5113건으로 지난해 11월 1만914건의 반도 못 미치는 수준이다. 여기에 금융규제 본격화로 그동안 떨어지지 않던 서울의 집값이 본격 하락하는 국면에 접어들 수 있다는 관측도 나온다.

한 전문가는 “정부의 8ㆍ2대책에 이어 가계부채종합대책 시행, 내년부터 시작되는 대규모 입주물량, 금리인상 부담으로 주택시장 가격은 큰 폭으로 변동될 것”이라며 “내년 상반기에는 수도권, 하반기에는 서울지역을 중심으로 가격조정이 진행될 것으로 보여 이에 대한 대비가 필요하다”고 조언했다.

특히 내년 입주물량이 집중되는 경기 남부권은 규제 강화에 따른 수요가 위축돼 역전세난 현상이 나타날 것으로 예측되고 있다. 

이현수 부동산114 리서치센터 연구원은 “올해 이미 경기권에 12만8000여 가구가 입주하며 곳곳에서 공급과잉 우려가 높다”며 “입주물량이 몰리는 경기 남부와 일부 지방은 집값 하락과 역전세난 위험이 제기된다”고 우려했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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